Пригородный пояс вокруг Петербурга за последние 10 лет превратился из россыпи посёлков в полноценный рынок крупных проектов комплексного развития территорий.
По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), только в Ленинградской области сейчас строится более 4,4 млн м2 жилья — это 475 домов и свыше 108 тыс. квартир. Большая часть этого объёма сосредоточена не в традиционных райцентрах, а в городах–спутниках вокруг Петербурга — Новосаратовке, Мурино, Буграх, Янино, Новоселье, Лаголово и других.
Одновременно аналитическая выборка крупных проектов "Пригороды от 100 тыс. м2" показывает, что суммарный плановый объём строительства лишь по нескольким ключевым локациям превышает 15-16 млн м2 с учётом перспективных очередей.
На этом фоне цены в пригородах растут медленнее, чем в Петербурге, но сами локации сильно различаются по уровню стоимости.
В среднем по пригородам Северной столицы за год, с декабря 2024-го по ноябрь 2025-го, "квадрат" подорожал примерно на 8% — со 150,6 тыс. до 162,3 тыс. рублей. При этом в отдельных точках рост двузначный, а в других — практически нулевая динамика.
Далее — разбор по основным городам-спутникам, где уже сложился полноценный рынок массового жилья.
Бугры – Мурино – Новое Девяткино: "главный мегакластер" доступного жилья
Северо-восточный сектор у станции метро "Девяткино" — крупнейший по объёму строительства пояс агломерации. До границы Петербурга отсюда менее километра, до центра — около 30–35 минут на электричке или машине без пробок. Именно здесь сосредоточился фронт основной массовой многоэтажной застройки: высокий этажный регламент, плотная сетка улиц и ставка на небольшие форматы квартир.
По данным ЕРЗ, в Мурино, Буграх и Новом Девяткино одновременно строится порядка 1 млн м2 жилья: в Мурино — около 728 тыс. м2 , в Буграх — 166 тыс. м2 , в Новом Девяткино — ещё около 99 тыс. м2. Это почти четверть всего текущего строительства в Ленобласти. В глубоком запасе у девелоперов ещё больше.
С точки зрения цен "муринский пояс" уже догнал нижний диапазон городских спальных районов, но остаётся чуть дешевле Петербурга. По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (входит в Setl group), средняя цена выросла за год со 162,4 тыс. до 174,6 тыс. рублей за 1 м2, то есть примерно на 7%.
Основные проблемы хорошо известны: перегрузка единственной станции метро и выездов на КАД, дефицит поликлиник и школ, высокая доля студий, создающая риск социальной дисбалансировки. Для девелоперов это рынок высокой конкуренции и относительно ограниченного потенциала дальнейшего подорожания: большинство покупателей чётко сравнивают цену с альтернативой в спальных районах города.
Янино: "второе дыхание" северо-востока
Янино находится чуть восточнее Мурино, в нескольких километрах от КАД по Мурманскому шоссе. Формально это посёлок во Всеволожском районе, фактически — продолжение городской застройки. Локация выигрывает за счёт сочетания близости к Петербургу и более низкой плотности, чем у "муринского пояса".
По данным ЕРЗ, в Янино сейчас строится около 270 тыс. м2 — это более 6,4 тыс. квартир. Крупные игроки, представленные в выборке "Пригород от 100 тыс. м2", — КВС с проектом "Ясно.Янино", "Ленстройтрест" ("Янила Кантри"), ПИК ("Янинский лес") и "Расцветай" ("Расцветай в Янино"). Совокупный плановый объём этих четырёх комплексов составляет около 1,24 млн м2 жилья, что фактически превращает Янино в будущий самостоятельный городок-спутник.
Цены здесь растут быстрее, чем в Мурино, подсчитали в КЦ "Петербургская недвижимость": за год средний "квадрат" подорожал со 154,7 тыс. до 171,5 тыс. рублей, то есть примерно на 11%. Покупатель платит надбавку за более "воздушную" застройку и ощущение, что район ещё не исчерпал инфраструктурный потенциал. Главный риск — транспорт: уже сейчас Мурманское шоссе и выезд на КАД испытывают серьёзную нагрузку в часы пик.
Новосаратовка: гигант на правом берегу Невы
Новосаратовка расположена вдоль правого берега Невы, чуть восточнее городской черты, в зоне прямой транспортной связки с Невским и Красногвардейским районами Петербурга. В перспективе здесь формируется один из крупнейших проектов комплексного развития в стране. ЕРЗ фиксирует в Новосаратовке около 1,04 млн м2 строящегося жилья — это более 27 тыс. квартир.
В стратегическом запасе — гораздо больше. По оценкам экспертов, запас составляет порядка 3,58 млн м2 жилья с учётом перспективных очередей. Это полноценный "новый город" на десятки тысяч жителей.
