Концепция проекта Земельного кодекса РФ

<BR><BR>Необходимость разработки Земельного кодекса Российской Федерации обусловлена тем, что существующее земельное законодательство не способно соразмерно урегулировать современные земельные отношения, поскольку не учитывает произошедшие за последние 10 лет изменения экономического, политического и правового характера.<BR> Целью работы над новым проектом Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Проект) является создание законодательного акта, который будет служить, наряду с экономическими и политическими мерами, правовым инструментом решения проблем в сфере земельных правоотношений.<BR><BR><B>Предмет</B><BR>Предметом Проекта являются земельные отношения, то есть, согласно статье 9 Конституции РФ, отношения по поводу использования земли как основы жизни и деятельности народов РФ. При этом необходимо комплексно подходить к правовому регулированию земельных отношений, включая учет особенностей земли как природного ресурса, как средства производства и как пространственно-операционного базиса применительно к правовому режиму различных категорий земель.<BR>Основными началами земельного законодательства провозглашаются следующие принципы:<BR>- приоритет охраны окружающей природной среды, земли (почв) как ее компонента перед ее использованием в качестве недвижимого имущества;<BR>- предотвращение причинения вреда земле, в соответствии с которым субъекты хозяйственной и иной деятельности, осуществление которой окажет или может оказать неблагоприятное воздействие на состояние земель, обязаны заранее предпринять соответствующие меры; <BR>- участие граждан и общественных объединений в принятии решений, затрагивающих их земельные права;<BR>- приоритет охраны жизни и здоровья человека; <BR>- доступность информации о состоянии земель; <BR>- недопустимость произвольного вмешательства государства в деятельность граждан и юридических лиц по использованию земли;<BR>- приоритет ценных и особо охраняемых земель;<BR>- платность использования земли, т.е. любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, прямо указанных в федеральном законе; <BR>- ответственность, т.е. органы государственной власти и органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности несут за социальные, экологические, экономические и другие неблагоприятные последствия принимаемых ими решений по использованию и охране земель. <BR>Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приватизации земли, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности могут быть переданы в частную собственность граждан и юридических лиц, если в федеральном законе нет запрета на их приватизацию. В установленных законом случаях граждане и юридические лица имеют право бесплатно или по установленной цене приобрести в собственность земельный участок, а также долю в праве собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. <BR>Проект закрепляет принцип единства судьбы земельного участка и связанных с ним иных объектов недвижимости, согласно которому собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, имеет преимущественное право покупки этого земельного участка, а правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом должно осуществляться таким образом, чтобы при совершении сделок с недвижимым имуществом собственник земельного участка и собственник иных расположенных на нем объектов недвижимости совпадал в одном лице. Данные положения Проекта направлены на сближение правового режима земли и иных объектов недвижимости с целью унификации правового регулирования единого объекта недвижимости, в частности при последующей приватизации земли вслед за приватизацией объектов недвижимости в промышленности.<BR><BR><B>Объект</B><BR>Объектами отношений, к которым применяется земельное законодательство, являются земельные участки, их части и права на земельные участки и части земельных участков. Земельный участок определяется как часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если это не отнесено федеральными законами к иным природным ресурсам. <BR>Место будущего акта среди других актов действующего законодательства предопределяется пониманием его предмета. Проект представляется как акт земельного законодательства, построенный на разграничении публично-правового и частно-правового регулирования по следующим основным правилам:<BR>- к отношениям по использованию и охране недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей природной среды, охране особо охраняемых природных территорий, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия применяется специальное законодательство, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством. К совершению сделок с земельными участками применяется гражданское законодательство с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства; <BR>- к земельным имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, согласно части 3 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством;<BR>В части разграничения полномочий РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления Проект сформулирован в строгом соответствии с Конституцией РФ и федеральными законами "Об общих принципах организации местного самоуправления" и "О принципах и порядке разграничения предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации".<BR>Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с положениями гражданского законодательства с соблюдением условий, установленных Проектом и с учетом земельного, лесного, природоохранительного и иного специального законодательства, согласно пункту 1 Указа Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. №1767 (в ред. от 24 декабря 1993 г.). <BR>Земельные участки, переданные гражданам и юридическим лицам в собственность, могут продаваться и приобретаться без изменения целевого назначения и разрешенного использования совместно с созданной на них другой недвижимостью в соответствии с положениями гражданского законодательства. В Проекте определены виды земель, исключенные из оборота или ограниченные в обороте. В отношении иных видов земель, не появившихся в указанном перечне, никаких ограничений в обороте установлено быть не может, оборот осуществляется в соответствии с нормами гражданского законодательства.<BR>Объектом купли-продажи могут быть только сформированные земельные участки, в отношении которых имеются надлежаще оформленные правоустанавливающие документы и документы о территориальных границах, а также о сервитутах, обременениях и ограничениях в использовании участка в случае их наличия.