Брокеры сделали недвижимость доходной

<BR><BR>Собственник может сделать свою коммерческую недвижимость доходной, иногда просто сменив управляющего.<BR>Структуры, близкие к Балтийскому финансовому агентству (БФА), владели контрольным пакетом акций проектного института "Гипроэлектро", имевшего в собственности здание с участком земли. <BR>К достоинствам этой недвижимости можно было отнести неплохое состояние здания и коммуникаций, урегулированность всех вопросов, связанных с оформлением прав собственности, и наличие подробной технической документации на здание (НИИ специализируется на проектных работах в области строительства). Институт практически не имел заказов и существовал лишь за счет аренды своего здания (площадью около 8 тыс. м2), причем арендаторы занимали лишь треть свободных помещений. Никакого дохода эта собственность не приносила. <BR>После августовского кризиса это имущество перешло в управление группы бывших сотрудников БФА, до этого непосредственно не занимавшихся управлением недвижимостью. Дело пошло настолько хорошо, что этой же команде через полгода был передан в управление складской комплекс (площадью около 4,5 тыс. м2).<BR><BR><B>Первые шаги</B><BR>После анализа ситуации на рынке было принято решение об изменении ценовой политики и системы взаимоотношений с арендаторами. Была введена схема полной аренды, когда оплата услуг поставщиков связи, энергии и т.п. ведется арендодателем, который закладывает их в арендную плату. Ставки аренды были отвязаны от курса доллара и переведены в у.е. по курсу КУГИ Петербурга (сейчас курс чуть ниже, чем у КУГИ), кроме того, была установлена система скидок. В здании была сменена охрана, что решило проблему бегства недобросовестных арендаторов: вынести имущество без материального пропуска, подписанного управляющим, стало невозможно. Под залог части здания был взят долгосрочный кредит на ремонт протекавшей крыши. <BR>Было резко сокращено число помещений, занимаемых работниками неэффективного НИИ, а также начата сдача в аренду технических помещений (например, подвалов) под склады.<BR>С декабря 1998 года началась рекламная кампания по привлечению новых арендаторов. В это время многие петербургские компании были вынуждены сокращать свои расходы и мигрировать из центра на периферию. Благодаря этому за полгода удалось увеличить число арендаторов в 3 раза (заполняемость достигла 100%) и резко повысить доходы. В свою очередь, это дало возможность начать ремонт здания.<BR><BR><B>Шаг за шагом</B><BR>Особое внимание было уделено договорной базе. Со всеми арендаторами были перезаключены договоры, в которых четко прописывались права и обязанности сторон и порядок расторжения договора. <BR>При заселении офисов в обязательном порядке подписывались детальные акты приемки-передачи помещений (в противном случае часто возникают конфликты между арендатором и арендодателем на тему: "кто ставил розетку"). <BR>По требованию собственника, заинтересованного в финансовой прозрачности, все платежи проводятся только по безналичному расчету. Была начата работа по взысканию дебиторской задолженности НИИ "Гипроэлектро", а сам научный потенциал строительного института из-за отсутствия заказов был переориентирован на обслуживание бизнес-центра. Проведено переоформление договоров с поставщиками услуг. Генеральный директор управляющей компании "Гипроэлектро" Николай Вечер считает большой победой подписание договора с поставщиком тепла (частным предприятием, арендующим неподалеку котельную). В договоре был тщательно прописан температурный график, а в здании установлен счетчик тепла, который фиксирует фактическую температуру подаваемой воды. "Это особенно важно, - говорит Николай Вечер. - В общем объеме коммунальных платежей расходы на тепло составляют 80%".<BR>Есть проблемы с телефонной связью. Арендаторы в основном заинтересованы в услугах ОАО "ПТС", не требующих повременной оплаты, кроме того, поставщики-конкуренты - "ПетерСтар" и "Метроком" привязывают свои тарифы к курсу доллара, что отпугивает некоторых арендаторов. Однако у ПТС не отработан механизм субаренды телефонных линий. <BR><BR><B>Арендаторы</B><BR>Около 20% площадей здания принадлежало и принадлежит Петербургскому лесопромышленному банку (ныне - Международному банку Санкт-Петербурга). Часть площадей занимает Вита-банк. По мнению Николая Вечера, это привлекает арендаторов. Многие из них переходят на обслуживание в эти банки или открывают в них второй счет.<BR>Большинство арендаторов занимается оптовой торговлей, строительным и софтверным бизнесом и заинтересованы в дополнительных удобствах. Поэтому одним из первых шагов новых управляющих стало открытие в здании кафе. Арендодатели стремятся привлечь сервисные компании, иногда даже идя на снижение ставок. Так, в частности, были открыты косметический салон и солярий.<BR>Когда появилась возможность выбора арендаторов, управляющие приняли решение ориентироваться на клиентов, к которым идет наименьшее количество посетителей. Это позволяет обеспечить более высокий уровень безопасности для арендаторов и снимает остроту проблемы парковки.<BR><BR><B>Кадры</B><BR>Кадры - одна из основных проблем управляющей компании. Сменив профессию, экс-сотрудники БФА были вынуждены получить специальное образование. Николай Вечер сетует, что крайне сложно найти не только профессиональных управляющих недвижимостью, но и непьющих слесарей или водопроводчиков. Сейчас обслуживанием здания занимается около 20 человек. При приеме на работу предпочтение отдается отставным военным, из строительных или хозяйственных частей, 35-45 лет. "Они дисциплинированны и имеют хорошую квалификацию", - говорит Николай Вечер.<BR>