В Петербурге появился осторожный интерес к жилью

Генеральный директор ЦРП "Петербургская недвижимость" Илья Еременко говорит о январском двукратном увеличении количества обращений потенциальных покупателей. То же самое отмечает гендиректор Агентства недвижимости "Невский простор" Александр Гиновкер: "И мы, и наши коллеги отмечают, что, вопреки сложившейся за долгие годы практике, рынок активизировался сразу после новогодних праздников. Звонки от покупателей начались с 4 января. Сразу по окончании каникул началось заключение предварительных договоров и внесение авансов".

Руководитель проекта "БН.ру"Сергей Бобашев обращает внимание на то, что особенно, на 50%, увеличился интерес к предложениям конкретных объектов.

Таким образом, сейчас можно говорить об активизации если не спроса как такового, потому что проведение сделки может занять до месяца, то как минимум – интереса. Возможно, рынок, упавший, по оценке Ильи Еременко на 40% в долларах и на 15% в рублях, а по оценке БН.ру на 33% и на 10% от сентябрьских пиков, подошел к тем ценам, когда народ оказывается в состоянии самостоятельно улучшать жилищные условия. Без привлечения, допустим, кредитов, а только за счет собственных накоплений. На фоне неприятностей с рублем и полного неведения относительно будущего основных мировых валют это вполне может стимулировать не только любопытство и интерес, а и реальный спрос.

В Петербурге появился осторожный интерес к жилью

Основной вопрос у "любопытствующих" - какой нынче дисконт на вторичном рынке, многих интересует возможность продать свою квартиру и купить, относительно немного добавив, другую в сданном доме. А в принципе, говорит Александр Гиновкер, интересуются объектами в разных ценовых нишах: "В первую очередь - эконом-класс – это точно. Активно спрашивают однокомнатные хрущевки от 2,5 млн руб. Достаточно активен спрос на элитное жилье, тем более что сейчас, в отличие от весны-лета, на рынке появился выбор элитных объектов. Есть спрос и на объекты "бизнес-класса". Сейчас все сектора находятся в движении, может быть, "эконом" и "элита" несколько больше, "бизнес" несколько меньше".

"Средний метр" в Петербурге, по данным БН.ру, предлагают сейчас по 97,8 тыс. рублей на вторичном рынке и по 83,8 тыс. рублей – на первичном. Причем тренд – вниз, это касается обоих рынков. Цена предложения квартир "секонд-хенд" снижается с начала октября, причем бывали периоды, когда падение составляло почти 1,5% в неделю. С того же времени дешевеет предложение в строящихся домах, но с большей, как говорят на финансовых рынках, волатильностью. Это естественно: индекс здесь зависит не только от общей конъюнктуры, но и от маркетинговой политики крупнейших застройщиков, каждый из которых в состоянии оказать влияние на тренд.

Генеральный директор корпорации "Адвекс. Недвижимость" Владимир Гаврильчук не прогнозирует серьезных изменений: "На мой взгляд, цены в валюте продолжат снижение, но оно будет более плавным, чем в последние 4 месяца. Что касается цен в рублях, то, ориентируясь на политику Центробанка РФ, могу предположить, что цены особенно снижаться¬ не будут, и в первую очередь это касается сегмента типового жилья. Ситуация на рынке элитной недвижимости требует дополнительного анализа и осмысления, поскольку некоторые объекты были выведены без учета возможного потенциального спроса".

В Петербурге появился осторожный интерес к жилью В Петербурге появился осторожный интерес к жилью

Показатели активности спроса вне оценочных характеристик риелторов таковы. Строящимся жильем сейчас интересуются вдвое чаще, чем в конце прошлого года: по данным "БН.ру", почти 100 пт (пункт — производная от количества первичных обращений покупателей за неделю) против 50 в декабре. Год назад показатели были несравнимы: на растущем тогда рынке активность спроса исчислялась 470–530 пт. Но по нынешним временам опреде¬ленная активизация налицо.

