Рынок недвижимости остается в тени

<BR>Рынок недвижимос-ти, ушедший в кри-минальную тень после 17 августа, не вышел оттуда до сих пор.<BR>Предшествовавшее кризису разорение нескольких крупных петербургских агентств также подогрело ситуацию, однако год назад риэлтеры говорили лишь о "кризисе недоверия". Кризис породил недоверие к основам основ - к цивилизованным формам работы на рынке недвижимости и к банкам, участвующим во взаиморасчетах клиентов. Клиенты начали посматривать на сторону - на "черных" маклеров.<BR><BR><B>Униженные и оскорбленные</B><BR>В Петербурге все больше "кинутых" клиентов - как продавцов, так и покупателей. Падение долларовых цен на недвижимость вызвало панику среди многих продавцов квартир. Продавцы продемонстрировали готовность идти на любые условия, чем не преминули воспользоваться "черные" маклеры и мошенники.<BR>Частой причиной конфликтов между продавцом и покупателем становится ценовой спор. Начинаясь как житейская, ситуация вполне может принять криминальную окраску.<BR>Продавцы сегодня беззащитны перед мошенниками или недобросовестными покупателями. Часто для ухода от налогов (или по какой-то другой причине) в договоре купли-продажи указывается не рыночная, а балансовая стоимость квартиры. Может случиться так, что продавец ее и получит - не более того. Устная договоренность без оформления каких-либо предварительных документов и без участия неангажированного посредника делает самостоятельные сделки опасными.<BR>Стремление удешевить покупку, выпустив из схемы сделки купли-продажи нотариальное удостоверение, работу через риэлтерскую фирму (в качестве посредника) и расчеты по сделке через банковские схемы, довольно часто приводило и приводит к печальному результату. <BR><BR><B>Из бывших</B><BR>Агенты, набравшиеся опыта и прошедшие курс обучения в риэлтерских фирмах, но по тем или иным причинам покинувшие своих работодателей (в том числе из-за развала фирм в 1998 году и сокращения штатов в период кризиса), составляют сегодня серьезную конкуренцию фирмам. Мало того, по оценкам руководителей фирм, до 70% сделок в агентствах - "левые". Это происходит, когда клиент обращается в агентство, сотрудники которого готовы удовлетворить его прихоти "частным образом" и за меньшее вознаграждение, нежели то, которое принято в фирме.<BR>Уходя в свободный поиск, бывший агент, как правило, "уводит" за собой клиентов, заодно прихватывая базу данных и наработанные связи.<BR><BR><B>Проклятые частники</B><BR>Среди потенциальных клиентов рынка недвижимости сложилось мнение о том, что услуги маклера дешевле и надежнее. Маклеры, как правило, рекомендуются знакомыми или родственниками, что придает им образ "семейного доктора". Маклер, как правило, заявляет о том, что будет заниматься решением проблем единственного клиента и никого более. Они берут меньшие комиссионные, чем агентство, объясняя это личной скромностью и отсутствием необходимости платить налоги. Кроме того, клиенты не особо избалованы сервисом в легальных риэлтерских агентствах и не очень им доверяют, памятуя о печальной судьбе титанов рынка - "Дом Плюс" и "ИнтерОксидентал".<BR>Риэлтеры, естественно, бьются за свое доброе имя и репутацию. Они считают, что, даже если в маклеры пошел бывший агент фирмы, его опыта и квалификации вряд ли хватит для профессионального завершения сделки: юридическими навыками в риэлтерской фирме обладают совсем другие сотрудники. Кроме того, агент выходит в свободный поиск из стен фирмы, где, как правило, был сделан первый шаг на сторону - левая сделка, расценивать которую можно как обман владельца фирмы и коллег. Гарантии, что следующим обманутым не станет клиент бывшего агента, нет. Еще один аргумент против посредника-частника - его лояльность лишь к одной из сторон сделки. Невозможно с одинаковым рвением соблюдать интересы и продавца, и покупателя. Скорее всего, наиболее тщательно будут соблюдены интересы самого посредника.<BR><BR><B>Объект приложения сил</B><BR>По оценкам агентств недвижимости, на рынке произошел выброс квартир с темной историей по демпинговым ценам. Соответственно, последствия для их покупателя могут быть неприятными - вплоть до судебных исков. По данным Городского бюро регистрации прав на недвижимость (ГБР), возросло количество квартир, на которые наложен арест. В I квартале 1999 года прокуратура, судебные, правоохранительные и т.