"Первичка" пригрела инвесторов

<BR><BR><B>Частные инвестиции в строительство становятся</B><BR><B>все более привлекательными</B><BR>Первичный рынок жилой недвижимости, подобно фондовому, может стать источником инвестиционных вложений.<BR><BR>По оценкам экспертов, доля частных инвесторов, участвующих в долевом строительстве не с целью решения собственного жилищного вопроса, а для получения дохода на вложенный капитал, составляет примерно 10-12% от общего числа договоров долевого участия (в зависимости от сегмента). Однако некоторые специалисты считают эту оценку завышенной. Так, Денис Лола, директор по маркетингу "Система Галс Северо-Запад", говорит: "По данным нашей компании, мотив "дальнейшая перепродажа или сдача в аренду" присутствует у менее чем 1% петербуржцев. Поэтому выделять эту группу покупателей в отдельный сегмент мы считаем нецелесообразным".<BR><BR><B>Раньше сядешь -- больше получишь</B><BR>Частные инвесторы-дольщики на первичном рынке делятся на тех, кто осуществляет краткосрочные или долгосрочные вложения.<BR>"И те и другие заключают договор долевого участия на начальном, нулевом цикле, когда цена 1 м2 минимальна, а выбор квартир максимален, -- говорит Александр Нечаев, начальник отдела продаж ООО "СК "Прагма". -- Оплачивая сразу 100% стоимости будущей квартиры, они могут экономить на процентах, начисляемых застройщиком на невыплаченную стоимость долевого участия в случае рассрочки (примерно 1,5-2% в месяц или 18-24% годовых)".<BR>Различие между "краткосрочными" и "долгосрочными" инвесторами в том, что первые продают права на квартиру либо до госкомиссии, не дожидаясь оформления ее в собственность, либо уже после сдачи дома и оформления свидетельства о собственности. В принципе в последнем случае квартира и сделка по ней уже не относятся к первичному рынку. Однако все равно это объект нового строительства, сделка по которому отложена во времени. Получив прибыль, такие дольщики-перепродавцы реинвестируют ее в новый объект, и так по кругу.<BR>Но есть и дольщики-рантье. Они после оформления квартиры в собственность сдают ее внаем и получают прибыль от арендной платы.<BR>По оценкам специалистов, рентабельность частных краткосрочных инвестиций составляет 30-40% (см. диаграмму). Многое зависит от надежности компании, ее общей ценовой политики, выбранного сегмента (эконом-класс, элитное жилье), умения инвестора рисковать и вовремя вкладывать деньги.<BR><BR><B>Стены -- деньги</B><BR>Момент начала "частного" инвестиционного цикла и его окончания во многом определяется типом дома. Так, в панельных домах резкий рост цен (до 50%) происходит за первые полгода строительства. Это связано с тем, что панельные дома, в силу технологии, возводятся быстрее. Месяцев за 6 появляется коробка здания, что служит неким сигналом для покупателей -- компания уже вложила значительные средства в строительство, и дом будет достроен. Резко повышается спрос, а значит, и цены. Дальнейший рост цен уже незначителен. В панельных домах целесообразнее вкладывать деньги в самом начале нулевого цикла и перепродавать права долевого участия примерно через полгода после начала строительства.<BR>Кирпичные и кирпично-монолитные дома строятся медленнее. Поэтому изначально рост цен идет равномернее, и вкладывать деньги в строительство таких домов, по мнению экспертов, разумно в конце нулевого цикла. Резкий всплеск спроса происходит, когда построены два-три этажа (тот же сигнал для потребителей). Цены быстро достигают определенного уровня и дальше растут уже незначительно.<BR>Возможность выгодно вложить деньги может появиться незадолго до окончания строительства (месяца за 2,5-3), когда в почти законченном доме остаются нереализованные квартиры. Обычно большие по площади (пентхаузы) или квартиры на первом этаже с неудачной планировкой. Иногда в подобных случаях компании снижают цены на такое жилье, стимулируя спрос. И здесь необходимо правильно определить перспективы роста цены такой квартиры и ее ликвидность. Но бывает, что в таких ситуациях компании, наоборот, поднимают цену на квартиру, готовя ее к выставлению на вторичном рынке.