16:2808 апреля 2026
Текущая турбулентность не снизила интереса инвесторов к объектам культурного наследия в Петербурге. Отдельные нюансы законодательного характера усложняют работу, но запрос на восстановление памятников сегодня как никогда высок. К таким выводам пришли участники круглого стола, организованного "Деловым Петербургом". Партнёрами круглого стола выступили компания "Городъ", которая в 2026 году отмечает своё 15–летие, и Фонд содействия восстановлению объектов истории и культуры в Петербурге.
Инвесторов, заинтересованных в сохранении и вовлечении в оборот объектов культурного наследия, становится всё больше, рассказала заместитель председателя комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Петербурга (КГИОП) Ольга Баталова.
“
"Существенно, что их привлекают не просто точечные проекты, такие как маленькие здания для приспособления, например, под гостиницы, но и огромные пространства с объектами промышленной архитектуры, которые восстанавливают в рамках комплексных проектов", — говорит она.
Сейчас ведётся проектирование по бывшей тюрьме "Кресты", в ближайшее время ожидается начало работ по Конюшенному ведомству и т. п.
"Памятников на территории Петербурга — тысячи, но, к счастью, не все они находятся в неудовлетворительном состоянии. Работа с инвесторами ведётся по нескольким направлениям. Если в здании помимо города есть частные собственники, то передать его бизнесу могут по инвестиционному договору. Ранее администрация делала ставку на передачу памятников по концессионным соглашениям, концессионные сделки в отношении ОКН заключались, но они не получили большого распространения. Здания, которые полностью принадлежат городу, могут быть выставлены на торги — в собственность или в аренду", — рассказала зампредседателя комитета имущественных отношений (КИО) Ирина Щукина.
Как пояснила заместитель начальника Управления по распоряжению объектами нежилого фонда КИО Нина Мокренко, невостребованные на рынке аренды ОКН включаются в план приватизации и выставляются на продажу.
Широко известна программа "Рубль за метр", по которой город предоставляет на аукционах право аренды на объекты в неудовлетворительном состоянии с обязательством восстановить их за 7 лет. На время проведения работ инвестор выплачивает рыночную ставку аренды, а после подписания акта приёмки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия имеет право перейти на льготную — 1 руб. / м2 в год.
Как рассказала директор СПб ГБУ "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества" (ГУИОН) Вероника Бабаева, сегодня в работе по программе находятся десятки объектов в разных районах города и разной площади. В настоящее время готовятся документы по четырём объектам для принятия решения о проведении торгов. Вероника Бабаева отметила, что по многим лотам город вынужден проводить серьёзную подготовительную работу, которая включает сбор отсутствующей документации, уточнение охранного статуса и прочее.
Судя по количеству заявок на участие в аукционах и коэффициенту превышения начальной стоимости, бизнес в развитии программы заинтересован.
На фото: Круглый стол "ДП" о работе бизнеса с ОКН
Самый крупный отреставрированный объект по ней на сегодняшний день — особняк Брюллова на Кадетской линии Васильевского острова, восстановлением которого занимается компания "БС АРТ ДЕВ" Александра Басалыгина. Акт ввода, как ожидается, будет подписан до конца апреля, после чего здесь откроется общественное пространство "Брюллофт". Работы по восстановлению продолжались на год дольше, чем планировалось изначально, а смета была превышена минимум вдвое.
“
"Обсуждать финансовую сторону нет смысла — при работе с памятниками в целом не надо рассчитывать на то, что много не заработаешь. Но заниматься сохранением культурного наследия очень приятно и радостно. Особенно сейчас, когда рынок недвижимости в целом находится, мягко говоря, не на пике. У нас в собственности есть ещё один памятник — объект деревянного зодчества, дача в Лисьем Носу, по которой мы начнём работу в следующем году", — рассказал Александр Басалыгин.
Он добавил, что сегодня в России, и в Петербурге в частности, существует "невероятный социальный запрос на восстановление памятников".
В ближайшее время стоит ожидать старта работ ещё по одному объекту, переданному инвестору по программе "Аренда памятника за рубль", — Конюшенному ведомству.
“
"Все заинтересованы в реализации этого проекта — и наши ведомства, и особенно инвестор. По сути это последний шанс для объекта, который уже пришёл в полное запустение", — отметил руководитель направления реставрации архитектурного бюро "Студия 44" Григорий Иванов.
