Проект "ДП" "Просто объясняем" — это ежемесячная подборка новостей, важных для широкой аудитории, смысл которых объясняют первые лица компаний и владельцы бизнеса, известные аналитики и экономисты, общественные деятели и чиновники. Мы отказываемся от новостного шума в пользу "медленного чтения": выбираем интересное событие и превращаем его в понятную историю с чёткими выводами, последствиями для рынка и конечных потребителей.
"Просто объясняем" — сервис верификации новостей, которые могут трактоваться совершенно по–разному, а их истинный смысл поймёт далеко не каждый. Такой подход экономит время читателей и снимает неопределённость, заменяя эмоциональную реакцию пониманием архитектуры события.
Копилка в "квадрате"
Минстрой завершает подготовку законопроекта о введении инфраструктурного сбора для застройщиков. Нововведение может принципиально изменить правила игры на рынке жилищного строительства. Для Петербурга эта инициатива имеет важное значение, учитывая высокую нагрузку на девелоперов по социальным обязательствам.
Как сообщил заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин, ключевая задача ведомства состоит в том, чтобы сделать механизм сбора максимально прозрачным и понятным, а собранные с помощью этого инструмента средства должны быть "окрашенными" и тратиться исключительно на создание инфраструктуры. Власти намерены выработать единый подход к запуску механизма по всей стране.
Сейчас в Северной столице девелоперы по требованию местных властей обязаны вместе с жильём строить школы, детские сады, поликлиники, прокладывать дороги, в том числе нести ответственность за их качество и сроки. В итоге данные обязательства закладываются в цену квадратного метра.
Если же вместо существующей схемы появится инфраструктурный сбор, то застройщики будут лишь перечислять средства в бюджет пропорционально объёму возводимого жилья, а за само создание инфраструктуры будут отвечать чиновники на местах. Прозрачный и единый для всей страны механизм сбора должен снизить риски девелоперов.
С другой стороны, как отметил сам Стасишин, не везде покупательная способность позволяет заложить в стоимость жилья и возведение соцобъектов, и проценты по кредитам для застройщиков. Это усложняет завершение проектов многоквартирных домов. "Сегодня некоторые регионы, да и застройщики вместе с банками, расшивают эту задачу", — признался замминистра.
То есть обеспечение в срок, без задержек, ввода домов в эксплуатацию и передачи ключей гражданам, которые ждут свои квартиры, — пожалуй, самый весомый аргумент в пользу реформы.
Однако есть и другие мнения. Размер сбора и методика его расчёта ещё не определены, а значит, неясно, окажется ли новая нагрузка ниже прежней. Если ставка сбора будет завышенной, это может ударить по маржинальности проектов, особенно в регионах с невысокой покупательной способностью. Возникает и вопрос контроля. Будут ли власти действительно тратить "окрашенные" средства на инфраструктуру в срок — или жители новых кварталов столкнутся с привычной картиной, когда дома сданы, а школа и поликлиника остаются в проекте?
Пока что инфраструктурный сбор представляет собой попытку перевести ответственность за социальную инфраструктуру из натуральной формы, когда застройщик строит сам, в денежную.
Успех реформы будет зависеть от трёх вещей, считают участники рынка. Во–первых, прозрачной и посильной методики расчёта сбора. Во–вторых, реального контроля за расходованием средств. В–третьих, от синхронизации сроков стройки жилья и социнфраструктуры.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
Если внедрение инфраструктурного сбора распространят на Петербург, мы это только приветствуем. Строительство соцобъектов силами девелоперов имеет два недостатка. Мы используем для этих целей то же проектное финансирование, что и на строительство жилья. Это недешёвые деньги, и каждое место в школе и детсаду становится дороже за счёт кредитных издержек, повышая общую себестоимость квартир. Необходимость проектировать эту инфраструктуру и вести её строительство требует допресурсов от застройщиков. Механизм финансового участия более удобен и выглядит способом уменьшить общие издержки. Но возникает два важных уточнения. Первое — гарантии. При переходе на адресную программу возведение соцобъектов должно быть безальтернативным и синхронизированным по срокам. Второе — условия внесения сбора. Разовый крупный платёж значительно ухудшит экономику застройщиков. Должны быть механизмы рассрочек или траншевых выплат по этапам стройки. В Петербурге соцнагрузка одна из самых высоких в стране, выражена она именно в натуральных обязательствах. Инфраструктурные требования являются одними из условий получения разрешения на стройку, устанавливаются на уровне ПЗЗ. Этот подход ликвидирует нехватку соцобъектов, и иного лучшего подхода здесь не могло быть. По мере нивелирования нехватки социнфраструктуры механизм может и должен оптимизироваться, включая изменения системы финансирования.
