О том, зачем жилые застройщики выходят на рынок коммерческой недвижимости, новых сегментах и перспективах жилой отрасли "ДП" поговорил с основателем девелоперской компании Bau City Development Кириллом Сиволобовым.
Что сейчас происходит на рынке жилья? Текущий кризис продлится долго?
— Я в строительстве с 1999 года, за это время произошло много кризисов. Мы их все пережили. Сегодняшняя ситуация связана в большей степени с высокой ключевой ставкой и, как следствие, с низким спросом. Думаю, что всё наладится к концу этого – началу следующего года. При ставке в 10% все процессы активизируются и опять будет подъём. Как бы там ни было, хорошо сделанный продукт всегда будет востребован, поэтому мы чувствуем себя достаточно устойчиво.
Кирилл Сиволобов, основатель девелоперской компании Bau City Development
Почему жилые застройщики всё чаще выходят на рынок коммерческой недвижимости?
— В последние годы условия для реализации жилых проектов в Петербурге заметно усложнились. Существенно выросла стоимость участков, увеличилась инфраструктурная нагрузка, а процесс получения разрешительной документации стал ещё более длительным и сложным. В целом, количество участков, пригодных для качественного жилищного строительства, тоже постепенно сокращается.
Альтернативой является коммерческая недвижимость. Безусловно, её востребованность в целом ниже, чем у жилья, однако там есть понятный и стабильный спрос. В Петербурге по-прежнему сохраняется дефицит качественных бизнес-центров и гостиничных проектов, что делает эти сегменты интересными для нас как для девелопера.
Вы не рассматриваете вариант полного ухода из сегмента коммерческой недвижимости из-за общей непростой ситуации на рынке?
— Нет. Для нас гостиницы и офисы — не замена жилищному строительству, а скорее расширение девелоперского портфеля. Сейчас интересно заниматься этим. Мы изучаем участки под бизнес-центры, а в строящемся квартале "Нигилист" у "Бухарестской" рассматриваем возможность переделать часть площадей, запланированных под апартаменты, в офисы.
В проекте три сценария проживания: классические квартиры, резиденции для жизни и рентные апартаменты для сдачи в аренду через управляющую компанию.
На фото: урбан-квартал "Нигилист"
Какой из новых сегментов наиболее привлекателен для девелоперов и инвесторов?
— На мой взгляд, сегодня интересны смешанные форматы: жильё рядом с апартаментами и офисами, полностью обеспеченное объектами инфраструктуры для жизни: кафе, ресторанами, фитнесом, школами, качественным благоустройством, безопасным двором и набором сервисов. На рынке уже есть удачные примеры таких проектов, но в масштабах города их недостаточно. Для многих покупателей и инвесторов это понятнее, чем классические апартаменты с сезонной загрузкой и более сложным управлением.
На какую окупаемость они могут рассчитывать?
— Прежняя логика сверхбыстрой окупаемости уже ушла. Если раньше многие ориентировались на 6-7 лет, то сейчас и 12 лет никого особенно не пугают. И это без учёта капитализации. А при покупке на ранней стадии проекта, можно рассчитывать на капитализацию в 30–40%, тогда окупаемость с учётом капитализации уложится в 7-8 лет. Сегодня вопрос в основном стоит не в быстром возврате инвестиций, а в сохранении средств в качественном активе.
Разве до сих пор для большинства граждан лучшей инвестиционной стратегией не является купить однокомнатную квартиру на котловане, дождаться роста цены и перепродать её?
— Эта стратегия долгое время действительно была одной из самых распространённых. Но сегодня ситуация меняется. Во-первых, в связи с изменениями в законодательстве, самостоятельно сдавать квартиру в аренду становится довольно хлопотно. Один из рисков — получить прописанного арендатора с детьми, которому даже не требуется согласие собственника — достаточно договора аренды. И выселить таких арендаторов, если они перестанут платить, будет крайне сложно.
В апарт-отелях такой проблемы нет, как нет её и в офисном сегменте. Управление всегда можно отдать на аутсорсинг, избавив себя от всех операционных процессов.
При этом с точки зрения инвестиционных параметров апартаменты или офисные помещения сопоставимы с жильём, доходность при длительном сроке аренды такая же, темпы капитализации совпадают.
урбан-квартал "Нигилист"
Насколько эти сегменты понятны жилым застройщикам?
— С точки зрения технологии строительства особой разницы нет. Нужно привлечь хороших архитекторов, построить, найти профессиональную управляющую компанию с хорошим имиджем, которая обеспечит обещанную доходность. Всё. Основные отличия связаны не со строительством, а с моделью реализации. Если на рынке жилья основной покупатель — тот, кто приобретает квартиру для собственного проживания, то в сегменте апартаментов и офисной недвижимости — это в основном инвесторы, желающие вложить деньги с хорошей доходностью. Жилым застройщикам просто нужно научиться с ними работать.
