Дольщиков защитят штрафами

"Серые" схемы позволяют компании снижать налогооблагаемую базу и не платить неустойки соинвесторами в случаях задержки ввода дома в эксплуатацию. Однако дольщиков эти схемы никак не защищают.

Cамая распространенная, по словам Александра Когана, "серая схема" на рынке жилищного строительства в России – это предварительный договор с покупателем о заключении договора купли-продажи в будущем. Следующая по популярности - вексельная схема.

"Сейчас, если компания заключает предварительный договор или вексельную схему на соинвестирование строительства с дольщиком, она может вводить, выводить активы, перепродавать, закладывать в банк, банки это могут арестовывать и изымать, продавать, в общем, все что угодно, - сказал в интервью Александр Коган. - Дольщик будет наблюдать за этим, просить помощи государства, его недострой попадет в общую конкурсную массу, и независимо от того, является он кредитором или нет, в очереди за деньгами он будет последним. Вне очереди средствами от реализации конкурсной массы оплачиваются судебные расходы и текущие расходы банкрота, в первую очередь – компенсации по причинению вреда, во вторую - зарплата, в третью – все остальные: налоги, банки, которые выдавали кредиты, и только потом - остальные кредиторы, то есть дольщики. Понятно, что при таком раскладе дольщик никогда ни копейки из этих денег не получит".

214-й закон, который действует уже 5 лет, создавался с целью защиты дольщиков. В нем четко прописаны все необходимые условия заключения договора - необходимость регистрации договора, способы обеспечения исполнения обязательств по договору (залог и поручительство), целевое использование средств, существенные условия сделки (срок передачи жилья, гарантийный срок дома и так далее), штрафы за нарушение сроков передачи жилья. Тем не менее ряды «обманутых дольщиков» в последние годы продолжали пополняться не получившими свое покупателями.

Проблема заключается не в том, объяснил Александр Коган, что закон сырой, а в том, что в нем не предусмотрено однозначного понуждения к заключению именно договора долевого участия, прямого запрета других схем и ответственности за привлечение средств граждан на строительство вне этого закона. В результате большинство застройщиков стали использовать полулегальные схемы, вполне законно избегая штрафов и неустоек, которые они обязаны платить дольщику, к примеру, в случае задержки ввода дома в эксплуатацию. По его оценке, в прошлом году в Москве из тридцати сделок по долевому участию только одна заключалась по договору долевого участия с соблюдением 214-го ФЗ.

В подготовленном законопроекте прописана норма, по которой предлагается штрафовать застройщиков, а также физических лиц, за заключение договоров, в соответствии с которыми привлекаются деньги населения на строительство жилья вне 214-го ФЗ. Штраф для застройщика будет составлять 1 млн руб.

"Считайте: 200 договоров вы заключили не по 214-му – это уже 200 млн руб., - практически стоимость одного дома. Кто на это пойдет сейчас, это никому не нужно. Самое главное, что у властей будет стимул контролировать применение закона, ведь 50% всех штрафов, которые зачисляются, идет в муниципальный бюджет. И на 50 тыс. руб. будет штрафоваться должностное лицо, заключившее договор вне 214-го закона, так что люди будут еще думать, ввязываться им в это или нет", - считает Александр Коган. Безусловно, все это будет иметь смысл, если застройщики не придумают более новую "серую" схему, позволяющую обходить эти нововведения.

Для справки: на конец декабря 2008 года количество проблемных объектов сократилось до 395 объектов и соответственно до 31 тыс. семей.

По материалам РИА "Новости"