Рынок недвижимости: гадание под Новый Год

"Недвижимость дешевеет. Это медицинский факт, с которым надо считаться. Причем всем, кто имеет к ней (недвижимости) отношение. В первую очередь – это покупатели и продавцы, которые на вторичном рынке пребывают в волнении. То ли купить дешевеющий товар, то ли подождать, разложив деньги по трем карманам – доллары, евро и рубли, глядишь, кривая вывезет. Продавцы понимают, что продать дорого уже не успели, дешево продавать не хочется, держать дальше – бесполезно. Или кризис не навсегда? На первичном рынке – вообще беда.

Риэлтеры. Сделок мало, комиссионных не хватает на содержание штатных сотрудников, охранников, рекламу.

Реклама. Имеются проблемы с рекламодателями и содержательной частью. До сих пор авторы в большинстве своем нужны были лишь для того, чтобы заполнить чем – нибудь свободное место между строчной и модульной рекламой. О чем писать теперь? Актуальны ли нынче статьи о прелестях проживания в замке на Лазурном берегу или в новом комплексе на берегу океана в Панаме? Сдается, что наши журналы о недвижимости год Быка не переживут – к середине года останется штук пять.

С последствиями обесценивания недвижимости следует считаться и некоторому количеству глашатаев - ньюсмейкеров, которые именуются в прессе аналитиками и экспертами. Полгода назад, открыв любую профильную газету или журнал, мы могли наблюдать общую тенденцию, которая заключалась в аксиоме "недвижимость всегда в цене, налетай - покупай, пока не подорожало, процент роста за неделю составил…%". Упорство было достойное, несмотря на то, что весь последний год было видно, что предложение на рынке возрастало непомерно спросу, при этом цены продолжали расти. Кризис в Америке был за океаном, и мы снисходительно собирались отсидеться в тихой гавани.

Евгений Безлюдный

Ну, да ладно. Во–первых, имеются исключения. Есть некоторые индивидуумы, которые с лета предсказывали падение цен на недвижимость, но их тихий голос затерялся в общем шуме. Понятно, что вероятность наступления любого события всегда существует, поэтому частные мнения типа "мне кажется", могут совпадать или не совпадать с событиями. Во–вторых, не стоит многого ожидать от тех, кто занимается статистикой на рынке недвижимости обрабатывает ретроспективные рыночные данные, и строит графики, вид которых позволяет популярно объяснить несведущим читателям направленность тренда. Даже добрый гуру из столицы, который умеет строить графики - прогнозы на основании параметрических моделей, ошибается. Если верить высоконаучным изысканиям, цены и сейчас должны расти, причем существенно.

Когда всем на лавочке у подъезда стало понятно, что рынок недвижимости проваливается, – аналитикам стало ясно, что цены пошли вниз и те, кто еще три месяца назад активно призывал покупать, стращают теперь сказками о 30 - 50 и даже 60 - процентном падении цен.
Цель? Появиться в прессе очередной раз? Привыкли, что любители вещать никогда не отвечают за свои слова.

Вот профессиональные аналитики (это те, кто обязан формировать прогнозы, и за эту деятельность получает зарплату) в прессу со сценариями не лезут. Например, отдел аналитики ГУИОН. Самый свежий прогноз на их сайте - образца 2006 года со ссылками на инвестиции 2005 года. Не знают и честно молчат.

Периодически в прессе появляется явная или плохо скрытая, но, видимо, хорошо проплаченная, "заказуха". Под этим термином (из лексикона оценщиков) понимается деятельность по формированию общественного мнения, способствующего расставанию целевой аудитории с деньгами в пользу заказчиков, финансирующих исследования или публикации. Регулярное появление в прессе портретов сытых и холеных первых лиц строительных холдингов с призывами покупать квартиры в построенных ими домах сопровождается гистограммами и таблицами со статьями затрат.

По глубинному оригинальному замыслу, графики должны доказать несмышленому читателю - потребителю, что строители выбиваются из последних сил и норма прибыли настолько мала, что ниже никак нельзя, а поэтому и цены должны быть заоблачные. Выглядит все это сейчас не сильно убедительно, даже если сказанное – правда, и вызывает только неприязнь, плохо скрываемое злорадство читателей и не всегда цензурные обсуждения в форумах.