Такая же картина на вторичном рынке: 235 пт сейчас против 120–150 декабрьских. Год назад по тем же причинам готовые квартиры интересовали людей тоже втрое чаще: порядка 600 пт было в начале февраля 2008–го. То есть, оживле¬ние, о котором в один голос заговорили риэлтеры, еще в декабре прогнозировавшие к лету нижний предел на уровне 60 тыс. рублей за метр, при желании можно определить и как предсмертные судороги. Однако же вряд ли: скорее всего, мы сейчас отыграли последний всплеск, который случился в конце 2007–го — начале прошлого годов и поднял среднюю цену по рынку сразу на треть. Тогда, за IV кв. 2007–го, народ набрал ипотечных кредитов на сумму, сравнимую с выданной за всю историю российской ипотеки. А ипотечных сделок за тот квартал заключили 7,5 тыс., тогда как за весь 2007 год — 18,5 тыс.

Немного оживившийся в первые дни нового года интерес говорит, скорее, о растерянности людей, пытающихся сберечь свои деньги и не уверенных в эффективности остальных активов.¬ Цена же сейчас почти вернулась к той, что была до последнего ипотечного бума, то есть снова можно покупать "на свои" — просто тех, у кого они есть, стало гораздо меньше.

В Петербурге появился осторожный интерес к жилью

Отчеты риэлтеров о возобновившемся интересе к жилой недвижимости нужно сопроводить главным аргументом: недвижимость успела весьма заметно подешеветь.

Минимальная стоимость однокомнатной квартиры в спальном районе города сегодня, по данным агентства недвижимости "Адвекс-Центр", составляет 2,6 млн рублей. В середине лета минимум фиксировался на уровне 3,4 млн, а все что дешевле относилось к категории откровенного неликвида.

В компании "Адвекс-Центр" приводят следующую арифметику. Городская администрация пыталась выкупать квадратные метры у застройщиков по цене 47 тыс. руб. К этой сумме риэлтеры предлагают добавить 12 тыс. руб. – сумма, затрачиваемая в среднем на ремонт типового жилья – и получить "что-то около" 60 тыс. рублей за метр. По мнению Марианны Верещаги, генерального директора АН "Адвекс-Центр", это – нижний предел падения средней цены, к которому рынок придет летом или осенью нынешнего года.

Впрочем, расчет не вполне корректен. Во-первых, по условиям тендеров, администрация выкупает у застройщиков только квартиры с отделкой. Во-вторых, квадрат в типовой пятиэтажке и в докризисные времена, а именно весной 2008 г., стоил не более 80 тыс. руб., цена же метра в новых, более ликвидных домах, была вдвое выше. Очевидно, что и "дно" у жилья разных типов окажется разным, но так детально риэлтеры сегодня не прогнозируют, а застройщики – и подавно.

"Все, что не является товаром первой необходимости, будет дешеветь, - утверждает Марианна Верещага, - а именно: жилье "с изюминкой" (бизнес-класс), нежилые помещения и площади в бизнес-центрах".

"В секторе элитного жилья пока что-то не замечено понижение цен, – оппонирует ей Александр Гиновкер, генеральный директор АН "Невский простор". - Я имею в виду хорошие видовые квартиры без изъянов в центре города и особняки в Курортном районе. Такие объекты всегда были в дефиците и крайне редко поступали в открытую продажу, переходя из рук в руки в узком кругу. Сейчас их стало несколько больше, но все равно трудно удовлетворять запросы. У нас есть заказ, по которому мы ищем объект третий месяц, и не можем найти то, что нужно покупателю".

Сильнее всего на данный момент "просел" сектор аренды. Понижение составило от 25 до 40 процентов. Также, как и на первичке, меньше всего пока пострадали хозяева квартир класса "эконом", больше других – арендодатели элитного сегмента. По мнению операторов, причины – падение спроса, вызванное оттоком мигрантов, в свою очередь, обусловленным сокращениями на предприятиях. В то же время квартир в предложении прибавилось: многие, передумав пока что продавать недвижимость, решили пока что сдать ее в аренду. Максимальной популярностью пользуются комнаты, цены на аренду которых пока что понизились всего на 10%.

Итого, на сегодняшний день типовая однокомнатная квартира в Петербурге способна приносить в месяц 13-15 тыс. руб., двухкомнатная – 18-20 тыс. руб., трехкомнатная – 20-25 тыс. руб. Еще полгода назад эти ставки соответствовали объектам на одну комнату меньше, начиная с "коммуналок".

При этом, цены на аренду "суперэлитного" жилья, отмечают риэлторы, держатся без изменений. "Только его как не было в предложении, так и нет", - иронизирует Александр Гиновкер.

Роман Бизюков, Юлия Лозовская