Он добавил, что московские компании заинтересованы в выходе на рынок Петербурга и часто обращаются в бюро, но осторожничают, понимая, что в нашем городе есть своя специфика. "Студия 44" по памятникам в основном работает с частным бизнесом и по госзаказу. Например, она готовит проект приспособления ДК связи на Большой Морской улице под театр.
Григорий Иванов, руководитель направления реставрации, архитектурное бюро "Студия 44"
С какими проблемами сталкиваются инвесторы при работе с ОКН
В марте этого года вступили в силу новые нормы Градостроительного кодекса, которые, как говорят инвесторы, не были учтены в принятых недавно в Петербурге Правилах землепользования и застройки.
“
"Мы рассматривали возможность приобретения одного объекта культурного наследия и де–факто отказались от этой идеи. Причина простая: мы не понимаем правоприменения норм в части видов разрешённого использования, которые вступили в силу 1 марта. По моему мнению, на глобальных инвестициях в памятники, пока эта история не будет разобрана, можно поставить крест", — высказался Василий Тимофеев, генеральный директор ООО "Сити Солюшн" (компания известна тем, что несколько лет назад перенесла здание–памятник, а сейчас по договору с ФГБУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" занимается восстановлением дачи Головина).
Дело в том, что из Градостроительного кодекса исчезла ч. 4 ст. 36, по которой общие градостроительные регламенты не распространялись на памятники.
“
"Если раньше у инвестора была определённая свобода в выборе функционала, то сегодня половина интересных для бизнеса памятников отнесена к некоммерческим видам использования, которые не позволят окупить вложения в приспособление для современного использования. И ни один банк не согласует финансирование для такого проекта", — пояснил Василий Тимофеев.
Василий Тимофеев, генеральный директор ООО "Сити Солюшн" и Сергей Щербань, директор департамента продаж ГК "Еврострой"
"С начала марта три новых проекта, которые были в разработке нашего бюро, приостановлены именно по этой причине. У инвесторов есть непонимание по тому, как будет развиваться ситуация. Бизнес ждёт разъяснений", — отметил Григорий Иванов.
Стратегический партнёр Группы компаний ACADEMIA Сергей Степанов обозначил ещё одну проблему при работе с памятниками — сложности с получением льготного финансирования по программе "Дом.РФ".
По словам Сергея Степанова, сегодня от инвестора требуется предоставить акт о неудовлетворительном состоянии, но далеко не каждый объект пребывает в таковом. В итоге значительная часть инвесторов не может претендовать на льготный кредит, а выделенные на программу средства остаются неосвоенными.
Отдельный вопрос — прохождение согласований в банках, которые крайне настороженно относятся к потенциальным заёмщикам с такими проектами. "Однако есть надежда, что в апреле программа будет доработана", — говорит Сергей Степанов. ACADEMIA занимается восстановлением исторических особняков и приспособлением под гостиницы категории четыре–пять звёзд. Один из последних проектов — отель в особняке Шувалова на Моховой улице.
Ещё одна проблема состоит в том, что в исторических объектах невозможно соблюсти требования, установленные для нового строительства, отметил генеральный директор ООО "НИиПИ Спецреставрация" Игорь Пасечник. Компания в данный момент ведёт несколько крупных проектов — Дом радио, "Кресты", особняк Брюллова, Ушаковские бани и другие.
Игорь Пасечник, генеральный директор ООО "НИиПИ Спецреставрация"
Также инвесторов отпугивает высокая вероятность затягивания сроков проектов со зданиями, которые потенциально могут быть отнесены к памятникам. Сегодня любой желающий может подавать заявления о включении их в реестр объектов культурного наследия неограниченное количество раз даже после выданного отрицательного заключения. Таким образом, стройки замораживают на несколько лет.
“
"Рассматривается возможность совершенствования регламентов, направленного на предотвращение злоупотреблений предоставленным законом правом при инициировании процедур включения объектов в реестр", — прокомментировала Ольга Баталова.
Сергей Степанов особо отметил, что в городе не хватает "единого окна" для инвесторов в сфере ОКН, например на базе Управления инвестиций. Такая точка входа для бизнеса сможет "расшивать" разного рода сложности при реализации инвестпроектов, помогать во взаимодействии с монополистами, организовать эффективную межведомственную работу и т. д.
Глобальная стратегическая задача для властей — начать разработку мастер–планов для поквартального восстановления исторического центра Петербурга.