Всем давно уже известно, что цены на рынке не складываются из затрат на продукт, а формируются на основании взаимодействия спроса и предложения. От себя добавлю, что мне как оценщику недвижимости, очень хорошо известно, что такое смета, результат которой подгоняется ровно к тому, который нужен для той или иной цели. Что касается нормы доходности в строительстве, этого не знает даже наша налоговая инспекция со своим сверхмощным аппаратом, а практически ее в строительстве считают условно и из любопытства после продажи последней квартиры в построенном доме.

Зато теперь мы дождались полной ясности и просветления. Цену на квартиры в новостройках Петербурга уже установили в Министерстве регионального развития - это 42 000 нынешних полунеденоминированных рублей за метр. Понятно, что без сантехники, батарей отопления. А вот с лестницами, лифтами и электропроводкой, или нет? Тоже, видимо, аналитики считали.

Так что руководителям строительных холдингов – туда, в МРР. Все в этом мире условно и поддается регулированию путем переговоров в бане

Технология формирования спроса, эффективно действовавшая еще три – четыре месяца назад, себя исчерпала. В кризис подопытные граждане, очухавшись, поняли, что никуда эта недвижимость не денется (по определению). Многочисленные строители все равно больше ничего делать не умеют – будут строить, производители стройматериалов, будут производить, конкурируя с иностранными коллегами, и тоже перестанут задирать цену как захотят. Риэлтеры, вкусившие свободный график, к станку не встанут и за метлу не возьмутся, поэтому снизят комиссионные. Действительно, при комиссионных 6-7%. работали, когда однушка была по $15 тыс., и когда она стала по $100 тыс.

А то довели народ до психоза: все новости начинаются и заканчиваются курсом валют, фондовыми индексами, ценами на нефть и недвижимость. Думать о недвижимости человек должен только тогда, когда надо купить или продать в связи с житейской необходимостью.

Равновесное состояние рынка способствует душевному спокойствию и релаксации. Тишь и благодать на равновесном рынке недвижимости должны быть восприняты всеми как неизбежность и благо. И в последние месяцы к заветной мечте все продвигалось само собой эволюционным путем.

А недавно вдруг, откуда ни возьмись, средь белого дня появилась "недвижимая", доселе неприметная, аналитика от центра макроэкономических исследований сбербанковского розлива. Не было газеты или сайта, которые не привел бы эти занятные сведения: все упадет на 50%! И аналитики получили ориентир.

Я не поленился, "достал" (с сайта "сбера" это исследование быстро убрали) и прочитал все 30 страниц. Делюсь впечатлениями. В Сбербанке просчитали два сценария развития ситуации на рынке недвижимости – плохой (пессимистический) и очень плохой ("стрессовый"). Мне показалось, что материалы катят на курсовик по макроэкономике для гуманитарного вуза: имеются все внешние признаки аналитического исследования (сценарии, графики, таблицы и т.п.), но много натяжек, разночтений и противоречий, при этом нет анализа достоверности результата.

Исходными данными для расчетов являлись: темпы роста ВВП и доходов населения, инфляция в 2009 году, курс рубля к доллару, цены на нефть и прочие переменные, численное значение которых на ближайшую неделю сейчас не может уверенно назвать никто. Экономические предпосылки вызывают недоумение. Одно начало опуса дорогого стоит: "Хорошо известно, что в основе финансового кризиса в США лежит падение цен на рынке жилья" (!).

На мой взгляд, в основе падения цен на рынке жилья в США лежит неграмотная кредитная политика американских коллег наших банкиров. Банкиры - вообще, жадные и странные ребята. Хорошо известно (я, как оценщик, и, соответственно, участник процедуры, знаю точно), что в борьбе за долю рынка в нашем славном городе, например, они выдавали кредиты на 20 лет в размере 90% от рыночной стоимости, включающей 6 - 8% комиссионных, под залог хрущевок, срок экономической жизни которых истек лет двадцать назад. И это при отсутствии документального подтверждения доходов заемщика и при наличии планов реконструкции кварталов.

В результате расчетов аналитики "вывели" (термин из оценочной деятельности) результат с необходимым заказчику "креном" (тоже термин из оценочной деятельности). Но не такой душераздирающий, как в заголовках наших газет. В регионах, к которым отнесен Петербург, по базовому сценарию снижение цен в 4 квартале 2009 года по отношению к 3 кварталу 2008 года на первичном рынке составит 7,5% в рублях и 24,8% в долларах, на вторичном - 7,6% в рублях и 24,9% в долларах. Стрессовый сценарий предполагает снижение на 11,8% и 41,8% на первичном рынке и 9,7% и 40,4% на вторичном. В Москве проценты снижения цен выше. Курс доллара на конец 2009 года не указан. Короче, при тех же исходных данных можно было сформулировать практически любые другие выводы, хотя возражать против того, что в исследовании верно указана тенденция на снижение цен не буду. А теперь посмотрите на заголовки "горячих" публикаций в прессе.

