Дольщики осваивают искусство договариваться

Одна из первых проблем, с которой сталкиваются дольщики, -- составление договора с застройщиком

<BR><BR><B>Одна из первых проблем, с которой сталкиваются дольщики, -- составление договора с застройщиком</B><BR>Грамотное составление договора долевого участия, учет всех юридических тонкостей позволят дольщикам избежать возможных проблем в будущем.<BR><BR>Перед подписанием договора долевого участия дольщикам стоит внимательно ознакомиться с текстом и проверить, как освещены в нем отдельные детали взаимоотношений с застройщиком.<BR><BR><B>Договор</B><BR>без "белых пятен"<BR>Перед составлением и подписанием договора долевого участия следует убедиться в том, что застройщик действует на законных основаниях.<BR>"Нередки случаи, когда дом стоит, договор вроде бы тоже есть, но проходят месяцы, даже годы, а право собственности дольщик оформить не может, так как на каком-то из первых этапов строителем не были получены либо были неправильно оформлены документы на строительство", -- говорит партнер петербургского отделения международной юридической компании "Хедман Осборн Кларк Альянс" Наталия Неверовская.<BR>"Проверка документов компании -- это достаточно кропотливая работа, -- продолжает она, -- нужно не только прочитать документы, но и сопоставить их друг с другом, чтобы выявить возможные несоответствия. Более того, это достаточно напряженная процедура, так как не все строительные компании идут навстречу дольщику и предоставляют запрашиваемые документы, руководствуясь принципом: "Раз мы до сих пор строим, значит, все у нас в порядке". Это не совсем верный подход, так как отсутствие проблем с предыдущими домами не является гарантией того, что с очередным строительством все пройдет так же гладко".<BR><BR><B>Клиент не всегда прав</B><BR>Договор долевого участия можно трактовать по-разному: как договор подряда, как договор купли-продажи, как договор простого товарищества. Генеральный директор ООО "Качкин и партнеры" Денис Качкин советует "давать однозначные формулировки, чтобы в дальнейшем не было различных толкований в суде".<BR>В соответствии с обобщением практики, опубликованном в бюллетене Верховного Суда РФ №2 от 2003 года, правоотношения, возникающие по договору долевого участия, регулируются с помощью закона о защите прав потребителей. "Часто застройщики сознательно вводят пункты, призванные вывести действие договора из-под этого закона. На данную проблему стоит обратить внимание, однако бороться с таким явлением трудно", -- говорит Денис Качкин.<BR>По признанию юриста АКГ "Что делать Консалт" Анатолия Цветова, "если приобретение строящегося жилья происходит непосредственно у крупной компании-застройщика, лидера рынка, покупателю крайне затруднительно настаивать на корректировке договора в свою пользу".<BR>"Чем более известна компания на рынке строительства, тем менее охотно она идет на изменение типового договора, так как уверена, что на место одного дольщика придет другой, не такой щепетильный", -- подтверждает эту мысль Наталия Неверовская.<BR><BR>Бог в подробностях...<BR>Что касается конкретных пунктов, которые в случае возможности необходимо включить в договор, по мнению Дениса Качкина, "стоит указать, что это договор купли-продажи. Ни в коем случае не договор простого товарищества, не договор о совместной деятельности". Достаточно четко должен быть идентифицирован предмет договора. Желательно, чтобы квартира была вполне конкретно описана, лучше приложить чертежи, схемы, поэтажный план строящегося дома, включить в договор описание отделки получаемого жилья.<BR>Кроме того, при подписании договора дольщику следует внимательно ознакомиться с документами, на основании которых ведется строительство. Это распоряжения губернатора, проектная документация. Если контрагент дольщика по договору является не застройщиком, а звеном в цепочке долевого строительства, то стоит просмотреть все договоры, существующие до начального застройщика.<BR><BR><B>...дьявол в деталях</B><BR>"Порядок оплаты и график платежей должен быть тщательно проверен на предмет соответствия устным договоренностям, -- советует Анатолий Цветов, -- должны быть исключены случаи одностороннего повышения стоимости жилья в ходе строительства". Часто строящаяся недвижимость приобретается по договору уступки прав требования у дольщиков, желающих до сдачи дома в эксплуатацию приобрести жилье. Анатолий Цветов уточняет: "В этом случае необходимо помимо анализа собственно договора долевого участия в строительстве проверить все документы, подтверждающие оплату по договору. В некоторых компаниях с дольщиков берется плата в размере $500 за уступку прав требования. Данные платежи незаконны, а предлагаемая форма договора, как правило, не соответствует интересам нового дольщика. В случае, если предыдущий дольщик (уступающая сторона) выполнил все обязательства по оплате жилья, согласия застройщика на оформление договора уступки прав требования не нужно. Он должен быть только извещен".<BR>Наталия Неверовская тоже комментирует проблемы дольщиков, покупающих квартиры не напрямую у застройщика: "Нередки случаи, когда к таким дольщикам застройщик относится как к нелюбимым пасынкам. Одна из известных компаний не считает зазорным получать с них деньги за любые услуги, которые обычно застройщики предоставляют бесплатно. Стоимость квартиры, таким образом, существенно возрастает для дольщика, что никак не отражается в договоре долевого участия в строительстве".<BR><BR><B>Когда сроки вышли</B><BR>Особенно остро стоит вопрос нарушения сроков сдачи дома, поэтому условие об этом сроке необходимо обязательно внести в договор долевого участия. Как правило, в договор включается срок государственной приемки дома. В законе о защите прав потребителей предусмотрена ответственность застройщика за нарушение условий договора. Ее можно даже не оговаривать дополнительно. "Важным моментом является то, что условия договора долевого участия в строительстве, ухудшающие права дольщика по сравнению с предоставленными Законом "О защите прав потребителей", не действуют, в этом случае применяется закон", -- говорит Анатолий Цветов.<BR>Должны быть оговорены обязанности застройщика по подготовке квартиры к передаче. Перечень строительных работ, которые должны быть произведены, нужно описать подробно, желательно со ссылкой на СНиПы и ГОСТы. <BR>По мнению Анатолия Цветова, стоит полюбопытствовать, кому застройщик планирует передать дом на обслуживание по окончании строительства.<BR>Наконец, надо оговорить, что вопросом государственной регистрации квартиры заниматься должен застройщик, а не дольщик. "Желательно, чтобы договор гарантировал дольщику беспрепятственное оформление на него прав собственности в ГБР без дополнительных расходов", -- уточняет Анатолий Цветов.<BR><BR>