Двор на миллион: сколько застройщики теряют на дешёвом благоустройстве

В 2026 году ситуация на строительном рынке достаточно сложная, в профессиональных кругах уже несколько лет дискутируют об "усушивании" продукта — но параллельно девелоперы и консалтинговые агентства всё чаще говорят о растущем значении качества благоустройства, так называемого "третьего места". Как два противоречия уживаются на реальной стройке?

— Во многом это зависит от класса жилья. Но важно понимать: сейчас делать хороший продукт вообще без благоустройства уже не получится: насмотренность людей значительно возросла. Аналитика показывает, что качественное благоустройство может давать добавочную стоимость жилью 7-8%. А может работать, наоборот, в минус — на те же 8%.

То есть дельта от "совсем плохо" до "хорошо" — 15-16%. При этом разница в инвестициях между этими полюсами относительно невелика: за весь комплекс строительно-монтажных работ (СМР) на благоустройство тратится порядка 5-7% в "комфорт+", до 12% в бизнес-классе, около 15% в элитном сегменте и премиуме. А если брать только озеленение, то его доля во всей стоимости строительства — от покупки земли до вложений в маркетинг — составит порядка 7%, при этом оно может дать увеличение стоимости квадратного метра до 5-6%. Это несопоставимые цифры, но понимание такой математики приходит к рынку постепенно.

Что касается реальной картины с "усушкой" продукта — да, в части проектов она присутствует. По оценке нашей компании, это практически не касается бизнес- и премиум-класса. Но мы не видим ничего глобально страшного в самой тенденции. Ландшафтный дизайн — это не только золотые фонтаны. Главное — он должен быть грамотно и классно спланирован с точки зрения функций и сценариев, а бюджет мы можем сфокусировать в какой-то одной стратегической точке: сделать акцентную входную или центральную зону, остальное — оформить сопутствующим озеленением. Таким образом мы сохраняем ощущение интересного пространства, но сокращаем издержки девелопера.

При этом высокая конкуренция между застройщиками в Петербурге, наверное, в принципе снижает остроту вопроса?

— Здесь есть интересный диссонанс: у всех девелоперов своё мнение по этому вопросу. Но история показывает — архитектура улучшается только с кризисами. Давайте вспомним, как строились ЖК в 2006 году: кирпич есть, дверь есть, окна открываются — и в принципе годится. После кризиса 2008 года — уже начали думать про архитектуру. Затем наступила очередь ландшафта. И конкуренция действительно отчасти играет в плюс — но в идеале конкурировать в условиях, когда "усушки" продукта не существует в принципе. Тогда среда для всех была бы суперкрутой. Да, у нас есть определённые реалии — но, надо признать, они вполне перспективные.

Ландшафтный дизайн — это не только утилитарный комфорт и коммерческий потенциал двора, но и плоскость искусства. Когда цифры начинают мешать этому искусству?

— Цифры искусству не мешают. Искусство — это искусство. Но когда оно переходит в рабочую документацию, которая превращается в смету — сложности могут проявиться. Можно ли сделать ландшафтный дизайн, если совсем мало денег? Можно. Но нужно понимать ограничения. Если ты хочешь быструю машину с идеальным управлением — вряд ли рассматриваешь покупку за 30 тыс. рублей. В ландшафте то же самое. Есть минимум, необходимый для появления авторского благоустройства.

Невозможно при стоимости 7-10 тыс. рублей за квадратный метр сделать интересный, классный проект. В таком случае всё "проедается" нижними слоями основания — это будут самые дешёвые материалы и так далее. И смысла привлечения профессиональной ландшафтной компании к такому формату уже нет: потому что мы не можем себе позволить "плохое" решение.

А компромиссы возможны, если бюджет, допустим, средний?

— Конечно. Например, если хочется сделать арт-объект на территории, но денег на него нет — можно сделать коллаборацию с галереей современного искусства. Команда предусматривает мультифункциональную площадку — и там появляются сменные экспозиции. Конечно, если класс жилья позволяет. При этом для девелопера это практически ничего не стоит, а положительный эффект получают и он сам — через дополнительное освещение в СМИ и в соцсетях, и галерея — благодаря доступу к потенциальным покупателям, и житель — он в своём дворе может бесплатно любоваться классными скульптурами, которые стоят много миллионов рублей.