В общем, из–под этого одеяла торчат усы Грефа: в стране еще есть деньги, и немало – потому что нас, населения, еще довольно много. За эти деньги и идет борьба. Цель аналитической инициативы Сбербанка видна невооруженным глазом: все, что хранилось в недвижимости, кубышках, матрасах, банковских ячейках и прочих интимных местах надо разместить на депозиты и понятно чьи.

А дальше тоже все понятно: некая компания, например, строительная берет кредиты и не возвращает. Дальше фантазирую перераспределение активов, долей и иных признаков владения собственностью. Кризис - понятие относительное. Кому война, а кому и мать родна.

Сценарии по результатам осмотра кофейной гущи:

Оптимистический. Пока что нет такого.

Оптимистически - пессимистический для разных групп "игроков рынка" (любимое выражение аналитиков): на первичном рынке за право собственности на недостроенную квартиру покупателям будут приплачивать. Известное дело: недвижимость требует немалых расходов на содержание и охрану. На вторичке войдут в моду обменные сделки: будут менять малую квартиру на большую без доплаты: коммунальные расходы и налоги в будущем году возрастут. В цене не упадет загородная недвижимость, хорошо расположенная и транспортно доступная. Жить в мегаполисе вредно для здоровья, а пережить кризис лучше на природе. Поменяются только критерии ценообразования: участки с хорошей почвой будут приравнены к участкам с видом на воду, ибо картошку и прочие продукты в песке выращивать не рационально. Подешевеют некоторые поселки, не подключенные к сетям и заложенные в чистом поле на сельскохозяйственной земле, пригодной для выращивания турнепса.

Наиболее вероятный. К апрелю будущего года сформируется некая "справедливая" рыночная стоимость квартир. Справедливая – это такая цена, которая установит в мозгах потенциального покупателя понятное и психологически приемлемое соотношение (как на ботинки или штаны) цены квадратного метра в доме соответствующего качества и местоположения по отношению к чему–то стабильному, в чем можно измерять полезность всего, созданного человечеством.

Поскольку ничего стабильного в будущем году я не прогнозирую, то предлагаю измерять стоимость недвижимости в условных единицах, привязанных к чему–то более или менее постоянному, например, в жетонах метро. Бигмаки при определенных условиях тоже могут подойти.

Для населенных пунктов, где нет метро и бигмаков, предлагаю аналитикам найти некий местный колорит, например, цена кубометра дров.

Это - что касается большой страны. В Москве и Петербурге особенностью ценообразования на недвижимость является наличие и место рождения высшего руководства, которое будет продолжать раздавать бюджетные деньги приближенным вассалам, поэтому надо быть поближе к единственному оставшемуся источнику. В столицах денег на душу населения будет больше и немалая часть их них попадет на рынок недвижимости, потому как больше некуда (фондовый рынок, депозиты, ценные бумаги, золото?)

Кроме того, в столицах средние цены останутся более высокими за счет очень дорогой земли. В это емкое понятие я включаю все, включая Третьяковку и Эрмитаж, чем в положительную сторону Москва и Петербург отличаются, от, например, таких славных городов, как Торжок или Абакан.

Земельные участки под застройку не подорожают, но и не подешевеют, поскольку будут востребованы под автостоянки для хранения автомобилей, купленных в кредит и возвращенных банкирам парикмахершами и страховыми агентами. Да и перехватывающие стоянки обещали – тот самый случай, когда несчастье помогло. Когда бюджетные финансовые запасы кончатся (говорят, где–то к концу 2009-го), цены и в столицах станут равновесными и справедливыми.

И, наконец, стрессовый (чем я хуже аналитиков Сбера?) В стране подешевеет все, кроме того, что подорожает: бензин, газ, электроэнергия, общественный транспорт, продукты питания, лекарства и весь импортный товар. Никому ничего не будет нужно, включая недвижимость – денег не будет. Инфляция и деноминация съедят то, что не оттечет за границу. В чем жили, в том и будем. В чем ходили, то и доносим. Водка (не включая пиво) и мартини подорожают. Будем вспоминать времена, когда всем по–своему было хорошо. Художников жалко. Люди перестанут покупать у них картины, чтобы вешать на новые стены". -Евгений Безлюдный.

Роман Бизюков