При столь мощном земельном банке ценовая динамика здесь заметно умереннее. Средняя стоимость 1 м2 за год выросла со 160,4 тыс. до 165 тыс. рублей, всего на 3%, говорят в КЦ "Петербургская недвижимость".
Рынок явно демонстрирует коррекцию: предложение растёт быстрее платёжеспособного спроса, девелоперы активно используют субсидированные ставки, рассрочки и акции, чтобы поддерживать объёмы продаж.
Для покупателя Новосаратовка остаётся одной из немногих крупных локаций, где можно зайти в масштабный проект по относительно умеренной цене с расчётом на прирост стоимости по мере ввода моста через Неву и социально–транспортной инфраструктуры.
Новоселье: юго-западный угол
Новоселье в Ломоносовском районе — ключевая юго-западная точка роста агломерации, но одновременно и одна из самых проблемных. Хотя до границы Петербурга отсюда несколько километров (до ближайших кварталов Красносельского района — считанные минуты на машине), однако по сравнению с другими пригородами Новоселье остаётся одной из самых удалённых от существующей линии метро локаций, без реальных перспектив появления станции в обозримом будущем. Это делает её скорее "пригородом на колёсах", полностью завязанным на личный транспорт и перегруженные выезды к КАД, чем естественным продолжением городской ткани.
По ЕРЗ в Новоселье сейчас строится около 554,8 тыс. м2 жилья — почти 12,8 тыс. квартир, то есть больше, чем в некоторых районных центрах области. С учётом перспективных очередей крупных проектов объём запаса превышает ещё 1,98 млн м2.
Цены отражают этот масштаб. Новоселье — один из лидеров по удорожанию: за год средняя цена 1 м2 выросла со 159 тыс. до 183,9 тыс. рублей, то есть почти на 15%. Локация уже конкурирует не с "пригородами", а с южными районами Петербурга. Слабое место — всё ещё не до конца выстроенная транспортная схема и нехватка мест в школах и детсадах, особенно на фоне массивного ввода. Для девелоперов это рынок, где при грамотном позиционировании можно сохранять двузначную маржу, но инвесторам стоит закладываться на высокие расходы на инфраструктуру и риски локальной перегрузки дорожной сети.
Сертолово: "танковый пригород"
Сертолово — северо-западный спутник Петербурга, окружённый военной инфраструктурой. До города отсюда порядка 10–12 км, дорога до Приморского района без пробок занимает 20–30 минут.
По ЕРЗ в Сертолово строится около 166 тыс. м2 жилья, что соответствует примерно 3,8 тыс. квартир.
Цены отражают дефицит земли и относительную экологическую привлекательность: за год квадратный метр подорожал со 170,3 тыс. до 188,9 тыс. рублей, рост около 9%. Это один из самых дорогих пригородов Ленобласти. Ограниченный земельный банк и сложная военная специфика территории сдерживают появление новых проектов, поэтому текущие комплексы фактически монополизируют рынок. Для девелоперов здесь есть потенциал устойчивой маржи, для покупателей — высокая вероятность дальнейшего удорожания по мере исчерпания свободных площадок.
Всеволожск: "город-спутник старой школы"
Всеволожск — классический райцентр восточного направления, связанный с Петербургом Дорогой жизни и сетью пригородных электричек. В отличие от Мурино или Янино здесь доминирует более низкая застройка, сохранилась значительная часть частного сектора, а новые кварталы внедряются точечно.
Согласно ЕРЗ, в самом Всеволожске строится около 75 тыс. м2 — чуть более 1,5 тыс. квартир.
Средняя стоимость квадратного метра во Всеволожске, говорят в КЦ "Петербургская недвижимость" — одна из более умеренных в пригородном поясе: за год "квадрат" вырос с 150,9 тыс. до 159,2 тыс. рублей (+5%). Локация ориентирована не столько на миграцию из Петербурга, сколько на локальный спрос жителей района, которым важно сохранить привычный уклад и не переезжать в сверхплотные "муравейники". Для девелоперов это рынок ограниченного объёма, но с относительно стабильным спросом и невысокой конкуренцией.
Новосергиевка: следующий этап восточного пояса
Новосергиевка — новая точка роста рядом с Кудрово и Мурманским шоссе. По сути, это "вторая линия" восточного пояса, которая развивается вслед за уже сформированным Кудрово.
ЕРЗ оценивает объём строительства здесь примерно в 57,4 тыс. м2 — около 1,5 тыс. квартир.
