Исторический момент: в Петербурге приостановились инвестиции в памятники

Основной риск здесь в том, что применение общих видов разрешённого использования к объектам культурного наследия может существенно ограничить их функционал. Во многих случаях это делает невозможной реализацию экономически устойчивых проектов. А без понятной экономики не возникает ни инвестиций, ни банковского финансирования. Как следствие, сами объекты остаются без восстановления. Работа с памятниками — это всегда сложный, капиталоёмкий и длительный процесс. Девелопер берёт на себя не только инвестиционные риски, но и ответственность за сохранение исторической среды. И если при этом исчезает гибкость в выборе функций — баланс между сохранением и развитием нарушается. На данный момент бизнесу необходимы разъяснения, чтобы понимать, какие именно сценарии остаются возможными. От этого напрямую зависит, будут ли в городе появляться новые качественные проекты редевелопмента исторических зданий. Предсказуемость и понятные правила игры являются ключевыми условиями для принятия инвестиционных решений. Надеемся, что в ближайшее время эта неопределённость будет снята.

На мой взгляд, это изменение выглядит логичным и оправданным. Большинство ОКН расположены в историческом центре, где по ПЗЗ установлены вполне подходящие и взвешенные виды разрешённого использования. Они изначально соответствуют городской среде и архитектурному контексту. Кроме того, по ПЗЗ для участка обычно предусмотрен не один, а несколько видов разрешённого использования, а также условно разрешённые варианты. Я не вижу здесь ограничений, способных негативно повлиять на инвестиционную активность. Напротив, речь идёт скорее о приведении правовых норм в соответствие — упорядочивании того, что и так должно работать совместно. При необходимости можно будет уточнять виды разрешённого и условно разрешённого использования — например, если появится "сигнальная карта" объектов, для которых изменения действительно создают сложности. Но само по себе требование определить функционал ОКН через виды использования выглядит логично: эти правила распространяются на все здания и участки, а значит, культурное наследие не должно быть исключением.

Эта ситуация стала определённой неожиданностью. Памятники, их территории всегда были определённой вещью в себе и жили своей жизнью, а делать с ними можно то, что их не разрушает, а сохраняет. По сути — проводить корректное приспособление без оглядки на Градостроительный регламент, ПЗЗ и нормы, с этим связанные. Действительно, в ПЗЗ эти изменения не вошли, и, насколько мне известно, пока эти изменения не будут прописаны в ПЗЗ, работать будем по–старому, хотя в случае проверки экспертизы проектов наверняка будут вопросы и сложности. В дальнейшем, предполагаю, нормы, ограничения и возможности 73–ФЗ просто будут прописаны в ПЗЗ и как будто бы по сути ничего не поменяется. Но жизнь покажет, как это может повлиять на работу с ОКН. Безусловно, часть инвесторов, кто планирует только войти или почти вошёл в проект, могут приостановить свои планы. Те, кто уже в проекте, вряд ли могут остановиться. Каждая приостановка связана с финансовыми потерями, поэтому для текущих проектов всё зависит от этапа их реализации.

В старой редакции Градостроительного кодекса в разделе про градрегламенты было написано, что они не распространяются на объекты культурного наследия. Соответственно, по памятникам можно было выбрать любой вид использования, даже тот, которого нет в Правилах землепользования и застройки. Теперь, когда это исключение из Градкодекса убрали, получилось, что для ОКН действует тот же порядок, что и для всех остальных объектов недвижимости. Никаких оговорок ни в федеральном законодательстве, ни в региональном нет. Поэтому теперь девелопер, который хочет каким–то образом использовать ОКН, скован ПЗЗ так же, как и владелец любого другого объекта недвижимости. И если в описании территориальной зоны, например, нет гостиниц, то никогда гостиницу из его памятника сделать будет невозможно. Отдельно стоит отметить, что в новых ПЗЗ теперь больше территориальных зон, чем в предыдущих, они стали более узкоспециальными. Например, где–то нельзя делать гостиницу, но можно — санаторий, хотя различия таких объектов минимальны. Это ещё более ограничит возможности при работе с памятниками. Но в целом новый порядок нельзя назвать совершенно ужасным. Это просто новые правила игры, под которые надо подстраиваться.