Осторожное решение ЦБ
Банк России на опорном заседании 23 октября сохранил ставку на уровне 14% годовых. Вторую подряд паузу эксперты объясняют необходимостью купирования риска ускорения инфляции.
Ведущий аналитик Freedom Global Наталья Мильчакова подтверждает, что проинфляционные риски заметно усилились. Их подпитывают как сокращение производственных мощностей из–за атак БПЛА, так и ожидаемое увеличение бюджетных расходов.
"В обновлённые макропрогнозы на текущий и следующий годы ЦБ заложил средние значения ключевой ставки на уровне 14,6% и 12,5–13,5% годовых (предыдущие ориентиры: 14,5–14,6% и 10,5–12,5% соответственно), рост индекса потребительских цен по итогам 2026–го теперь ожидается в пределах 7,1–7,6% против 6–7% ранее. Возвращение к таргету 4% ЦБ планирует к концу 2027–го. По нашему прогнозу, годовая инфляция по итогам года составит 6,8–7,6%, а ставку по итогам декабрьского заседания регулятор вновь оставит на текущем уровне. К смягчению денежно–кредитной политики ЦБ вернётся не ранее весны будущего года. В целом в 2027–м ставку могут снизить до 11,5% годовых, а под отметку 10% она уйдёт в 2028–м", — рассуждает Наталья Мильчакова.
По мнению аналитика, ставки по банковским вкладам в следующем году опустятся до 10–12% годовых, но сохранятся на двузначном уровне вплоть до 2028–го. Кредитные ставки, в том числе ипотечные, могут немного снизиться до конца 2027–го, однако рассчитывать на их существенное падение не приходится. Более активное смягчение денежно–кредитной политики, по всей видимости, будет отложено до 2028 года.
Руководитель отдела макроэкономического анализа ФГ "Финам" Ольга Беленькая говорит, что для долгового рынка нынешняя позиция ЦБ подразумевает сохранение нормальной формы кривой ОФЗ (доходности долгосрочных бумаг значительно выше коротких ставок) и продолжение давления на российских заёмщиков, особенно на их самый низкорейтинговый сегмент.
В сложившихся условиях она рекомендует инвесторам ориентироваться на надёжные корпоративные облигации с фиксированной ставкой купона и невысокой дюрацией, а также на короткие флоатеры, ретранслирующие держателям по–прежнему высокую процентную ставку при низкой ценовой волатильности.
"Мы полагаем, что на последнем в этом году заседании 18 декабря Банк России, скорее всего, сохранит ключевую ставку на текущем уровне, хотя вероятность её снижения на 25 базисных пунктов пока по–прежнему не нулевая", — резюмирует Ольга Беленькая.
Дмитрий Полевой
директор по инвестициям АО "Астра управление активами"
Негатив от более продолжительного выбытия "производственных мощностей в ряде секторов", вызвавший с лета новую инфляционную волну и повышение её прогноза на 2026 год, перевесил позитив от утверждённого проекта бюджета. И чтобы обеспечить целевые 4% в 2027 году с учётом своей оценки рисков и новых тарифных вводных, Центробанк был вынужден взять за основу чуть более высокую траекторию ставки на 2027–2028 годы. Но главное, что цикл смягчения денежно–кредитной политики в базовом прогнозе Банка России продолжается. В зависимости от ситуации в экономике снижение ставки может возобновиться с декабря 2026 года или марта 2027–го. Прогноз инфляции на этот год на уровне 7,1–7,6% довольно консервативен, и выход на уровни вблизи 7% может позволить снизить ставку в декабре до 13,75%. Если же инфляция будет замедляться медленнее, то пауза может продлиться до начала 2027–го.
