НДС и порядок учета на строительство

<b>Организация на земельном участке, принадлежащем ей на праве собственности, осуществляет строительство жилого дома с привлечением дольщиков и выполняет функцию заказчика-застройщика.<br>В какой момент возникает объект налогообложения по НДС? Какой порядок учета затрат на строительство у Заказчика-Застройщика?</b><br><br> <u>1. Порядок обложения НДС:</u><br><b> 1.1 Поступление денежных средств от инвесторов на счет заказчика-застройщика.</b><br>В общем случае, суммы целевого финансирования налогообложению НДС не подлежат.<br>Инвесторы осуществляют инвестиционную деятельность с использованием собственных и (или) привлеченных средств. При этом инвесторами могут быть как юридические, так и физические лица (ст.6 39-ФЗ). Сумма финансирования (доля) каждого инвестора определяется в инвестиционном договоре, заключаемом между Заказчиком и Инвестором (соинвестором). <br>Объектом обложения налогом на добавленную стоимость признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации (пп.1 п.1 ст.146 НК РФ).<br>Под реализацией товаров, работ или услуг признается передача на возмездной или безвозмездной основе права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг одним лицом другому лицу (п.1 ст.39 НК РФ). <br>В налоговую базу по НДС включаются суммы авансовых или иных платежей, полученных в счет предстоящих поставок товаров, выполнения работ или оказания услуг (пп.1 п.1 ст.162 НК РФ). <br>Денежные средства от инвесторов (юридических и физических лиц) по договорам на долевое инвестирование (участие), поступающие на расчетный счет заказчика-застройщика, осуществляющего работы по реализации инвестиционного проекта с привлечением подрядных организаций, в момент их получения непосредственно связаны с инвестиционной деятельностью и в соответствии с пп.4 п. 3 ст. 39 НК, не связаны с реализацией.<br>Это подтверждается косвенно и 25 главой НК РФ, поскольку в соответствии со статьей 251 к доходам, не учитываемым при определении налоговой базы относятся средства в виде аккумулированных на счетах организации - застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.<br>В бухгалтерском учете полученные суммы целевого финансирования отражаются:<br>Дебет 76 - кредит 86 «Целевое финансирование» - сумма средств, причитающаяся по договору долевого инвестирования<br>Дебет 51 - кредит 76 - сумма фактически полученных средств.<br>При этом, считаем необходимым отметить, что в предмете инвестиционного договора должно быть указано, что инвестор финансирует строительство, по окончании которого он получает часть объекта (квартиру площадью ____ кв.м. или иной объект), что средства, получаемые заказчиком-застройщиком, могут быть израсходованы только на цели, указанные в договоре. В договоре не предусматривать суммы на содержание заказчика-застройщика и т.д., чтобы не было оснований для разделения сумм по договору на суммы целевого финансирования и суммы на содержание Заказчика. <br>В противном случае суммы на содержание заказчика придется облагать НДС, как суммы авансовых платежей в счет предстоящего оказания услуг.<br>Суммы авансов отражаются в учете:<br>Дебет 51 (76) кредит 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», авансы полученные, с включением авансов в налогооблагаемую базу.<br><br><b> 1.2 Налогообложение деятельности заказчика-застройщика НДС.</b><br>В целях налогообложения НДС деятельность заказчика-застройщика по организации строительства при реализации инвестиционного проекта в соответствии с пп.1 п.1 п. статьи 146 НК признается объектом налогообложения, в т.ч. независимо от применяемого налогоплательщиком порядка отражения проводимых операций на счетах бухгалтерского учета и источника финансирования, (Письмо МНС России от 21.02.2003 N 03-1-08/638/17-Ж751). Эта позиция подтверждена судебной практикой.<br>Следовательно, выручка от деятельности, связанной с оказанием услуг заказчика-застройщика по организации строительства, является для организации доходом от обычных видов деятельности, для учета которых Планом счетов предназначен счет 90 "Продажи". Поскольку стоимость услуг заказчика-застройщика включается в инвентарную стоимость построенного жилого дома, формируемую на балансе заказчика-застройщика, то выручка от оказания услуг должна отражаться: Дебет 08-3 кредит 90 "Продажи" субсчет 90-1 "Выручка" Дебет 90-3 кредит 68 сумма НДС на стоимость реализации услуг В этом случае размер выручки признается в размере, соответствующем сумме, предусмотренной в проектно-сметной документации. В случае отсутствия этой информации можно рекомендовать определять налоговую базу по рыночным ценам в соответствии со статьей 40 НК, в т.ч. как сумму фактических затрат на содержание заказчика-застройщика (при этом необходимо предусмотреть в учетной политике вариант определения суммы выручки). Фактические расходы на содержание заказчика-застройщика отражаются организацией, специализирующейся на организации строительства, на счете 20 "Основное производство" или 26 «Общехозяйственные расходы» (учетная политика), которые по окончании месяца при признании выручки списываются в дебет счета 90 "Продажи", субсчет 90-2 "Себестоимость продаж". <b>1.3 Передача квартир инвесторам.</b> В момент передачи инвесторам квартир, смены собственника данных квартир не происходит, так как право собственности у инвестора возникает на основании права требования на профинансированную ими часть жилого дома. Таким образом, в данный момент у заказчика-застройщика также не возникает объекта НДС. <b>1.4. Сумма экономии средств финансирования.</b> Объект НДС возникнет у заказчика-застройщика в случае, если суммы денежных средств инвестора превышают фактическую стоимость передаваемых квартир и эта разница остается в распоряжении заказчика-застройщика. Определить эту сумму возможно только после завершения капитального строительства и определения этого результата. <u>2. Бухгалтерский учет работ по строительству.