Инвестиции в объекты культурного наследия в Петербурге с 1 марта встали на паузу. Это связано с правовой коллизией, возникшей между Градостроительным кодексом и городскими ПЗЗ.
Работа с объектами культурного наследия (ОКН) всегда опиралась на требования и логику 73–ФЗ "Об объектах культурного наследия…". В приоритете по нему — сохранить объект, его предметы охраны и т. д. В выбор функционала дальнейшего использования зданий–памятников власти особо не вмешивались, а инвесторы ориентировались на планировки, рыночную конъюнктуру и финансовую целесообразность. Для многих это было важным преимуществом.
Но с 1 марта ситуация изменилась. Вступили в силу изменения Градостроительного кодекса, отменявшие этот особый режим. А в принятые в конце 2025 года в Петербурге Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), не адаптированные под такую новую концепцию, соответствующую оговорку не внесли.
"С одной стороны, возникает необходимость применения градостроительных регламентов в части установления вида разрешённого использования. С другой — 73–ФЗ не содержит норм, регулирующих виды разрешённого использования, ограничиваясь общим требованием: любые работы должны быть направлены на сохранение объекта и обеспечивать целостность его предмета охраны", — говорит генеральный директор архитектурно–экспертного бюро "ГородЪ" Татьяна Новицкая.
“
"Теперь к одному объекту могут одновременно применяться два режима — охранный и градостроительный. И если раньше приоритет был очевиден и проект собирался вокруг требований по сохранению, то теперь появляется дополнительный слой — соответствие параметрам ПЗЗ. Проблема в том, что сами Правила землепользования и застройки в большинстве городов, включая Петербург, изначально не проектировались под такую конструкцию. Они просто не учитывали, что ОКН окажутся в зоне действия регламентов", — говорит президент и председатель правления группы компаний MRT Владислав Айрапетов.
Определение функционала ОКН через виды разрешённого использования — новые требования Земельного кодекса, повлёкшие за собой необходимость изменений в Градостроительном кодексе в части применения существующих ПЗЗ к ОКН, комментирует генеральный директор СК City Solutions Василий Тимофеев. Эта инициатива — федерального уровня, не региональных властей, добавляет он. Тем не менее петербургские девелоперы теперь будут жить и работать по новым для них градостроительным регламентам.
"Идея, лежащая в основе новых требований, — хорошая. Она заключается в создании однородной городской среды — восстановленные ОКН не должны сильно диссонировать с окружающей застройкой, а должны работать с ней в унисон. Проблема в том, что виды разрешённого использования по ним были установлены градостроителями без учёта перспективного изменения. В результате после окончания титанической работы по выработке ПЗЗ оказалось, что с точки зрения ОКН в них нет развития, потому что памятники в ПЗЗ не проработаны так же глубоко и системно, как и остальные участки. После синхронизации ПЗЗ и новых требований по ОКН многие объекты, которые потенциально могли быть интересны инвесторам, носят виды разрешённого использования, далёкие от экономических интересов инвесторов".
Как отреагировали инвесторы
В комитете по градостроительству и архитектуре настаивают: "ПЗЗ приняты со всеми необходимыми оговорками". Однако инвесторы посчитали иначе и приостановили переговоры по покупке новых памятников и даже предварительные проработки по уже приобретённым (см. "ДП" от 08.04.2026). Значительное число проектов, связанных с приспособлением объектов культурного наследия, поставлены на паузу в ожидании урегулирования возникших противоречий, подтверждает Татьяна Новицкая.
По словам представителей бизнеса, о появившейся неопределённости уже осведомлены и банки, которые при согласовании финансовых моделей теперь проверяют виды разрешённого использования и закладывают возможность дополнительных согласований и вытекающих из этого рисков.
"На проблему указывают во многом даже не проектировщики, а заказчики, правообладатели объектов культурного наследия. Например, в собственности компании есть памятник в жилой зоне, который планировалось приспособить под офис. Так, в дореволюционных промышленных зданиях жильё сделать просто невозможно, а функции бизнес–центра его характеристики соответствуют. Как согласовать изменение зоны, можно ли это сделать? Соответствующие разъяснения сегодня получить невозможно, что вынуждает инвесторов ставить такие проекты на паузу", — поясняет руководитель направления реставрации архитектурного бюро "Студия 44" Григорий Иванов.
"Любое расхождение между режимами означает дополнительные согласования, экспертизы, рабочие встречи. Там, где раньше был один центр принятия решений, появляется несколько. Это автоматически увеличивает цикл проекта и повышает стоимость ошибки на раннем этапе, — говорит Владислав Айрапетов. — Важно понимать: речь не идёт о том, что рынок ОКН будет остановлен. Напротив, потенциал редевелопмента исторических объектов в Петербурге остаётся значительным. Но меняется сама модель работы".
Оставить нельзя править
Наиболее вероятный сценарий, который описывают собеседники "ДП", — внесение новых правил в ПЗЗ и "стыковка" регионального документа с федеральным. Если это произойдёт быстро и без противоречий, рынок может скоро вернуться к работе в обычном режиме. Если же пауза затянется, пострадают прежде всего новые проекты, по которым нет ранее выданных и действующих градостроительных планов с "правильными" формулировками.