Попроще и подешевле
На Невском проспекте усилилась ротация арендаторов в стрит–ретейле, выяснили в NF Group. Самый важный тренд связан с тем, что премиальные бренды начали уступать место более демократичным форматам.
По информации компании, по итогам III квартала 2026 года 35% площадей на главной торговой улице Петербурга занимают заведения общественного питания, доля фешен–операторов составляет 23%, развлекательных форматов, включая музеи, выставочные и культурные пространства, детские развлечения и киберклубы, — 7%. На продуктовые и сувенирные магазины приходится по 6% площадей, на банки и книжные магазины — по 5%.
"При относительно стабильной структуре арендаторов сам рынок стал более динамичным. За 9 месяцев 2026 года на Невском проспекте открылось и было анонсировано к открытию 49 магазинов и заведений общественного питания, количество закрытий составило 60. На основной части Невского зафиксировано 32 открытия и 39 закрытий, на Старо–Невском — 17 и 21 соответственно. Годом ранее на Невском проспекте было зафиксировано 43 открытия и 42 закрытия", — поделились своей статистикой авторы исследования.
При этом на места магазинов для состоятельных жителей и гостей города приходят заведения попроще. Если раньше на Невском можно было увидеть преимущественно люксовые бренды, то теперь там соседствуют кофейня, пункт выдачи заказов или продуктовый магазин для среднего класса. Это создаёт новую конкуренцию — не за покупателя с высоким чеком, а за трафик и лояльность.
Наиболее заметные изменения происходят в фешен–сегменте и среди операторов товаров не первой необходимости. Часть компаний оптимизирует торговые площади или переезжает в помещения с более доступными арендными ставками либо более интенсивным пешеходным трафиком. Ротация затрагивает разные сегменты: на место одного формата может приходить оператор другого профиля. Более стабильной остаётся ситуация в общественном питании — помещения, исторически занятые кафе и ресторанами, как правило, сохраняют эту функцию после смены арендатора.
"Дополнительным фактором, повлиявшим на активность арендаторов в 2026 году, стал ремонт фасадов: проведение работ отражалось на оборотах отдельных операторов и увеличивало сроки экспозиции свободных помещений. По мере завершения ремонта пешеходный трафик постепенно восстанавливается", — добавили в компании.
За отчётный период доля свободных площадей на Невском проспекте выросла с 3 до 5%. На основной части проспекта — от Адмиралтейства до площади Восстания — пустует 2% торговых площадей. Основной прирост вакантности отмечается на Старо–Невском проспекте, где показатель вырос с 8 до 11%, но при этом снизился относительно уровня июня 2026 года, когда доля свободных площадей достигала 15%.
Помимо фактически свободных помещений около 3% общего объёма стрит–ретейла Невского проспекта приходится на скрытое предложение. Речь идёт о ситуации, когда помещения, которые пока заняты арендаторами, уже экспонируются и могут освободиться в краткосрочной перспективе.
Анна Лапченко
директор департамента торговой недвижимости NF Group в Санкт–Петербурге
Невский проспект сохраняет за собой роль главного торгового коридора Санкт–Петербурга, и этот статус неизменно формирует яркий информационный фон вокруг каждой крупной ротации арендаторов. При этом доля свободных площадей в стрит–ретейле на Невском остаётся невысокой, а на отдельных участках уже ощущается дефицит ликвидного предложения. Именно это удерживает арендные ставки на высоком уровне: 9–16 тыс. рублей за квадратный метр в месяц (включая налоги) на основной части Невского и 3–7,5 тыс. рублей на Старо–Невском. Смена профиля арендаторов — от премиальных бутиков к товарам и услугам более широкого профиля — не меняет статуса локации. Развитие Невского проспекта носит цикличный характер: за сменой торговых профилей и конъюнктурными колебаниями традиционно следует новый виток обновлений.