Ещё один вариант — интерактивные пространства: технологии стали сейчас относительно недорогими. Опять же это дополнительные фишки, которые могут использоваться жильцами, в маркетинге и так далее.

И в этом смысле ваш опыт очень интересен — ведь DEREVO PARK регулярно забирает главные отраслевые награды. Поделитесь: что сегодня особенно высоко ценит профессиональное сообщество?

— Здесь всё неизменно: грамотный проект. Что включает много факторов. Я сейчас не про нормы — это базисные вещи. Мы не можем проектировать не по нормам. Как и любая архитектура, это должно быть красиво и удобно в эксплуатации для жильцов. Грамотный подход предполагает хорошее зонирование, наполнение нужными функциями с учётом их бесшовной интеграции между собой, а также чёткое попадание в класс жилья, уместность. Конечно, ценится индивидуальность.

Очень важно, как сделано озеленение — здесь сегодня идёт тренд на естественность, что равно малоуходности. И вот тут есть ловушка. Про малоуходность говорят все, но я знаю буквально пару ландшафтных компаний в России, которые умеют это делать действительно грамотно. Даже литературы по этому вопросу в нашей стране практически нет. Но мы занимаемся развитием данного направления. У нас есть своя площадка, где мы постоянно испытываем инновационные технологии, в том числе "Блэкбокс гарденинг" (от англ. Blackbox Gardening — "садоводство в чёрном ящике") — для выращивания цветников в достаточно агрессивной среде. Кроме того, я выступаю с лекциями по теме малоуходности и создания естественной среды в проектах.

В последние несколько лет девелоперы, по крайней мере в Петербурге, активно выходят за границы своих участков, облагораживая прилегающие территории. В чём особенности работы с такими проектами?

— Москва в этом плане ушла чуть вперёд. Мы сейчас там реализуем несколько проектов, где дворовая территория связывается с парковой зоной. Во-первых, это взаимная интеграция всего зелёного каркаса. Во-вторых, такой подход даёт новые возможности для разделения функций.

Очень классно, если шумные активности — крупные плейхабы, амфитеатры, уличные огороды, территории для проведения каких-то мероприятий и так далее — можно вынести за периметр двора. Шум — испытание не для всех. И дворы не всегда могут быть супербольшими, чтобы вместить все необходимые функции. Поэтому такое решение с разделением функций, когда все зоны экранированы, востребовано в Москве. В Петербурге сейчас тоже такие проекты появляются.

Связанность территории в данном случае "сплошная" или есть чёткое разделение внутреннего и внешнего периметра?

— Зависит от логики продукта. Например, мы делали проект ландшафтного дизайна для ЖК "Северная Корона" (девелопер ГК "ПСК") на набережной Карповки — там есть курдонёр, и это общественная территория, но при этом одновременно часть двора. И в данном случае стояла задача связать внутреннюю территорию с набережной — то есть противоположная той, о которой говорили выше. Для достижения цели использовались разные приёмы: например, световая линия уходит прямо на курдонёр, туда как бы специально выплывает бонсай. Локация сегодня очень популярна, привлекает разную аудиторию. То есть создать такой визуальный магнит действительно получилось.

Важно понимать контекст места — могут быть приёмы и полного отделения, и стопроцентной интеграции. Когда приступаем к работе с объектом, чтобы спроектировать даже маленькую площадь — хоть 30 соток, — мы очень детально изучаем весь район, его контекст и только потом принимаем решение.

Помимо связанности зелёного каркаса какие ещё тренды только начинают широко распространяться в Петербурге?

— Главный — понимание ценности качественного благоустройства. Пока в Петербурге всё-таки девелоперы частенько экономят на посадочном материале. Но контраргументом опять же является аналитика. Экономия в данном случае составит 0,2-0,3% от стоимости всего комплекса, но при этом компания не получает +3-5% к стоимости квадратного метра.

