Котлован или готовое жильё: девелоперы поспорили, когда лучше покупать квартиру

"Деловой Петербург" провёл в рамках конференции "Движение.Конф" батл девелоперов на тему "На какой стадии лучше покупать жильё в новостройке?".

В условиях высокой ключевой ставки, волатильности рынка и участившихся новостей о проблемах у отдельных застройщиков этот вопрос становится всё более актуальным для покупателей. Участники обсудили, как изменились аргументы "за" и "против" покупки на ранних и поздних стадиях строительства в последние годы, и предложили ответы в зависимости от целей конкретного клиента.

В батле участвовали:

• Евгений Негара, руководитель отдела продаж ССК;

• Олег Добродеев, директор по продажам ГК "Ленстройтрест";

• Станислав Александров, заместитель генерального директора Bau City Development

• Ольга Газеева, заместитель генерального директора по развитию Fizika Development;

• Елизавета Конвей, директор по стратегическому развитию, управляющий партнёр ELEMENT.

Слушателями стали более сотни агентств недвижимости, приехавших на "Движение.Конф" из разных городов.

Большинство спикеров выступили в защиту покупки на ранней стадии — "на котловане". Их главный аргумент — экономия: за период строительства цена квадратного метра растёт на 15–25% в комфорт-классе и до 30–40% в бизнес-сегменте.

При этом они признали: редко, но случается, что застройщики вынуждены снижать цены на объекты, проданные на старте, — особенно если проект изначально вышел на рынок по завышенной стоимости. Покупка на старте позволяет зафиксировать меньшую сумму кредита, что критично при высоких рыночных ставках: покупатель, по сути, покупает комфортный ежемесячный платёж.

Кроме того, на ранней стадии доступен максимальный выбор планировок, видовых характеристик и этажности, а для премиум-сегмента ключевым инструментом остаётся рассрочка от застройщика — можно войти в проект с минимальным первоначальным взносом, а к моменту сдачи перейти на ипотеку, если ставки снизятся.

Но если квартира нужна "здесь и сейчас", готовое жильё или вторичка могут быть рациональнее, чем ожидание в два–три года плюс ремонт.

Главный страх покупателей — риск долгостроя или банкротства застройщика — стал ключевой темой обсуждения. В условиях, когда новости о проблемных домах и переносах сроков действительно участились, наиболее очевидный выбор — готовое жильё: оно полностью снимает риск ожидания и неопределённости.

Спикеры призвали не поддаваться панике и опираться на факты. Основной контраргумент в пользу новостроек — 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве…" и проектное финансирование: с 2019 года все новостройки строятся с использованием эскроу-счетов, деньги дольщиков заморожены до сдачи дома, а банк обязан достроить объект даже в случае банкротства девелопера. Риск переноса сроков при этом, конечно, остаётся.

Покупателям посоветовали изучать проектную декларацию: сколько кредита уже выбрано, как идут продажи, есть ли у девелопера опыт своевременной сдачи. Был предложен чек-лист: если застройщик выбрал 60% средств, а коробка не закрыта — это тревожный сигнал; реальные объёмы продаж можно проверить через Росреестр; а история компании — были ли переносы сроков, как сдавались предыдущие проекты — есть в открытом доступе.

Итог дискуссии: выбор стадии зависит от целей покупателя. Для инвестора с горизонтом 2–3 года котлован остаётся выгодным инструментом с потенциалом роста 20–40%. Для тех, кто покупает "для жизни" и не готов ждать, рациональнее рассмотреть готовые объекты или вторичку. И в текущих условиях крайне важно выбирать застройщика — его репутацию, финансовую устойчивость и историю сдачи объектов.