“
"Не просто так общестроительные регламенты никогда не относились к памятникам. Памятник — это особое здание, при работе с ним надо учитывать и конструктивную специфику, и планировочную, и эстетически–моральную. Также важно принимать в расчёт возможность привлечения инвестиций — бизнес вкладывает большие деньги в реставрацию памятников, необходимо создавать для него привлекательные условия", — резюмирует Григорий Иванов.
“
Основной риск здесь в том, что применение общих видов разрешённого использования к объектам культурного наследия может существенно ограничить их функционал. Во многих случаях это делает невозможной реализацию экономически устойчивых проектов. А без понятной экономики не возникает ни инвестиций, ни банковского финансирования. Как следствие, сами объекты остаются без восстановления. Работа с памятниками — это всегда сложный, капиталоёмкий и длительный процесс. Девелопер берёт на себя не только инвестиционные риски, но и ответственность за сохранение исторической среды. И если при этом исчезает гибкость в выборе функций — баланс между сохранением и развитием нарушается. На данный момент бизнесу необходимы разъяснения, чтобы понимать, какие именно сценарии остаются возможными. От этого напрямую зависит, будут ли в городе появляться новые качественные проекты редевелопмента исторических зданий. Предсказуемость и понятные правила игры являются ключевыми условиями для принятия инвестиционных решений. Надеемся, что в ближайшее время эта неопределённость будет снята.
Эдуард Тиктинский
президент Группы RBI
“
На мой взгляд, это изменение выглядит логичным и оправданным. Большинство ОКН расположены в историческом центре, где по ПЗЗ установлены вполне подходящие и взвешенные виды разрешённого использования. Они изначально соответствуют городской среде и архитектурному контексту. Кроме того, по ПЗЗ для участка обычно предусмотрен не один, а несколько видов разрешённого использования, а также условно разрешённые варианты. Я не вижу здесь ограничений, способных негативно повлиять на инвестиционную активность. Напротив, речь идёт скорее о приведении правовых норм в соответствие — упорядочивании того, что и так должно работать совместно. При необходимости можно будет уточнять виды разрешённого и условно разрешённого использования — например, если появится "сигнальная карта" объектов, для которых изменения действительно создают сложности. Но само по себе требование определить функционал ОКН через виды использования выглядит логично: эти правила распространяются на все здания и участки, а значит, культурное наследие не должно быть исключением.
Анна Хмелёва
депутат Заксобрания Ло, секретарь попечительского совета Фонда содействия восстановлению объектов истории и культуры
“
Эта ситуация стала определённой неожиданностью. Памятники, их территории всегда были определённой вещью в себе и жили своей жизнью, а делать с ними можно то, что их не разрушает, а сохраняет. По сути — проводить корректное приспособление без оглядки на Градостроительный регламент, ПЗЗ и нормы, с этим связанные. Действительно, в ПЗЗ эти изменения не вошли, и, насколько мне известно, пока эти изменения не будут прописаны в ПЗЗ, работать будем по–старому, хотя в случае проверки экспертизы проектов наверняка будут вопросы и сложности. В дальнейшем, предполагаю, нормы, ограничения и возможности 73–ФЗ просто будут прописаны в ПЗЗ и как будто бы по сути ничего не поменяется. Но жизнь покажет, как это может повлиять на работу с ОКН. Безусловно, часть инвесторов, кто планирует только войти или почти вошёл в проект, могут приостановить свои планы. Те, кто уже в проекте, вряд ли могут остановиться. Каждая приостановка связана с финансовыми потерями, поэтому для текущих проектов всё зависит от этапа их реализации.
Максим Филипович
представитель "М.Г.Прайват Реконстракшн"
“
В старой редакции Градостроительного кодекса в разделе про градрегламенты было написано, что они не распространяются на объекты культурного наследия. Соответственно, по памятникам можно было выбрать любой вид использования, даже тот, которого нет в Правилах землепользования и застройки. Теперь, когда это исключение из Градкодекса убрали, получилось, что для ОКН действует тот же порядок, что и для всех остальных объектов недвижимости. Никаких оговорок ни в федеральном законодательстве, ни в региональном нет. Поэтому теперь девелопер, который хочет каким–то образом использовать ОКН, скован ПЗЗ так же, как и владелец любого другого объекта недвижимости. И если в описании территориальной зоны, например, нет гостиниц, то никогда гостиницу из его памятника сделать будет невозможно. Отдельно стоит отметить, что в новых ПЗЗ теперь больше территориальных зон, чем в предыдущих, они стали более узкоспециальными. Например, где–то нельзя делать гостиницу, но можно — санаторий, хотя различия таких объектов минимальны. Это ещё более ограничит возможности при работе с памятниками. Но в целом новый порядок нельзя назвать совершенно ужасным. Это просто новые правила игры, под которые надо подстраиваться.
Дмитрий Егоров
управляющий партнёр юридической фирмы "Экстра юс"