Что касается трендовых приёмов — мы стараемся применять все последние мировые тенденции в каждом из проектов, интегрировать их и в Петербург тоже.

Усложняет ли задачу поиск поставщиков в текущих реалиях?

— Этот процесс в принципе никогда не прекращается. Сейчас мы начинаем искать поставщиков в других странах — предлагающих оптимальное качество материала, стоимость и пр.

В плане озеленения этот рынок достаточно сложный: невозможно просто взять и укомплектовать проект, работая с тремя питомниками. Невозможно, и точка. Они, может быть, даже и предложат весь нужный ассортимент, но часть материала, например, окажется слишком дорогой, часть не приживётся в конкретном регионе и так далее. Комплектация одного объекта по озеленению — это в среднем от 20 до 30 питомников. Мы это называем "кругосветное путешествие" — у нас гидрологи постоянно ездят весной по всей России и Германии в поисках подходящего предложения.

Если говорить о малых архитектурных формах — здесь у многих игроков рынка есть чёрный и белый списки. Оба постоянно пополняются. Несмотря на то что чаще всего таких подрядчиков выбирает сам девелопер, мы также оцениваем, как ведёт себя их продукция с течением времени — на этапе эксплуатации, не теряет ли в качестве.

На многих отраслевых мероприятиях в 2026 году говорится о трансформации общественных пространств в самостоятельный актив девелопера. Оправданны ли в текущих реалиях такие вложения?

— Парки в любой стране мира окупаются не за счёт продажи орешков для белочек. Недвижимость рядом с такой рекреационной зоной может дорожать X2. Есть хрестоматийные примеры — тот же "ЗилАРТ", — когда сначала строится парк как большая точка притяжения, потом возводится достаточно большой микрорайон рядом.

Для того чтобы город работал, нужно грамотно проектировать фронт улицы. Тогда туда приходит ретейл, зарабатывают и девелоперы, и город. А территорию можно насыщать различными функциями и так далее. Но монетизация общественных зелёных пространств за счёт активностей — это точечные истории. Главный актив — это рост стоимости квадратного метра в жилье рядом.

DEREVO PARK — один из крупнейших игроков на рынке, где преобладают небольшие студии. Поделитесь, что обеспечивает успех в этой сфере?

— Ландшафтный рынок в России относительно небольшой, он только начал формироваться, игроков, которые делают красиво и грамотно, мало. Условно красиво отрендерить картинку могут многие, но гораздо меньшее число фирм справится с главной инженерией. При этом в нашей компании, например, сформирован большой инженерный отдел, где работает более 30 человек. То есть дело не в бренде — помимо того что стараемся делать действительно уникальные проекты, мы постоянно укрепляем команду, вкладываемся в своё развитие и обучение. Так, я сам — архитектор, уже в Голландии переучивался на ландшафтника, а потом на урбаниста. Кроме того, мы всегда укладываемся в бюджет и чётко работаем с техзаданием в плане стоимости — здесь помогает интегрированный строительный отдел.

Высокое значение — особенно для компаний с именем — имеет многофакторная система контроля качества. Ну и на этом рынке важно сохранять индивидуализированный, "бутиковый" подход.

Скажите, а есть ли у вас некая "карта локаций", где вы хотите реализовать свой проект, независимо от коммерческой выгоды?

— Нет. Но у меня есть мечта, моя миссия. Когда я вырасту и стану большим, хочу подарить парк одному из городов России. Кстати, такая миссия у меня сформировалась до того, как это стало мейнстримом и как это сделал Галицкий. Моей идее уже 20 лет. Понятно, Петербург будет стоять на первом месте, но могу и для какого-нибудь небольшого города это сделать.

Конечно, сейчас очень много мест, где хочется просто поменять среду. Я их даже перечислять не буду, но в Петербурге их масса: Петровская коса, "Красный треугольник", по которому мы конкурсные работы делали, когда я ещё в институте учился. Но там ничего не меняется. А если сделать — круто же будет. И таким примером станет Конюшенное ведомство — мы как раз сейчас работаем над этим уникальным объектом.

Менять среду, преобразовывая её в такую, где людям хочется жить, — вот в этом интерес профессионала.