За 2025 год в Петербурге было расторгнуто 845 договоров долевого участия на общую сумму 9,27 млрд рублей. Рост числа расторжений ДДУ называют в числе дополнительных рисков для застройщиков, но пока что этот риск для местного рынка минимальный.
Недавно озвученная статистика "Дом.РФ" по числу расторжений ДДУ спровоцировала разговоры о зависимости застройщиков от инструмента рассрочек. По данным госкомпании, в 2025 году по всей стране расторгли 14,2 тыс. договоров на покупку квартир на сумму 155 млрд рублей (3% от продаж 2025 года). Как было отмечено в отчёте, "возможно, начинает проявляться негативный эффект от предоставленных рассрочек и рыночной ипотеки по высоким ставкам — доля ипотеки с просроченной задолженностью на 90+ дней также постепенно растёт (1,2% на 01.11.2025 против 0,7% на конец 2024 года)".
По словам опрошенных "ДП" экспертов, для петербургского рынка тема расторжений договоров, предусматривавших рассрочку, не является острой. Они также отмечают, что расторжения происходили и по сделкам без рассрочек.
“
"В 2025 году, как и в январе 2026 года, расторжений ДДУ в Санкт-Петербурге как явления, которое представляет риски для рынка недвижимости, точно нет. Процент расторжений у крупных игроков находится в пределах 1-1,5% от общего количества ДДУ с рассрочками. Это нормальный показатель, который был нормой всегда — в том числе в периоды роста рынка без льготных ипотек до 2020 года", — комментирует коммерческий директор ГК "Вертикаль" Роман Корнышев.
Согласно статистике ЕИСЖС, расторжения в Петербурге распределялись по году крайне неравномерно, формируя несколько выраженных пиков. В начале года объёмы выходов из сделок оставались умеренными. В январе сумма расторгнутых ДДУ составила 535,34 млн рублей, в феврале — 426,59 млн рублей, в марте — 669,75 млн рублей. Весной показатель начал расти: в апреле покупатели расторгли договоры на 747,57 млн рублей, в мае — на 617,19 млн рублей. Первый заметный всплеск пришёлся на начало лета. В июне сумма увеличилась до 959,97 млн рублей, а в июле превысила психологически важную отметку 1 млрд рублей, достигнув 1,02 млрд рублей. После относительного затишья в сентябре (698,94 млн рублей) рынок вновь столкнулся с усилением негативной динамики. В октябре объём расторжений составил 633,42 млн рублей, а в ноябре был зафиксирован максимальный показатель за год — 1,17 млрд рублей. Декабрь прошёл без резкого отката к минимальным значениям, завершившись на отметке 616,41 млн рублей, что выше уровней начала года и подтверждает: рынок так и не вернулся к прежней, более равномерной модели расторжений.
“
"В середине 2025 года, действительно, был пиковый период выдачи рассрочек. После приостановки банками выдачи субсидированной ипотеки доля рассрочки мгновенно выросла и у части девелоперов доходила до 70% и более", — говорит директор по продажам LEGENDA Ксения Садкова.
Какие ДДУ расторгаются чаще всего
По данным ЕИСЖС, всего за 2025 год в Петербурге было расторгнуто 845 договоров долевого участия на общую сумму 9,27 млрд рублей. Это соответствует примерно 2% от общего количества сделок на первичном рынке жилья. Всего в 2025 году в Петербурге по ДДУ было продано 28 239 квартир на общую сумму 440,5 млрд рублей. Расторжения были и в нежилом сегменте. По итогам 2025 года на первичном рынке Петербурга расторгнуто 246 договоров по нежилым помещениям и машино-местам на общую сумму 2,0146 млрд рублей.
"Тенденция по расторжениям сегодня затрагивает только самые рискованные виды рассрочек. Это варианты с минимальным первым взносом или с большими платежами, когда существенная часть суммы уходит в конец периода выплаты. Клиенты с такими рассрочками расторгаются, потому что неверно оценили собственные возможности и риски и не обладают данной суммой, — говорит Ксения Садкова. — Многие покупатели таким образом хотели хеджировать цену и рассчитывали, что ипотека станет более доступной и они смогут перейти с рассрочки на ипотеку. И так как в 2025 году этого не случилось, то это и повлекло за собой волну расторжений".
Тема расторжений наиболее остро проявляется там, где рассрочка использовалась как замена недоступной ипотеке и сопровождалась минимальным первоначальным взносом, считает основатель Bau City Development Кирилл Сиволобов.
“
"В нашем проекте программы рассрочек изначально выстроены таким образом, чтобы минимизировать риски расторжений на финальной стадии проекта. Ключевую роль здесь играет структура платежей: значимая часть обязательств приходится не на момент ввода объекта в эксплуатацию, а распределяется по ходу реализации проекта, что формирует у покупателя более ответственное участие в сделке", — говорит он.
Соотношение механизмов ипотеки и рассрочки в структуре продаж зависит от сегмента недвижимости, отмечает вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин. Так, если в ноябре-декабре 2025 года в структуре продаж компании доля ипотеки в комфорт-классе выросла до 65-67%, а доля рассрочек составила не более 20%, то в сегментах "бизнес" и "элит" ситуация была скорее обратная. Здесь большинство сделок продолжает заключаться с оплатой в рассрочку, на ипотеку приходится лишь 20-25% сделок.
