"Чернышевскую" тащит бизнес

Территориальная зона "Чернышевская"<BR> СПб. "Чернышевская" -- район с хорошим потенциалом для развития бизнеса, и до сих пор именно бизнес обеспечивал здесь уверенный рост цен на жилье.<BR> Территориальная зона "Чернышевская" ограничена наб. реки Фонтанки, Кутузова и Робеспьера, Водопроводным пер., Потемкинской ул., Виленским пер., Греческим и Лиговским пр. и ул. Жуковского. Это один из центральных "дорогих" районов с относительно малыми темпами роста цен предложения, и за время стагнации городского рынка жилья эти тенденции не изменились.<BR> Здесь очень дифференцированы цены предложения в конкретных домах. В мае, после пика ценового роста, даже в "престижно" расположенных зданиях встречалось жилье и по $600, и по $1000, и по $1500 и более за 1 м2 . С тех пор ничего не изменилось. При плохом в большинстве случаев техническом состоянии большинства домов разница в цене объясняется исключительно видовыми характеристиками. Коммуналка в третьем дворе по-прежнему малоперспективна, а многие квартиры с окнами на улицу расселены и продаются по максимальным ценам.<BR> Факторы, оказывающие влияние на этот район, -- близость еще более дорогих "Золотого треугольника" и Невского пр., хорошая (даже для центра) транспортная доступность, весьма выигрышные видовые характеристики, приемлемая, хотя и несбалансированная социальная инфраструктура и даже "Большой дом", отпугивающий маргиналов. Социальный состав коммуналок здесь не столь разнороден, как, например, у Невского пр. Вокруг станции метро "Чернышевская", обеспечивающей транспортную доступность, особенно бурно развивается бизнес.<BR> Это развитие приносит плоды и на рынке жилья. "Коммерческие" и "полукоммерческие" расселения идут настолько активно, что рост цен здесь значительно превышает темпы в соседних престижных кварталах. Расселяются квартиры и целые дома под офисы, что влечет за собой уже расселения для сотрудников этих офисов.<BR> <B>Цены</B><BR> Средняя цена предложения м2 на вторичном рынке уступает "богатому соседу" -- парадному Петербургу, однако она одна из самых высоких в городе. По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень недвижимости" (ГК "БН"), в октябре "средний метр" предлагали здесь по $1323, а "среднегородская" цена метра была равна $1194. При этом "средний метр по городу" упал относительно сентября на $4, в "Золотом треугольнике" -- на $35,5, а вокруг "Чернышевской" продолжается рост: плюс $23,5 к прошлому месяцу.<BR> Средняя цена предложения многокомнатной квартиры составляла в октябре $238,8 тыс. ($1232/м2), четырехкомнатной -- $148,2 тыс. ($1245/м2). "Трешки" предлагали в среднем по $122 тыс. ($1318/м2), "двушки" -- по $103 тыс. ($1455/м2), однокомнатные -- по $67,2 тыс. ($1559/м2).<BR> Ценник здесь стремительно догоняет самые дорогие кварталы: рост цены -- 36% за 10 месяцев ("общегородской" составил 30,3% за тот же период, а в "Золотом треугольнике -- 24%), и при этом постоянный. Остановки или тем более падения цен не было.<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> По данным телефонной справочной службы по недвижимости "Квартирный вопрос" и ГК "БН", структура спроса и предложения по типам квартир несколько изменилась: в двухкомнатном сегменте по-прежнему относительный баланс, незначительно увеличился спрос на однокомнатные (впрочем, столь же незначительно увеличилось и предложение). Главные изменения -- в трех- и четырехкомнатном сегментах. Почти на 20% упал спрос на "трешки", тогда как их предложение -- на прежнем уровне. Зато четырехкомнатные стали спрашивать вдвое чаще: 33% против 14% в мае.<BR> В различных ценовых диапазонах оказывается, что цена предложения опережает цену спроса. "Чернышевская", чему свидетельство -- мощный подъем цен предложения, оценивается слишком дорого.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> Ликвидность в дорогом районе низка, хотя для времени стагнации вполне сравнима с дорогими типовыми "спальниками". По данным аналитического отдела ГК "БН", ее среднее значение равно 37 пунктам* (условным дням), причем разброс показателей в различных типах квартир непринципиален: укладывается в 10 пунктов.<BR> Есть абсолютный лидер ликвидности: дешевые, до $100 тыс., многокомнатные объекты исчезают из листингов за условную неделю -- 7 пунктов. Понятно, что таких объектов -- единицы, и в каком бы состоянии они не продавались, окупится любой ремонт.<BR> Наиболее ликвидны дешевые и, наоборот, самые дорогие, удачно расположенные "единицы": 26-28 условных дней. Примерно та же тенденция в двухкомнатном сегменте. "Трешки", наоборот, быстрее исчезают из рекламы в среднем ценовом диапазоне. Четырех- и многокомнатные квартиры покупают, как и малогабаритные: либо как можно дешевле -- под ремонт, либо как можно лучше -- для престижа.<BR> <B>Прогноз</B><BR> Удачно расположенный центральный район, обладающий уникальными исторически сложившимися преимуществами и пользующийся спросом даже во время стагнации, без четкой стратегии развития будет развиваться эклектично. До сих пор ценовая дифференциация увеличивалась в отдельных домах, когда "видовые" квартиры дорожают быстрее расположенных "внутри". Развитие бизнеса, а особенно появление в Петербурге все большего числа пришедших "извне" компаний (и тем более чиновников, если перевод столичных функций все-таки состоится), приведет к преобразованиям целых кварталов.<BR> Средняя цена здесь неизбежно продолжит расти: ее ориентир -- ценник парадного Петербурга, который тоже еще далек от своего предела. Проблема в том, что угадать квартал довольно тяжело: квартиры на уже популярных улицах и так продаются выше цены спроса, а станут ли популярными соседние -- неизвестно, а если не станут, цена там практически остановится. Единственно возможный ориентир (кроме видовых характеристик) -- опять-таки бизнес.<BR> Примечание: * -- пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель).