Блестящий фасад держит нищая изнанка

Территориальная зона "П.С., Восточная часть"<BR> СПб. На востоке Петроградской стороны сложились четкие представления о "престижности", и развитие идет исключительно в респектабельных местах.<BR> Территориальная зона "П.С., Восточная часть" ограничена Газовой ул., наб. реки Карповки, Петроградской и Петровской набережными, Каменноостровским пр., Кронверкским пр. и одноименной улицей, ул. Б. Пушкарская, Ординарной ул. и Левашовским пр. Это одна из самых эклектичных городских территорий, где цены на жилье полностью и абсолютно зависят от местоположения здания. Более того, даже в удачно расположенном доме разница в цене между "фасадными" и "внутренними" квартирами может быть двукратной и более.<BR> Каменноостровский и Кронверкский проспекты, пл. Льва Толстого, кварталы у Петровской наб., ул. Куйбышева, -- престижны, дороги, динамично растут в цене и практически полностью расселены. В глубине кварталов, вне транзитных трасс и без хороших видовых характеристик, -- маргинальные коммуналки, ветшающий и неблагоустроенный жилой фонд.<BR> В результате в целом на Петроградской стороне (не только в этой территориальной зоне) были и продолжаются случаи переоценки объектов на вторичном рынке и, что особенно печально в связи с рентабельностью проектов, -- на первичном.<BR> <B>Фонд</B><BR> Жилой фонд, как и в любом центральном районе, -- старые, в основном доходные дома дореволюционной постройки. В общем объеме есть заметная доля "сталинок".<BR> Новое строительство велось и ведется преимущественно в сегменте комфорт-класса или позиционируется как элитное.<BR> <B>Цены</B><BR> Средняя цена предложения м2 на вторичном рынке в зоне превышает "среднегородской".<BR> По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости", в октябре "средний метр" предлагали здесь по $1273, а "среднегородская" цена метра была равна $1194. Однако превышение не столь сильно, как можно было бы ожидать от района с видами на Петропавловскую крепость, Летний сад и многие другие "знаковые" для Петербурга достопримечательности. Для сравнения, уровень цен за Невским пр. южнее Фонтанки, на его протяжении до пл. Восстания, составлял $1390/м2. Объясняется это необычайной эклектичностью: высокий ценник в престижных местах полностью нивелируется во внутренних кварталах.<BR> Средняя цена предложения многокомнатной квартиры равнялась в октябре $227,5 тыс. ($1200,5/м2), четырехкомнатной -- $150,4 тыс. ($1247/м2). "Трешки" предла-<BR> гали в среднем по $114,4 тыс. ($1279/м2), "двушки" -- по $88 тыс. ($1385,5/м2), однокомнатные -- по $58 тыс. ($1440/м2).<BR> Рост цены здесь чуть больший, чем в среднем по городу -- 32% за 10 месяцев ("общегородской" составил 30,3% за тот же период).<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> По данным телефонной справочной по недвижимости "Квартирный вопрос" и ГК "БН", структура спроса и предложения по типам квартир на востоке Петроградской стороны полностью разбалансирована в силу особенностей жилого фонда. Предлагают большие квартиры, спрашивают -- маленькие.<BR> Цена спроса на однокомнатные объекты ориентируется на средний ценовой сегмент: "убитые" варианты "задешево" здесь непопулярны. "Двушки", наоборот, спрашивают либо в нижних, либо в верхних ценовых пределах (за исключением крайних значений). То же самое относится к многокомнатным квартирам, а "трешки" повторяют тенденцию однокомнатных.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> Среднее значение косвенного показателя ликвидности -- времени экспозиции объектов в листингах (рекламе) в центральном районе со множеством габаритных квартир велико -- 37 пунктов* (условных дней). И чем меньше квартира, тем легче ее продать.<BR> Наихудшая ликвидность в основном в верхних ценовых сегментах, однако самые дорогие многокомнатные объекты, с ремонтом и удачно расположенные, продаются относительно быстро.<BR> <B>Прогноз</B><BR> На востоке Петроградской стороны давно сформировались "фешенебельные" кварталы, которые продолжат свое развитие, не спеша, но и без остановок дорожая и благоустраиваясь.<BR> Здесь формируется деловая зона (в основном вдоль Петроградской наб.), которая в долгосрочной перспективе может повлечь расселение расположенных рядом ветхих жилых кварталов. Правда, случится это не скоро: потенциал для собственного развития эта часть будущего "Сити" далеко не исчерпала.<BR> Тем не менее в целом эта территория четко спозиционирована как жилая, и кроме жилья и торговли вдоль транзитных магистралей здесь развиваться нечему. Однако развитие ожидается довольно вялое: высокие цены на "центр" не адекватны плохому качеству жилья, а причин для повышения этого качества пока не видно. Во внутренних кварталах территории не приходится ждать естественного вытеснения коммуналок владельцами "фасадных" квартир, как это происходит, например, в "Золотом треугольнике": дорогие расселения идут только в определенных, локальных точках, расположенных наиболее выгодно.<BR> Примечание: * -- пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель). <P> <B>Рост</B><BR> Средней цены предложения в зоне "П.С., Восточная часть", %<BR> К предыдущему кварталу -7,55<BR> За год -45,58<BR> К докризисному уровню -110,60<BR> К посткризисному уровню -197,48