10:3505 ноября 2026
ООО "РТ-Капитал" (структура "Ростеха") объявило торги по продаже 100% пакета акций "Техприбор — Бизнесцентр" и "Техприбор-Девелопмент". Они состоятся 2 декабря на площадке ЭТП РФ.
Текущий собственник пакетов — ПАО "Техприбор".
Это уже третья попытка продажи данных активов. 10 июня и 16 июля 2026 года аукционы признали несостоявшимися. После этого приём заявок открыли 17 июля, но дату торгов трижды сдвигали: сначала на 30 сентября, затем на 30 октября и теперь на 2 декабря. Стартовая цена при всех переносах не менялась — 6,3 млрд рублей.
На балансе обществ — территория бывшего завода на Варшавской улице рядом с Московским проспектом общей площадью около 9,3 га и 18 административных зданиях, площадь которых составляет порядка 22 тыс. м2. Часть недвижимости сдана в краткосрочную аренду — это указано в аукционной документации.
Руководитель проектов в департаменте по работе с офисными помещениями IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Максим Мартынов считает, что имущество стоит не более 3 млрд рублей. Директор отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers Антон Орлов говорит о диапазоне 3–3,5 млрд — и только при заметном дисконте к старту. Директор департамента инвестиций и рынков капитала Bright Rich | CORFAC International Екатерина Андреева оценивает площадку в 3–4 млрд рублей.
По словам Екатерины Андреевой, участок требует длительной градостроительной подготовки под редевелопмент, а при дорогом заемном финансировании девелоперы берут в первую очередь уже подготовленную землю — так быстрее вывести метры в продажу. Покупка площадок с длинным циклом подготовки при текущей ключевой ставке воспринимается как высокорискованная.
Руководитель проектов департамента финансовых рынков и инвестиций NF GROUP в Санкт-Петербурге Сергей Дуванов считает, что для компаний, которые готовят сложные площадки к перепродаже уже с согласованной граддокументацией, экономика сходится при цене не выше 2,5 млрд рублей. Старт 6,3 млрд Сергей Дуванов считает завышенным минимум на 50%.
“
"Приобретение актива по заявленной стоимости предполагает фактическое замораживание более 6 млрд рублей без каких-либо гарантий сроков получения градостроительной документации. При этом сопоставимую сумму можно разместить на банковском депозите под 12% годовых", — говорит Сергей Дуванов.
Именно цена, на его взгляд, объясняет пустые заявки: такая сумма не по карману даже крупным девелоперам.
Главное преимущество площадки — локация. Московский район даёт престиж, инфраструктуру и транспорт: метро "Электросила", Московский проспект, близость ЗСД и ШМСД. Максим Мартынов отдельно отмечает масштаб участка и пешую доступность действующей станции "Электросила" — 7–10 минут.
Среди минусов — отсутствие утверждённого ППТ и полного пакета граддокументации. Антон Орлов также указывает на шумозащитные зоны от существующих и перспективных магистралей и предупреждает: цикл согласований может растянуться. Екатерина Андреева напоминает, что покупка земли без разрешительной документации при нынешних сроках согласования жилых проектов с городом — отдельный риск сам по себе.
Антон Орлов и Екатерина Андреева закладывают в возможные риски прохождение линии метрополитена под участком: часть территории может не подойти под плотную или высотную застройку. Максим Мартынов смотрит иначе: по схемам развития метро до 2030–2040 годов трассировка через Варшавскую, 5а, не предусмотрена. Ближайшая действующая станция — "Электросила" (глубокое заложение), перспективные в районе — "Броневая", "Заставская", "Боровая" на Красносельско-Калининской линии. Чтобы закрыть вопрос, говорит Максим Мартынов, нужно снять актуальные ЗОУИТ, техусловия метрополитена и данные ГПЗУ.
Весной, когда лот только выводили в продажу, потенциал территории оценивали примерно в 200–250 тыс. м2 жилья или коммерции. Сейчас параметры могут быть иными. Антон Орлов видит смешанный сценарий: в зоне ТД1-2 допустимы жильё, офисы и сервис, но финальные параметры упрутся в будущий ППТ и условия трассировки метро.
Екатерина Андреева считает самым выгодным именно жилой сценарий. На этапе подготовки аренда существующих помещений частично подстрахует cash flow, но этот доход, по её словам, вряд ли компенсирует высокую цену входа в проект.
Сергей Дуванов видит два варианта. Первый — оставить действующий вид разрешённого использования (ВРИ) и построить на свободной части МФК на 40–50 тыс. м2: такой проект, по его оценке, будет стоить максимум 1,5–2 млрд. Второй — полноценный жилой редевелопмент со сменой ВРИ под средне- или многоэтажку выше 40 м, правками в ПЗЗ и ППТ, социнфраструктурой и переносом сетей. Это потребует нескольких лет подготовки, но только так, считает Сергей Дуванов, можно приблизиться к заявленной оценке продавца.
