Стремительное развитие жилых районов у границ мегаполиса за последние годы привело к формированию новой модели розничной экономики
Несмотря на относительно доступное жильё, коммерческие ставки аренды в Мурино, Кудрово, Буграх, Янино, Новоселье и Горелово превысили показатели многих районов Петербурга и сопоставимы с ключевыми городскими магистралями. Дисбаланс между ростом населения и недостатком торговых площадей делает стрит–ретейл фактически единственным инфраструктурным каркасом динамично заселяющихся территорий.
Демография как главный драйвер цен
Высокая плотность застройки и стремительный прирост населения сформировали устойчивый потребительский трафик, который усиливает экономику стрит–ретейла.
Ввод нового жилья длительное время опережал развитие торговых районов.
“
"В более ранних проектах запроектировано меньше коммерции, чем в тех, что строятся сейчас. Люди реже ходят в торговые центры и чаще пользуются стрит–ретейлом у дома… востребованность коммерческих помещений растёт, что влияет на цену. Сейчас стоимость квадрата в удачной локации в Мурино может доходить до 350 тыс. рублей", — говорит начальник отдела продукта и аналитики группы "ЦДС" Наталья Кукушкина.
“
"Спрос растёт, сетевики подбирают помещения ещё до ввода объекта. Часто применяется схема продажи коммерции с подобранным арендатором и высокой ставкой. При этом цены продаж по коммерции уже выше, чем по квартирам, — благодаря активному спросу и низкой ротации арендаторов", — говорит коммерческий директор ГК "Полис" Яна Вирченко.
Рост населения в Мурино, Кудрово и Янино создал условия, при которых дефицит торговых площадей возникает уже на этапе проектирования. Ещё один фактор — изменение потребительских привычек, которое усилило спрос на объекты в шаговой доступности, а отсутствие крупных участков окончательно закрепило доминирование стрит–ретейла. В этих условиях первый этаж новостройки превращается в ограниченный — а потому и дорогой — ресурс.
Рецепт закадья
Мурино — наиболее показательный пример развития ретейла за КАД: высокая плотность населения, малая обеспеченность коммерцией и узкие пешеходные коридоры создают эффект "розничного давления".
"Стоимость аренды, разумеется, очень сильно зависит от конкретной локации. В лучших местах — на бульваре Менделеева, перекрёстках с максимальным трафиком — арендные ставки по небольшим помещениям (до 100 м2) достигают 7–8 тыс. рублей за 1 м2. На хороших участках улиц, следующих по активности за бульваром Менделеева, — Шувалова, Петровском бульваре — ставки колеблются на уровне 2,3–3,5 тыс. рублей за 1 м2. В целом на выходящие на улицу объекты расценки начинаются от 2 тыс. руб./м2, на хороших перекрёстках — от 4 тыс. рублей, на Петровском бульваре достигают 5 тыс.", — поясняет генеральный директор "ПИА Недвижимость" Максим Ельцов.
Столь высокие ставки он объясняет в том числе планировочной спецификой Мурино, особенно его западной части. Пешеходные потоки выстроены практически безальтернативно, трафик «не размывается», что обеспечивает бизнесу высокую посещаемость.
Фактически Мурино стало первым городом Ленобласти, где стрит–ретейл превзошёл по доходности часть магистралей Петербурга.
По такому пути идёт Кудрово, где плотность населения сопоставима с отдельными европейскими столичными районами, что создаёт спрос, значительно превышающий ограниченное предложение.
Похожая ситуация в Новосаратовке, которая развивается более планово, но объём коммерции всё равно отстаёт от роста населения. Ставки в новых ЖК растут, поскольку помещения выкупают преимущественно под услуги и фастретейл.
Юг за КАД долго считался вторичным направлением, однако Новоселье и Горелово повторяют сценарий северных территорий: значительный ввод жилья, высокая автозависимость и нехватка локальной торговой инфраструктуры. Новоселье формирует коммерческие коридоры вдоль Красносельского шоссе, где спрос на услуги и общепит стабильно превышает ввод площадей.
Горелово получает смешанный трафик — жителей и работников индустриальных зон, — что делает рынок менее однородным, но более устойчивым. Ставки здесь ниже, чем в Мурино, но динамика похожа: растёт население — растёт ретейл и каждое качественное помещение становится редким и дорогим активом.
Будет дорожать
Как говорит руководитель департамента продаж РАД Дарья Гончарова, во всех локациях закадья квадратный метр продолжает дорожать.
“
"Городская среда ещё формируется — спрос устойчиво превышает предложение. Здесь сохраняется спрос на концептуальные торговые объекты, спортивную инфраструктуру, рестораны", — говорит Дарья Гончарова.
При этом снижение активности на рынке жилья не снизило интерес инвесторов к коммерции: бизнес опирается на ежедневное потребление, а не на разовые покупки, поэтому устойчивость потоков выше.
Среди основных рисков — транспортная доступность, перегрев локации и конкуренция e–commerce. Ключевыми ограничителями остаются нехватка парковок и рост онлайн–ретейла.
"Динамика ставок последний год замедлилась — сказывается торможение розничных продаж и дороговизна открытия точек. Но с учётом плотности и прироста населения Мурино остаётся одной из самых привлекательных локаций для инвестиций", — отмечает Максим Ельцов.
Несмотря на рост e–commerce, районы–спутники сохраняют структуру "городов повседневного спроса", где решающую роль играет шаговая доступность офлайн–услуг.
В ближайшие годы закадье будет развиваться не как периферия Петербурга, а как сеть самостоятельных локальных центров. Высокая плотность населения, дефицит земли, изменение потребительской модели и устойчивость доходов стрит–ретейла определяют долгосрочный рост коммерческих ставок.
Каждая новая жилая очередь усиливает давление на коммерческую инфраструктуру, повышая инвестиционную привлекательность района.