“
"Конечно, это непростая работа, в том числе для законодателя, но необходимо ввести КРТ пятого типа для исторических территорий, снять определённые ограничения, чтобы город, сохраняя историческую среду, развивался, а не просто консервировался в текущем состоянии", — сказал Сергей Степанов.
Пилотной территорией для комплексной регенерации исторической среды мог бы стать Кронштадт, считает он.
Сергей Степанов, стратегический партнер Группы компаний ACADEMIA, эксперт АСИ, председатель комитета по восстановлению историко-культурных объектов для развития индустрии туризма СПб РО "Деловой России и Татьяна Новицкая, генеральный директор архитектурно-экспертное бюро ГородЪ
Как с памятниками работают жилые застройщики
В последние годы восстановлением памятников всё чаще занимаются компании, работающие в сфере жилищного строительства. Одни приспосабливают их под жильё, другие — под коммерческие объекты в составе крупных жилых проектов. Один из примеров — клубный дом "Три грации" на Захарьевской улице, проект компании "Еврострой".
“
"Все знают эту локацию и этот дом. В ходе реализации проекта мы подняли исторические справки по каждой квартире, нашли данные по всем, кто когда–либо там жил, — князья, послы, депутаты, офицеры и т. д. Таким образом, мы сделали историю дома более осязаемой, заинтересовали наших покупателей", — рассказал директор департамента продаж ГК "Еврострой" Сергей Щербань.
В числе трудностей он отметил сложности со сроками согласования и дороговизной конструктивных решений.
“
"Экономику таких проектов рассчитать крайне сложно, поскольку затраты на реставрацию и воссоздание интерьеров с созданием при этом современной инженерии, соответствующей уровню элитной недвижимости, постоянно растут. Но в данном случае объект полностью соответствует запросам целевой аудитории — тех, кто ищет коллекционную недвижимость", — добавил он.
"Не все застройщики готовы заходить в центр. Во–первых, очень сложно просчитать экономику. Во–вторых, это всегда риск длительной реализации проекта, долгие согласования и т. д. Это действительно очень сложно. Мы как девелоперы в премиальном сегменте готовы брать на себя определённые риски, но нам необходимы понятные правила игры", — резюмировала директор по продажам Fizika Development Полина Стрих.
Один из проектов Fizika Development в историческом центре — строительство жилого квартала на Матисовом острове, в рамках которого компания будет приспосабливать цех постройки XVIII века под общественное пространство.
“
"Мы рассматриваем подобные проекты как усиление статуса всего объекта через создание новой точки притяжения, добавление культурной ценности. И сейчас с удовольствием подбираем другие варианты для последующей работы", — сказала Полина Стрих.
“
Каждый дом в историческом центре Санкт–Петербурга — ценный элемент, формирующий архитектурную и городскую среду. Поэтому выделяемых на сохранение и реставрацию таких зданий денег и усилий всегда будет мало. Чтобы бизнес инвестировал в ОКН, стоит развивать ГЧП, искать новые режимы реализации проектов и формы сотрудничества. При этом трогать охранные нормы, о чём часто говорят некоторые инвесторы, нельзя. Уже сегодня в самом центре много стеклянных монстров, находящихся в чудовищном диссонансе с исторической застройкой. И все они появились в рамках законного поля. Вроде очевидно, что новые здания здесь должны гармонировать с окружающей средой, но увы. Если ещё и выхолащивать и упрощать нормы охраны для памятников при реставрации, исторический центр будет утрачен. Повысить привлекательность ОКН для бизнеса можно за счёт финансовых инструментов — предоставить налоговые и иные льготы, развивать субсидируемые государством программы кредитования. Сегодня реставрация — это не только сложно, но и дорого. Девелоперам проще строить жильё и ТРК на окраинах, а инвесторам — скупать коммерческие помещения на первых этажах, нежели вкладывать средства в памятники. Те инвесторы, кто заходит в проекты с ОКН по–честному, — "штучные" люди с пониманием духа и ткани города, и их необходимо всячески поддерживать. Возможно, у них должен быть закреплённый приоритет, льготы в более простых типовых проектах, льготы, как у социальных предпринимателей или благотворителей. Когда у бизнеса будет понимание, что можно выстроить диалог с градозащитой, когда он почувствует поддержку города и экспертов, тогда начнёт входить в проекты, которые выглядят экономически нецелесообразными и избыточно рисковыми в краткосрочной перспективе. Но точно будут выгодными в среднесрочной и далее. Очевидно, за сохранением памятников будущее: типовая застройка не имеет ценности, людям нужна красота, они хотят жить, работать, находиться в историческом центре, ощущать связь с местом, чувствовать дух времени. Это эксклюзив, а не массмаркет, и он может стать чуть более доступным, а центр визуально окажется более ухоженным.