Средняя цена в Новосергиевке за год выросла со 147,3 тыс. до 169,2 тыс. рублей за 1 м2 — плюс 15%, один из рекордных темпов в пригородном поясе. По сути, рынок быстрыми шагами выходит из стадии раннего старта: первые очереди продавались с дисконтом к Кудрово, сейчас дифференциал постепенно сокращается. При этом транспортные и социальные риски те же, что и в соседних локациях: зависимость от Мурманского шоссе, высокая нагрузка на действующие школы и поликлиники.
Ново-Ковалёво: рекорд по росту цен
Ново-Ковалёво — ещё один "новый адрес" на востоке агломерации, связанный с Петербургом через выезды к КАД и перспективные развязки в районе Ржевки. Ключевой проект здесь — "Ржевский парк" от ЛСР с заявленным объёмом почти 990 тыс. м2 жилья. По динамике цен Ново-Ковалёво — безусловный лидер: за год средний "квадрат" подорожал со 142 тыс. до 176,3 тыс. рублей, то есть примерно на 24%. Такой скачок объясняется переходом от стартовых очередей с дисконтом и повышенными рисками к стадии, когда контур будущего района стал понятнее: начали строиться школы и дороги, появилась коммерция на первых этажах, а маркетинг девелопера переключился с ранних инвесторов на конечного пользователя.
Гатчина: доступная столица
Гатчина — крупный исторический город в 40 км к югу от Петербурга, центр Гатчинского района. Здесь сильна собственная промышленная и социальная база. Более того, с апреля 2023-го Гатчина — официальная столица Ленинградской области.
Впрочем, чиновники собираются туда переместиться не очень скоро — как ранее писал "ДП", этот процесс продлится как минимум до 2030 года. Но кабинет губернатора ЛО Александра Дрозденко уже функционирует. Впрочем, на рынке новостроек столичный статус города не сказывает никак. Они здесь единичны. Так, по данным ЕРЗ, в Гатчинском районе строится около 52 тыс. м2, из которых большая часть приходится собственно на Гатчину (около 44 тыс. м2). В выборке крупных проектов фигурирует "IQ Гатчина" от "Ленстройтреста" с объёмом свыше 122 тыс. м2, а также пояс вокруг — Коммунар ("Ново-Антропшино") и "Верево-Сити" в Малом Верево. Совокупный объём этих проектов превышает 0,5 млн м2. Что касается перспективы, то в принятый генплан развития города заложен интенсивный вариант застройки жильём. Основными площадками, которые будут осваивать девелоперы, станут микрорайоны Въезд, Аэродром и Заячий Ремиз (примыкает к Аэродрому).
Средняя цена в Гатчине — одна из самых низких в рассматриваемых локациях: за год она выросла лишь со 145,4 тыс. до 151,6 тыс. рублей за 1 м2 (+4%). Это отражает специфику спроса: значительную часть покупателей составляют местные жители и бюджетники, для которых критична месячная платёжка, а не близость к центру Петербурга. Для малого и среднего бизнеса в сервисной сфере Гатчина может быть более устойчивым рынком, чем "турбулентные" новые спутники: здесь выше доля постоянного населения и меньше доля инвесторов.
“
На IV квартал 2025 года в проектах, расположенных за КАД на территории Ленинградской области, в экспозиции находится порядка 34 тыс. квартир — это около 72% всего предложения за КАД и примерно 43% первичного рынка Петербургской агломерации. Таким образом, именно область (а не городские кластеры за кольцевой) формирует основной объём нового жилья: рекордная доля стала следствием активного вывода пригородных проектов, на которые приходится более половины всего объёма, выведенного в 2025 году.
По данным консалтингового центра, средняя цена предложения в пригородных комплексах - Ленобласти за КАД составляет 162 тыс. рублей за 1 м2 , что существенно ниже городских локаций за кольцевой (216 тыс. рублей за 1 м2) и заметно тянет вниз усреднённый показатель по "поясу за КАД", который сейчас равен 176 тыс. рублей за 1 м2.
С начала 2025 года в целом по этим территориям зафиксирован рост порядка 9%, однако именно область остаётся ценовым якорем агломерации, обеспечивая покупателю более доступный входной билет при сопоставимом формате жилья. Наибольший объём как предложения, так и спроса в Ленинградской области сосредоточен в трёх ключевых пригородных локациях: Бугры — Мурино, Новоселье и Новосаратовка. Эти города–спутники аккумулируют значительную часть областного предложения и сделок за КАД, задавая ориентиры по ценам и продукту для всего пригородного рынка. Диапазон средних цен в них — от 165 тыс. до 220+ тыс. рублей за 1 м2, что отражает различия в транспортной обеспеченности, степени сформированности инфраструктуры и объёме ещё не освоенного земельного банка.
Ольга Трошева
директор консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group)