<BR>При необходимости изменения целевого назначения земельного участка его собственник обращается с заявлением в порядке, предусмотренном Проектом. <BR><BR><B>Структура</B><BR>За основу структуры Проекта взят проект структуры Земельного кодекса Российской Федерации, подготовленный в декабре 1994 года, как проект, включающий систематизированные правовые нормы и наиболее соответствующий форме кодекса. Из текста указанного проекта были исключены статьи, содержащие необоснованные ограничения права собственности на землю, а также статьи, вошедшие в противоречие с правовыми нормами либо дублирующие их, содержащиеся в принятых федеральных законах.<BR>Структура проекта состоит из двух частей, общей и особенной, каждая из которых делится на главы, а главы на статьи. В общую часть включены главы, посвященные: общим положениям (земельное законодательство, предмет, субъект, объекты земельных отношений и т.д.); праву собственности и иным правам на землю; их возникновению и прекращению; плате за землю; охране земель; защите земельных прав; юридической ответственности за земельные правонарушения и др. Особенная часть объединяет нормы, регулирующие использование и особенности охраны отдельных категорий земель, а также заключительные и переходные положения.<BR>Основные положения проекта сформулированы в виде норм преимущественно прямого действия, а в необходимых случаях - в виде норм-принципов, норм-приоритетов и норм-дефиниций.<BR> <BR><BR><B>Сельхозугодья исключены</B><BR>Проектом не регулируются отношения, связанные с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, которые предполагается регулировать специальными федеральными законами. В то же время положения Проекта распространяются на отношения, связанные с реализацией прав граждан, которым земельные участки были предоставлены из земель сельскохозяйственного назначения для целей индивидуального жилищного, дачного, гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и животноводства, а также на участки, занятые капитальными зданиями, строениями, сооружениями. <BR>Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также земли, предназначенные для этих целей в соответствии с территориальными комплексными схемами планирования развития соответствующего субъекта Российской Федерации. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, защитного лесоразведения, научно-исследовательских, учебных и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством. <BR>Сельскохозяйственные угодья: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. В целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения создается государственный фонд перераспределения земель. <BR><BR><B>Государственная собственность</B><BR>Отношения по разграничению государственной и муниципальной собственности урегулированы в Проекте лишь в той мере, в какой необходимо установить критерий разграничения федеральной, государственной и муниципальной собственности на землю, а также определить примерный круг объектов этой собственности. Принципы и порядок отнесения земель государственной собственности к собственности РФ и собственности субъектов РФ устанавливаются федеральным законом о разграничении государственной собственности на землю.<BR>Государственной собственностью являются земли, не переданные в собственность граждан, юридических лиц либо муниципальных образований. Управление и распоряжение землями государственной собственности до их отнесения к собственности РФ и собственности субъектов РФ осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законом соответствующего субъекта РФ о разграничении предметов ведения муниципальных образований не предусмотрено иное. <BR>К землям федеральной собственности могут быть отнесены земли общероссийского значения, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности, и земельные участки, необходимые для обеспечения обороны и безопасности страны, охраны государственных границ, оборонного производства, производства ядовитых и наркотических средств, объектов, отнесенных к федеральной собственности, сведения о которых являются государственной тайной в соответствии с законодательством Российской Федерации, федеральных энергетических систем, объектов ядерной энергетики, предприятий, производящих расщепляющие материалы, использования участков недр федерального значения и другие.<BR>Проект также определяет, какие земельные участки могут быть отнесены к собственности субъектов Российской Федерации.<BR><BR><B>Бессрочное пользование</B><BR>Граждане и юридические лица, не являющиеся собственниками земли, могут обладать в силу закона, договора или решения суда правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, пожизненного наследуемого владения земельным участком, аренды земли, субаренды земельного участка и правом пользования землей на основании сервитута. Аренда земельных участков может быть долгосрочной (до 50 лет) и краткосрочной (до 5 лет). <BR>После истечения срока договора арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на новое заключение договора аренды земельного участка. Размер арендной платы определяется договором аренды. В случаях заключения договора краткосрочной аренды земельного участка устанавливается фиксированная арендная плата, размер которой не должен превышать ставок земельного налога. Право аренды земельного участка может быть отчуждено арендатором, а также сдано в залог в пределах срока аренды без предварительного согласия собственника, если договором аренды не предусмотрено иное. Таким образом, в Проекте отсутствуют ограничения в обороте аренды и субаренды земли, обеспечивается долгосрочность и стабильность аренды земли для создания благоприятного инвестиционного климата путем закрепления в проекте свободы переуступки и залога права аренды земли и дополнительных гарантий прав арендатора, в том числе установлением фиксированной процедуры изменения арендной платы. <BR>Проектом предусматривается введение публичных и частных сервитутов, к которым относятся права ограниченного пользования чужим земельным участком. Публичный сервитут устанавливается путем принятия нормативного акта в публичных интересах и действует в отношении неопределенного числа собственников земельных участков. Собственник земельного участка обязан обеспечить безвозмездный и беспрепятственный доступ для обслуживания и ремонта существующих объектов инженерной инфраструктуры, о которых собственник земельного участка не знал и сведения о которых не были зарегистрированы в установленном порядке, если такой доступ не влечет разрушение или повреждение отдельных объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.<BR><BR>