Застройщики начали учитывать споры с градозащитой в своих финансовых рисках

Мы занимаемся восстановлением и приспособлением исторических объектов и ни в коем случае их не сносим. Соответственно, серьёзных конфликтов у нас не было. Но можем предположить, что, если застройщик собирается возводить новые здания в охранных зонах или на территории объектов наследия, то он должен учитывать данное обременение как особо важное в финансовой модели. Даже полученное разрешение на строительство не гарантирует отсутствия сложных ситуаций с градозащитными организациями. И таких примеров немало. Значит, нужно учитывать рост сметы строительства, потерю части строящихся метров и вносить приличную сумму в раздел "непредвиденные расходы". А также закладывать задержку сроков строительства, учитывая проценты по проектному финансированию, которые придётся выплачивать в период решения таких ситуаций. При приблизительной рентабельности девелоперов до 30% потеря может составлять 10% от будущей прибыли компании. Исками со стороны застройщиков проблему не решишь. Необходим диалог и нахождение компромисса, который требует пойти на сохранение и соблюдение режимов охранной зоны и исторических объектов. Девелопер, начинающий работы в исторической застройке, безусловно, должен учитывать интересы города и его жителей. Вряд ли следует разрабатывать проекты, которые явно приведут к спорам с градозащитными сообществами.

Задержки способны существенно изменить экономику проекта. Первый и наиболее прогнозируемый фактор — затраты на содержание проектной команды. Речь идёт об инженерах, технических специалистах, управленческой и коммерческой команде, которая продолжает работать, несмотря на отсутствие строительных и, как следствие, денежных потоков. В среднем по рынку содержание команды может составлять около 10% от стоимости проекта, однако для объектов в историческом центре этот показатель, как правило, выше — на уровне 12–15%. Это связано с ограниченной плотностью застройки и меньшим объёмом продаваемых квадратных метров при сопоставимом уровне затрат на специалистов. Каждый год простоя фактически означает прямые убытки в этом диапазоне. Вторая существенная статья — обслуживание проектного финансирования. Как правило, кредитные средства привлекаются после получения разрешения на строительство. В условиях конфликта и при остановке или замедлении реализации проекта девелопер продолжает нести процентную нагрузку. При текущих условиях средневзвешенная ставка может составлять порядка 12–13% годовых, однако фактические затраты сильно зависят от стадии проекта, объёма освоенных средств и хода продаж. Если продажи не стартовали или приостановлены, финансовая нагрузка возрастает. При этом универсальной модели расчёта здесь не существует — каждый кейс индивидуален.

Практики хеджирования подобных нефинансовых рисков нет. Страхование в данном случае никак не работает. Допустим, вы делаете смету. Если у вас есть согласованный с КГИОП проект, можно эту смету ещё смело умножать, например, на два. И соответственно, вот вам будет какое–то хеджирование рисков бюджетных. Всё в подобных случаях держится только на желании заказчика обладать данным объектом.

Несмотря на широкую активность градозащитников, ответные иски к ним со стороны застройщиков — явление довольно редкое. Хотя судебные тяжбы существенно отодвигают сроки строительства, шансы взыскать связанные с этим убытки невысоки. Для удовлетворения подобных требований необходимо доказать противоправность действий активистов, их вину и причинно–следственную связь с конкретными финансовыми потерями. При этом деятельность градозащитников по обращению в государственные органы и суд сама по себе является правомерной, установить злоупотребление с их стороны практически невозможно.