Эволюция девелопмента: почему семейный комфорт стал главным приоритетом

По словам руководителя направления исследований жилой недвижимости Nikoliers Ольги Рянкель, малогабаритные лоты остаются востребованными на первичном рынке: 39,8% в структуре спроса составляют однокомнатные квартиры, а 37% — студии. В то же время фиксируется рост популярности квартир с двумя, тремя и более спальнями. Причем речь идёт не только о премиальном сегменте, но и о комфорт-классе.

Изменение квартирографии

По данным Nikoliers, сегодня основной объём данного предложения сосредоточен в трёх локациях города. Лидирует Василеостровский район, на который приходится 16% от общего количества «семейных» лотов Петербурга. Далее следуют Пушкинский (13%) и Приморский (12%) районы. В последнем пул таких объектов сформирован преимущественно за счёт двух застройщиков — Группы ЦДС (ЖК ЦДС Dreamline) и ГК "Ленстройтрест" (ЖК "Окла").

Несмотря на локальную концентрацию, в целом по рынку предложение крупногабаритных квартир остаётся ограниченным. Такие лоты — штучный товар, но, как показывает практика, продаются они хорошо. Это создаёт определённый дефицит, который заставляет девелоперов пересматривать свои продуктовые линейки в пользу более масштабных планировочных решений.

Кроме того, адаптация рынка обусловлена и другими рыночными факторами. Так, Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, отмечает, что уже несколько лет во всех сегментах наблюдается устойчивая тенденция на создание гармоничной квартирографии. В её рамках в дорогих домах стали появляться компактные лоты с одной спальней и студии, а в масс-маркете — просторные квартиры с тремя и даже четырьмя спальнями. Ещё лет 10–15 назад таких предложений в Петербурге практически не было. Сегодня застройщики пересмотрели свои проекты.

"Некорректно думать, что обеспеченным покупателям нужны только большие квартиры. Также неверно предлагать в бюджетном сегменте только компактные лоты. В масс-маркете квартиры с тремя и даже четырьмя спальнями выбирают многодетные пары и семьи, в которых совместно проживают несколько поколений. Таких покупателей немного, но они есть, и их потребности нужно учитывать, — отметила Наталья Кукушкина. — Им будет тесно в "двушке", но при этом они не готовы уезжать за город, содержать дом и садовый участок. Данная категория покупателей, как правило, предпочитает жить в Петербурге, в районах с развитой инфраструктурой, рядом с хорошими школами и детскими садами, поликлиниками и магазинами".

Девелоперы идут на изменение квартирографии осознанно. Традиционно стоимость квадратного метра в больших квартирах ниже, чем в студиях, из-за чего максимальная нарезка мелких лотов выглядит коммерчески более выгодной. Однако практика показывает, что многокомнатные варианты необходимы для формирования сбалансированной жилой среды. Если застройщик не хочет превратить свой дом в общежитие, и он ориентируется на стабильный семейный контингент, нужно проектировать, в том числе, квартиры с несколькими спальнями, подчеркнула собеседница "ДП".

Эргономика как новая философия

Современный покупатель стал невероятно разборчивым. Он глубоко погружён в тему строительства, знаком с актуальными архитектурными трендами и прекрасно понимает, какие технологии сделают его быт комфортнее. В этих условиях девелоперы вынуждены ставить эргономику во главу угла — вне зависимости от того, какого формата квартиру предлагают.

Функциональность планировок сегодня — это не просто маркетинговый лозунг, а необходимость, отмечают эксперты. Проектировщики тщательно продумывают сценарии жизни: где будет стоять коляска, как организовать систему хранения, чтобы не загромождать жилое пространство, и как сделать так, чтобы шум из гостиной не мешал работе в кабинете.

Как рассказали "ДП" в Группе ЦДС, в рамках уже упомянутого проекта ЦДС Dreamline были разработаны планировки, которые, в частности, отвечают потребностям многодетных покупателей. Например, есть несколько десятков квартир с четырьмя спальнями площадью более 120 м2. За счёт торцевого расположения лотов удалось обеспечить максимальный уровень инсоляции и улучшенные видовые характеристики. Квартиры включают в себя кухни-гостиные площадью около 30 м2, два с половиной санузла (включая выделенную ванную комнату в мастер-спальне) и обособленную хозяйственную зону для постирочной. При этом габариты комнат правильной геометрической формы изначально рассчитаны под стандартные параметры мебели для оптимизации полезного пространства.

Важны не только планировки

Коммерческий успех семейных форматов не меньше зависит и от внешней среды. Современный стандарт квартальной застройки предполагает создание автономной экосистемы. Помимо образовательных учреждений, она включает развитый коммерческий сектор на первых этажах: объекты стрит-ритейла, сервисные предприятия, фитнес-студии и пункты выдачи заказов крупных маркетплейсов. Также в приоритете — социальные объекты, расположенные в пешей доступности от дома.

"Мы изначально проектировали квартал с расчётом на создание полноценной среды для семей с детьми. В границах дворовой территории построен современный детский сад с плавательным бассейном, а в смежном квартале — общеобразовательная школа. Наличие дошкольного учреждения непосредственно под окнами дома — критически важный фактор для многодетных семей, позволяющий оптимизировать ежедневную логистику. Кроме того, в проекте реализована концепция безопасного закрытого двора, оснащённого игровым и спортивным оборудованием, разделённым по возрастным группам для качественного досуга и прогулок", — добавила Наталья Кукушкина.

Всё это делает привлекательным любую квартиру, но особенно важно для лотов с тремя и более спальнями. Такие варианты должны быть максимально ликвидными, чтобы спустя десятилетия, когда большая площадь для семьи потеряет актуальность, квартиру можно было бы легко продать.

Финансовый маркер

Эксперты уверены, что в среднесрочной перспективе динамика спроса на просторные планировки сохранит зависимость от макроэкономического контекста и вектора развития регуляторных мер.

По словам Ольги Рянкель, позитивное влияние на сегмент многокомнатного жилья могло бы оказать адресное изменение условий госсубсидирования — например, сохранение или точечное снижение ставки по семейной ипотеке до уровня 6% и ниже конкретно для 3-4-комнатных квартир. Другим драйвером станет дальнейшее увеличение доли проектов, где продуктовая линейка по умолчанию ориентирована на семейную аудиторию.