Участок на Союзном проспекте отказались отдать Петербургу на условиях Смольного

Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти принял к производству иск городского комитета по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ) об изъятии земли под госнужды у петербургского ООО "Сигнал соцсервис".

Речь идёт о земельном участке размером 1,09 тыс. м2 на Союзном проспекте кадастровой стоимостью 1,73 млн рублей. Фактически он расположен в промзоне в Складском переулке и, согласно данным РГИС, не занят капитальными постройками.

"Сигнал соцсервис" занимается управлением нежилой недвижимостью. Его единоличным владельцем и гендиректором является Владимир Мамут. В 2025 году компания заработала 111,1 млн рублей, показав чистую прибыль 72,8 млн рублей, указано в "Контур.Фокус".

КРТИ предлагает выплатить компании за изымаемый участок 22,89 млн рублей. В эту сумму входит рыночная стоимость земли (16,7 млн рублей) и неотделимых улучшений (6,19 млн рублей).

Пока в арбитражном деле не указано, под какой именно проект Смольный просит суд изъять землю. В КРТИ направлен запрос. Связаться с "Сигнал соцсервис" не удалось.

Предположительно, участок может потребоваться под строительство Широтной магистрали скоростного движения (ШМСД). На прошлой неделе СПб ГКУ "Дирекция транспортного строительства" разместило закупку на строительство транспортной развязки ШМСД с Союзным проспектом. Её начальная цена — 5,7 млрд рублей. Это этап 1.1 развязки на участке от ул. Коллонтай до пр. Энергетиков.

Спор между КРТИ и "Сигнал соцсервис" говорит о том, что им не удалось договориться об изъятии участка в досудебном порядке. Согласно процедуре, сначала Смольный направляет собственнику предложение о выкупе, а в случае отказа обращается в суд.

Оспаривать бизнесу само изъятие, по мнению экспертов, бессмысленно. "Строительство транспортных развязок, магистралей, дорог — это классический пример публичного интереса, который суды признают приоритетным над частным, — говорит старший юрист петербургской практики недвижимости и строительства “Пепеляев групп” Ксения Куликова. — Судебная практика по делам с участием КРТИ показывает: суды в подавляющем большинстве случаев удовлетворяют требования комитета при соблюдении им процедурных формальностей".

Однако оспаривать предложенный размер компенсации бизнесу не просто целесообразно, а профессионально необходимо, считает советник юридической фирмы INTELLECT Дмитрий Абросимов. В таких ситуациях пассивная позиция бизнеса фактически означает согласие с минимальной планкой выкупа. Правда, есть два исключения — это наличие неустранимых нарушений и отсутствие документального подтверждения.

По мнению Куликовой, возмещение может быть существенно увеличено за счёт расходов, которые собственник уже понёс или должен будет понести в связи с изъятием, а также упущенной выгоды. Это могут быть затраты на переезд, демонтаж оборудования, досрочное расторжение договоров долгосрочной аренды, штрафы и неустойки, которые собственник вынужден будет уплатить контрагентам из–за досрочного прекращения различных обязательств и т. п., уточняет эксперт.

Нередко досудебная оценка, заказываемая уполномоченным органом, опирается на консервативные методики, усреднённые аналоги или не в полной мере учитывает фактическую специфику конкретного предприятия и потенциальные доходы. "Это необязательно является свидетельством недобросовестности публичного субъекта: оценщики, привлекаемые заказчиком по госконтрактам, действуют в рамках строгих бюджетных ограничений и шаблонных технических заданий, что регулярно приводит к занижению реальной рыночной стоимости", — подчёркивает Абросимов.

Поэтому в подобных спорах важную роль играет судебная оценка изымаемой недвижимости, позволяющая ощутимо увеличить её стоимость. Сложившаяся арбитражная практика подтверждает: при юридически выверенной формулировке вопросов экспертам удаётся существенно скорректировать компенсацию в сторону её объективного рыночного уровня, особенно в части расчёта упущенной выгоды и затрат на адаптацию оставшейся части бизнеса.