Анна Хмелёва
Депутат Законодательного собрания Ленобласти, секретарь попечительского совета Фонда содействия восстановлению объектов истории и культуры
“
На текущий момент в отрасли отсутствует чётко регламентированный порядок обжалования решений КГИОП, принимаемых в отношении тех или иных девелоперских проектов. Этим активно пользуется градозащитное сообщество. При отсутствии ясной нормативно–правовой рамки оспаривание возможно практически на любой стадии — от проектирования до реализации. В результате легитимные работы по восстановлению объектов оказываются под угрозой остановки, что неизбежно ведёт к срыву сроков и формирует у инвесторов ощущение непредсказуемости и рискованности рынка. Не менее острой остаётся проблема длительности согласовательных процедур. Законодательство в сфере охраны объектов культурного наследия последовательно ужесточается, требуя всё более глубокого и детализированного проектирования. Одновременно механизм льготного финансирования через "Дом.РФ" в Санкт–Петербурге находится на стадии становления и пока не работает в полной мере. Возникает парадоксальная ситуация: девелопер может пройти сложный путь подготовки документации, но затем столкнуться с жалобами и судебными исками, которые фактически возвращают процесс на начальную стадию. В итоге сроки согласований растягиваются, а инструменты льготного кредитования остаются недоступными на практике. Архитектурно–экспертному бюро "ГородЪ" в апреле 2026 года исполняется 15 лет. За это время мы неоднократно сталкивались с ключевыми отраслевыми рисками — остановкой уже начатых работ и ограниченным доступом к финансированию. На наш взгляд, необходима системная донастройка регулирования. В частности, требуется чётко закрепить порядок обжалования решений КГИОП, а также установить формализованные требования к заявлениям о включении объектов в перечень обладающих признаками объектов культурного наследия — с обязательным историко–архивным обоснованием, а не субъективными оценками без доказательной базы. Повышение правовой определённости, прозрачный механизм доступа к льготным программам и разумное ограничение количества необоснованных жалоб и обращений должно способствовать развороту текущего тренда на снижение и стагнацию и оказать положительное влияние на рынок реставрации и приспособления объектов культурного наследия.
Татьяна Новицкая
Генеральный директор архитектурно–экспертного бюро "Городъ"
“
Сегодня с объектами культурного наследия активно работают девелоперы, для которых это не разовая акция, а элемент долгосрочной стратегии взаимодействия с городом. Особенно это касается компаний, специализирующихся на центре Петербурга, исторических районах и сером поясе, примыкающем к историческому ядру. RBI — яркий пример: мы всегда развивали жильё в центральных локациях и параллельно реконструировали или воссоздавали с нуля 13 объектов культурного наследия. Интерес к реконструкции обусловлен дефицитом свободных участков в центре. Многие старые промышленные предприятия располагались у воды, что сегодня обеспечивает проектам редевелопмента премиальные видовые характеристики. Кроме того, восстановление исторического объекта преображает всю локацию: растёт цена квадратного метра, что выгодно влияет на экономику нового строительства. Проект Futurist на Петроградской стороне иллюстрирует эту синергию — параллельно с жилым домом реконструировали Левашовский хлебозавод. Квартал ожил: новый культурный центр стал магнитом, катализируя развитие качественной инфраструктуры (рестораны, дизайнерские салоны). Напротив, заброшенное здание по соседству неизбежно снижало бы цену квадратного метра. Реконструкция обходится дороже нового строительства. Цена квадратного метра после реставрации — от 350 тыс. до 700 тыс. рублей и выше. Затраты включают не только материалы, но и ручной труд (реставрация кирпичной кладки, лепнины), а также новую инженерию, которую невозможно спрятать в стенах. Бюджет может вырасти на десятки процентов из–за сюрпризов вроде ветхих фундаментов или замены перекрытий. В случае Левашовского хлебозавода реальное состояние конструкций вскрылось лишь после расчистки, что потребовало переработки проекта, новых согласований, удлинения сроков и роста затрат.
Павел Быков
Директор проекта Группы RBI