Средневзвешенная стоимость одной расторгнутой сделки по жилью в течение года находилась, по данным ЕИСЖС, в диапазоне от 7,5 млн до 10 млн рублей.
“
"По итогам прошлого года в большинстве случаев причины расторжения ДДУ носили финансовый характер. Речь идёт о покупателях, которые изначально заходили в сделки с минимальным первоначальным взносом, рассчитывая в дальнейшем перейти на ипотеку или продать имеющееся жильё. Изменение процентных ставок, более сдержанная позиция банков и ситуация на вторичном рынке скорректировали эти планы. Также расторжения происходят по сделкам с траншевой ипотекой, когда клиенты недооценивают будущую долговую нагрузку, а минимальные платежи на этапе строительства сменяются более высокими после ввода дома в эксплуатацию", — говорит генеральный директор ГК "Ленстройтрест" Денис Заседателев.
"По нашим наблюдениям, ключевая причина расторжений ДДУ в 2025 году — это именно финансовое давление, неспособность покупателей выполнять свои обязательства. Высокие ставки по ипотеке и общая экономическая нагрузка на семейные бюджеты создают серьёзные проблемы для тех, кто взял на себя избыточные обязательства, — подтверждает коммерческий директор ГК "Полис" Яна Вириченко. — Что касается наиболее уязвимых категорий — это покупатели с рассрочкой, особенно те, кто оформил договоры с минимальным первоначальным взносом. В структуре сделок у многих наших коллег по рынку рассрочки занимают до 60%, и именно эта категория клиентов сейчас демонстрирует наибольший процент отказов. Причина проста: при минимальном первом взносе покупатели часто переоценивают свои финансовые возможности, а рассрочка оказывается крайне денежноёмким инструментом".
В тех проектах, где рассрочка становится доминирующим форматом сделки, риски отказов и расторжений действительно возрастают, но, как правило, это связано с рядом типовых факторов, говорит совладелец Fizika Development Александр Кравцов.
“
"Во-первых, часть сделок изначально заключалась по завышенной цене. Не секрет, что при покупке в рассрочку многие застройщики индексируют стоимость на 20-25%. В результате покупатель фактически приобретает квартиру по цене будущих периодов — по сути, по цене почти готового или уже сданного дома, что повышает чувствительность сделки к изменениям рыночной конъюнктуры. Во-вторых, существенную роль играет минимальный первоначальный взнос — на уровне 5-10%. Подобные схемы особенно распространены в высоком сегменте. В этом случае у покупателя изначально сохраняется возможность безболезненного выхода из сделки, что снижает устойчивость таких договоров и повышает вероятность расторжений", — рассказывает он.
Он также отмечает, что промежуточные платежи по рассрочке нередко носят формальный характер и не формируют значимой финансовой нагрузки до завершения проекта. При минимальном первом взносе основная часть стоимости квартиры переносится на момент ввода объекта в эксплуатацию. Именно поэтому расторжения чаще всего происходят ближе к финальной стадии реализации проекта либо трансформируются в переуступки, когда покупатели пытаются зафиксировать небольшую маржу.
Почему дольщики не расторгают сделки
"Риск расторжения во многом зависит от состояния рынка и качества продукта. Качественный продукт за время строительства ощутимо растёт в цене. Таким образом, даже если к моменту внесения основного платежа клиент видит, что ему будет трудно это сделать — ему логичнее продать квартиру по переуступке и тем самым ещё и заработать на росте цены продукта, — говорит Дмитрий Фалкин. — Сегодня рынок элитной недвижимости активен, спрос на качественные проекты в лучших локациях есть и он даже превышает предложение".
Рост в зависимости от проекта может составлять десятки процентов, поэтому случаи расторжения единичны.
“
"Решается расторжение обычно путём переуступки прав по ДДУ. Многие девелоперы, во всяком случае в сегменте комфорт и выше, предоставляют такую возможность — перевести права по ДДУ с переводом долга на нового участника", — говорит Роман Корнышев.
Почему застройщики предлагают квартиры в рассрочку
Рассрочка сегодня является важным инструментом продаж, отмечают участники рынка. "Этот инструмент был особенно востребован в новых проектах, когда сроки рассрочки — максимальные, велики шансы позитивных изменений в ипотеке в будущем и есть возможность со временем взять доступный кредит. Покупатели понимают, что, заключив договор, фиксируют объект и его стоимость и тем самым застрахованы от роста цен и сокращения предложения, — говорит коммерческий директор холдинга "РСТИ" Екатерина Немченко. — В 2025 году доля расторжений ДДУ была незначительной, в пределах 1,5% от общего числа заключённых договоров по всем проектам. Посмотрим, как будет складываться ситуация в 2026 году".
“
"У нас цифры расторжений минимальны — на уровне пары процентов, по сути, это единичные случаи. Они связаны не со спекуляциями, а с жизненными форс-мажорами клиентов. Ключевое отличие нашей работы — проактивный подход. Мы не ждём просрочки, а начинаем диалог с клиентом заранее, за месяцы до финального платежа. Если видим трудности, сразу предлагаем решения: например, помогаем организовать оформление кредита, переуступку договора и сами ищем покупателя. Эта система раннего вмешательства и индивидуальных договорённостей позволяет удерживать долю расторжений на минимальном, не вызывающем беспокойства уровне", — рассказывает коммерческий директор ГК "А101" в Петербурге Мария Орлова.