Довели до готовности
На рынке новостроек Петербурга снизилась доля квартир с готовой отделкой, сообщили в аналитическом отделе департамента жилой недвижимости CORE.XP.
На первичном рынке жилья Северной столицы фиксируется ряд структурных изменений. Несмотря на то что квартиры с отделкой от застройщика сохраняют лидирующие позиции, их доля в общем объёме экспозиции за последнее время сократилась. Одновременно с этим профиль покупателя меблированных квартир сместился в сторону конечных пользователей, привлекающих ипотечные средства. Иными словами, готовые квартиры всё чаще берут те, кто покупает жильё для себя, а не для инвестиций или перепродажи.
В целом доля лотов с готовой отделкой сейчас оценивается на уровне 74%. А доля договоров с меблированными квартирами — 20%.
Девелоперы стали чаще выводить квартиры в продажу без отделки, предоставляя выбор покупателям, ориентированным на индивидуальный дизайн–проект. Внутри самой категории жилья с ремонтом растёт доля формата White Box (предчистовая отделка), которая выступает альтернативой чистовому ремонту. Это своего рода компромисс между "заехать сразу" и "сделать всё по–своему".
В разрезе классов наибольший объём сделок с отделкой традиционно приходится на комфорт–класс, констатируют авторы исследования. Подобная динамика объясняется запросом аудитории доступного жилья на решения под ключ с предсказуемым бюджетом и минимальным сроком заселения.
Это особенно актуально для семей с детьми, людей старшего возраста и тех, кто переезжает из другого города и не хочет погружаться в строительные хлопоты. Готовая квартира позволяет сократить период обустройства до минимума.
Напротив — покупатели высокобюджетного жилья (бизнес– и премиум–класс) чаще выбирают черновой вариант, предпочитая самостоятельно инвестировать в эксклюзивный ремонт. Такой подход даёт свободу, но требует времени, финансов и готовности контролировать процесс.
Участники рынка предупреждают, что дешёвая квартира без отделки может обойтись дороже, если ремонт делать с нуля и без подготовки. Стоимость работ, материалов и непредвиденных расходов часто превышает первоначальные оценки. Поэтому перед покупкой стоит просчитать все варианты и понять, какой формат действительно выгоден в конкретной ситуации.
Самим девелоперам нужно учитывать, что рынок становится не только более гибким, но и более требовательным. Теперь им придётся точнее чувствовать свою аудиторию. Ошибка в стратегии позиционирования проекта может привести к тому, что ЖК не найдёт своего покупателя или окажется слишком дорогим для реализации.
Те же, кто предложит разнообразие форматов без потери качества, смогут гибко подходить к отделке, учитывать запросы разных покупателей, в конечном итоге выиграют в конкурентной борьбе.
Екатерина Ломтева
директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP
Сегодня покупка квартиры с отделкой и мебелью от застройщика в Санкт–Петербурге обходится клиенту в среднем на 10–15% дешевле, чем проведение сопоставимого самостоятельного ремонта. Для ипотечных покупателей это ключевое преимущество, поскольку оно позволяет зашить затраты на обустройство жилья в тело кредита и минимизировать единовременные расходы на старте. Мы видим, как меблировка постепенно трансформируется из инвестиционного инструмента в понятный продукт для конечного потребителя. На наш взгляд, фокус спроса сместился в сторону максимально доступных по чеку лотов, продиктованных рамками ипотечных лимитов. Классические инвесторы постепенно покидают этот сегмент, так как при текущем уровне цен доходность от аренды перестаёт покрывать затраты на покупку объекта недвижимости, а темпы роста стоимости метра больше не компенсируют расходы.