</u> <b>Нормативная база:</b> <li>Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденных письмом Минфина РФ № 160 от 30 декабря 1993 года, в котором даны понятия долгосрочных инвестиций, правила бухгалтерского учета долгосрочных инвестиций и определения инвентарной стоимости объектов этих инвестиций;</li> <li>Положение по бухгалтерскому учету договоров (контрактов) на капитальное строительство, утвержденных письмом Минфина РФ от 20 декабря 1994 г. № 167, где даны понятия застройщика, инвестора, незавершенного строительства, инвентарной стоимости объекта, объектов бухгалтерского учета по договору на строительство; </li> <li>Положение по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина РФ от 30 марта 2001 г.№ 26н в редакции Приказа Минфина РФ от 18.05.2002 г. № 45н, ПБУ 6/01, которым установлены правила формирования в бухгалтерском учете информации об основных средствах организации; </li> <li>План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организации и инструкции по его применению, утвержденных приказом Минфина РФ от 31 октября 2000 г. № 94н; </li> <li>Инструкция по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству, утвержденному Постановлением Госкомстата РФ от 03 октября 1996 г. № 123, где даны понятия воспроизводственной и технологической структуры затрат. </li> В соответствии с указанными нормативными документами необходимо <b>установить, что является для Вас объектами бухгалтерского учета и объектами калькулирования (квадратные метры, квартиры и тп.).</b> Учет работ по строительству, в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденных письмом Минфина РФ № 160 ведется: <li>по фактическим расходам в целом по строительству и по отдельным объектам п.2.1; </li> <li>нарастающим итогом с начала строительства п. 2.2; </li> <li>в соответствии с рекомендуемой структурой расходов п. 3.1.1. (До окончания работ по строительству объектов затраты по их возведению, учтенные на счете "Капитальные вложения", составляют незавершенное строительство. В бухгалтерском учете затраты по строительству объектов группируются по технологической структуре расходов, определяемой сметной документацией. Учет рекомендуется вести по следующей структуре расходов: </li><br> а) на строительные работы; <br> б) на работы по монтажу оборудования; <br> в) на приобретение оборудования, сданного в монтаж; <br> г) на приобретение оборудования, не требующего монтажа; инструмента и инвентаря; оборудования, требующего монтажа, но предназначенного для постоянного запаса; <br> д) на прочие капитальные затраты; ( Состав прочих капитальных затрат в нормативных документах по бухгалтерскому учету не прописан, но их виды предусматриваются в отдельных главах сводного сметного расчета: <br> Глава 1 «Подготовка территории строительства»; <br> Глава 9 »Прочие работы и затраты»; <br> Глава 10 «Содержание дирекции (технического надзора) строящегося предприятия»<b> (В состав сметы на содержание заказчика-застройщика включается налоги и сборы: налог на имущество, рекламу, ЕСН и т.п.)</b> <br> Глава 11 «Подготовка эксплуатационных кадров»; <br> Глава 12 «Проектные и изыскательские работы, авторский надзор». <br> Перечень расходов приведен в Приложении к Методическим указаниям по определению стоимости строительной продукции – МДС 81-1.99, утвержденных Постановлением Госстроя России от 26.04.1999 № 31). <br> е) на затраты, не увеличивающие стоимости основных средств.п.3.1.7. (В соответствии со «старым планом счетов» а также методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными Приказом Минфина от 20.07.1998 №33н эти расходы не включались в инвентарную стоимость основных средств и погашались за счет источников финансирования. Такой порядок действовал до 2000 г. и был отменен Приказом Минфина России от 31.10.2000 № 32н. В настоящий момент эти затраты включаются в инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов<b> в полном объеме согласно п.8 Пбу 6/01.)</b>. <br><br> <li>прочие капитальные затраты включаются в инвентарную стоимость пропорционально договорной (сметной) стоимости строительства, если относятся к нескольким объектам учета п.5.1.1.</li> Работы по строительству (строительно-монтажные работы) осуществляются комбинированным способом: <li><u>Подрядным</u>, к которому относятся затраты по строительным работам, выполняемым подрядчиками по договорам строительного подряда</li> В учете такие операции отражаются: Дебет 08 - кредит 60 на сумму выполненных подрядчиком строительно-монтажных работ Дебет 19 - кредит 60 на сумму НДС со стоимости выполненных работ <li><u>Хозяйственным</u>, к которому относятся затраты на содержание непосредственно заказчика-застройщика и технадзор. </li> В учете такие операции отражаются: Дебет 08 - кредит 90 в сумме, предусмотренной в проектно-сметной документации Дебет 20 - кредит 02, 05, 10, 60,68, 69,70 и т.п. фактические расходы По завершении капитального строительства заказчик-застройщик предъявляет его к приемке в эксплуатацию, которая оформляется типовыми формами КС-11 или КС-14. При вводе объекта в эксплуатацию и передаче инвесторам квартир заказчик-застройщик списывает затраты по нему следующим образом: 1. В доле, принадлежащей инвестору по инвестиционному договору: Дебет 86 кредит 08-3; Дебет 86 кредит 19 суммы накопленного НДС, соответствующие доле инвестора. При этом квартир заказчик - застройщик на основании сводной ведомости затрат на строительство жилого дома и справки - расчета на долю, приходящуюся каждому инвестору, выписывает инвестору счет - фактуру с указанием фактической стоимости передаваемых квартир и суммы НДС, уплаченной заказчиком поставщикам и подрядчикам при строительстве жилого дома в части, приходящейся на передаваемые квартиры. 2. В доле, принадлежащей заказчику-застройщику на праве собственности: Дебет 01, 03 кредит 08-3. <div align="right"><b>Любовь Артюх</b>, аудитор ООО «ЦЭП-Аудит»</div>