п. органы направили в ГБР 2464 запроса, что на 40% больше, чем в I квартале прошлого года, и почти в 4 раза больше, чем за I квартал 1996 года. ГБР характеризует итоги анализа как "лавинообразный рост количества правонарушений" в 1999 году.<BR><BR><B>Участие государства</B><BR>Борьба за упорядочение рынка недвижимости с помощью лицензирования идет несколько лет. Первыми были члены Ассоциации риэлтеров Петербурга, которые добровольно проходили аттестацию в специально организованной комиссии и получали сертификат. С введением лицензирования цивилизованные игроки рынка воспрянули духом и поверили в светлое будущее. Вопрос, кому достанется лицензия под №1, казался в то время крайне существенным, и не только с точки зрения рекламной кампании. Со временем острота ощущений сгладилась. Свою роль сыграл слабый контроль со стороны КУГИ за работой фирм, получивших лицензию. Проверки фирм членами Экспертного совета по лицензированию риэлтерской деятельности при КУГИ далеко не всегда были внезапными - зачастую фирмы знали о них заранее и успевали привести документацию в порядок. Суровое решение лишить фирму лицензии рождалось, как правило, уже после того как фирма, разорившись, уходила со сцены.<BR><BR><B>Риэлтеры Петербурга, объединяйтесь</B><BR>Процесс лицензирования в короткий срок сделал неважным для клиента членство фирмы в том или ином профессиональном риэлтерском объединении, которых вплоть до апреля 1999 года в Петербурге было три: Ассоциация риэлтеров и домостроителей Петербурга (АРДСП), Балтийский союз риэлтеров и Городская корпорация риэлтеров (ГКР). Фирма, состоящая в каком-либо объединении, гордо сообщала об этом на своих рекламных щитах. Параллельно с лицензированием участие в риэлтерских объединениях перестало быть важным имиджевым моментом после банкротства ряда агентств, входящих в АРДСП, которая не смогла реально помочь ни фирмам устоять, ни клиентам этих фирм вернуть потерянные средства.<BR>Разочаровались в пользе объединений и сами риэлтеры, однако всеобщее профессиональное объединение участников рынка недвижимости создали. На соответствующих церемониях прозвучали правильные слова о благах для клиента, однако сами клиенты остались равнодушными к братанию риэлтеров.<BR>Создавая объединения, крупные фирмы пытаются решать собственные задачи, например корректировать законодательство. Видимо, поэтому ГКР, созданная небольшими фирмами и решавшая чисто коммерческие задачи, не влилась в новое объединение и продолжает существовать на рынке самостоятельно.<BR><BR><B>Не прячьте ваши денежки</B><BR>Перед самым наступлением кризиса на рынке недвижимости сформировалось несколько вполне цивилизованных схем взаиморасчетов. По особо сложным - вексельным и аккредитивным - проходило небольшое количество сделок, однако начало было положено. В схемах непременно участвовали банковские структуры: работать со средствами клиентов (тем более с валютой) - задача банков, а не риэлтерских фирм. Однако доверие к банкам было подорвано, когда начались связанные с кризисом банкротства. Сегодня даже обратившиеся в фирму клиенты предпочитают миновать при взаиморасчетах схемы с участием банков. По словам риэлтеров, иногда расчеты происходят по старинке - "в подворотне".<BR><BR><B>Программа</B><BR>Выяснив, кто виноват, профессионалы рынка решили, что делать. В последнее время появляются все новые некоммерческие объединения риэлтеров, задумавших решить некие локальные задачи того сектора рынка, на котором работают. Пока польза от подобных объединений не видна.<BR>Фирмы-"передовики", особо подчеркивающие свое желание оставаться на рынке долгие годы, постоянно инициируют ужесточение контроля за агентствами недвижимости. Например "большая семерка" крупных петербургских фирм решила обратиться в Общество защиты прав потребителей с целью провести сертификацию схем взаиморасчетов: открытые схемы не позволяют использовать клиентские средства по желанию руководителей фирм. На долю общества придется разъяснительная работа. В качестве заслона от некачественной работы используется также систематическое повышение квалификации сотрудников фирм. (Е.З.)<BR><BR>По данным агентств недвижимос-ти "Дом", "Центральное агент-ство недвижимости", "Бекар", "Адвекс-Росстро", "Аркада", "Петербургская недвижимость", "Невский ключ", Городского бюро регистрации прав на недвижимость.