Рынок жилья всё хуже описывается привычной метрикой "цена за квадрат". Покупатель стал требовательнее, экономика проектов — жёстче, а качество среды выходит на первый план. О том, почему сегодня продаётся не метраж, а ощущение пространства, как девелоперы балансируют между себестоимостью и функциональностью и почему без мастер-плана невозможны проекты КРТ, "Деловому Петербургу" рассказал директор по развитию ГК "Едино" Максим Жабин.
Крупные жилые проекты часто критикуют за обезличенность. За счёт чего девелоперу удаётся удерживать качество продукта в проектах на 100–200 тыс. м2?
— На самом деле тут всё взаимосвязано. Если не чувствовать масштаб, не готовить продуманный мастер-план, заранее не придумать идею, — то проект неминуемо распадётся на отдельные корпуса. Если не думать о деталях — не получится среды, в которой человек чувствует себя дома. Поэтому и нужна комплексность — и в градостроительной идее, и в продукте.
Крупные проекты живут по своим законам: это не эксклюзивный фасад рядом с метро и не дом в хорошем районе на 300 квартир. Это десятки гектаров, это будущие маршруты людей, это маленький город со всеми смыслами, потенциалом для развития. И одновременно — это конкретная планировка конкретной квартиры, где человек должен хранить вещи, работать, отдыхать и просто чувствовать себя уютно. И вот этот "хюгге-эффект" как раз делает продукт живым.
Поэтому я всегда говорю: хороший девелопмент невозможен без двух команд — тех, кто думает про большую идею и будущее развитие проекта, и тех, кто думает про детали. Дальше важно всё это правильно собрать в единый продукт. В этом собственно и смысл работы девелопера.
Максим Жабин, директор по развитию ГК "Едино"
Если сравнить сегодняшнюю городскую квартиру с тем, что строили 10 лет назад, где произошёл самый принципиальный сдвиг?
— Десять лет — это большой срок. И если говорить честно, квартира изменилась процентов на сто. Она стала меньше, функциональнее, технологичнее. Да и сам покупатель сегодня требовательнее — и это прекрасно. Но в реальности именно девелопер формирует новые стандарты качества. А клиент в какой-то момент начинает считать это нормой.
Плюс меняются требования государства, а также требования самого девелопера к качеству. И появляются "умные" системы: умная квартира, умный дом, умный двор, умный квартал. Применяются новые системы вентиляции. Используется продуманное и сознательное управление ресурсами. Но важный момент: эти решения сегодня чаще задаёт девелопер, чем покупатель.
Что сегодня действительно влияет на выбор покупателя: отделка, шумоизоляция, благоустройство?
— Всё вместе. В одной локации первым "уникальным товарным предложением" может стать отделка, в другой — шумоизоляция, в третьей — благоустройство. Это всегда история про сочетание.
Если говорить честно, сегодня в бизнес-классе отделка всё ещё не лидер — она сильно влияет на стоимость квадратного метра. А в комфорте это уже обязательный элемент. Шумоизоляция, на мой взгляд, должна быть включена в обязательный стандарт любого проекта. Это не каприз, а базовая потребность. Мастер-спальни, гардеробные, увеличенные санузлы, удобные системы хранения за последние годы из конкурентного преимущества превратились в стандарт рынка. Без этого сегодня никто продукт не выпускает.
Ну а благоустройство — это первое, с чем соприкасается клиент при выходе из квартиры.
ЖК "ЛесART"
Интересно, что многие из этих решений пришли вовсе не из премиума, а из комфорт-класса. Но главный тренд другой. Если раньше мы всё измеряли квадратными метрами, то очень скоро будем измерять квартиры кубометрами. Я серьёзно.
Потому что сегодня важен не просто метраж, а объём, который можно эффективно использовать. Антресоли, встроенные системы хранения, рабочие ниши с розетками и освещением, проходящие по потолку или стенам инженерные сети, заранее заложенные сухие кладовые или пантри (ниша рядом с кухней — Ред.) — это уже не "фишки", а необходимые элементы.
Чистый воздух в рабочей зоне, удобная эргономика, свет — всё это становится стандартом. Функциональность перестала быть модой. Это — новая норма.
Насколько экономика проекта сегодня ограничивает девелопера в экспериментах с планировками и продуктом?
— Тут честный ответ: по-разному. Иногда — никак. Экономика проекта часто решает больше, чем желание сделать идеальную планировку. Вопрос всегда в том, какой риск готов взять девелопер. Где-то мы даём более смелые планировочные решения, где-то ограничиваемся минимальным функционалом. Это управляемая история — но она всегда про баланс стоимости и эффективности.
Если выйти за пределы квартиры: какие элементы сегодня формируют качественную жилую среду?
— Всё вместе. Правило "15 минут" никто не отменял. Парковки — качественные, удобные, с нормальной навигацией и разворотными площадками. Озеленение — настоящее, а не "две туи по периметру". Коммерция на первых этажах. Социальные функции. Хороший проект не пытается выбирать одно, он собирает всё это в систему. И потом правильно эксплуатирует.
ЖК "Тишин"
В проектах КРТ всё чаще говорят о мастер-планировании. Почему оно стало ключевым инструментом?
— Мастер-план — вообще главный документ любого проекта КРТ. И это должен быть не формальный файл для согласований, а рабочий инструмент. Как нарисуешь мастер-план — так квартал и будешь строить. Сегодня рынок, честно говоря, только начал понимать важность мастер-планирования. Но это ключ: транспорт, связи, коммерция, сервисы, спорт, инфраструктура — всё должно быть заложено заранее. Экономить на мастер-плане нельзя.
Есть ли сегодня разрыв между ожиданиями покупателей и тем, что предлагают девелоперы? За счёт чего можно сэкономить?
— Думаю, вопрос не в "экономии", а в правильной оптимизации процессов. В "Едино" мы оптимизируем именно процессы, а не продукт. Потому что с тем, с чем клиент взаимодействует каждый день — отделка МОПов, благоустройство, элементы внутри квартиры — на этом экономить нельзя. И речь здесь всего лишь про 10% себестоимости проекта, но про 90% пользовательского опыта. Экономить на некоторых видах технологий, на управлении, на внутренних процессах — пожалуйста.
На том, с чем непосредственно соприкасается клиент, — нет.
Если убрать маркетинг и эмоции: что сегодня действительно определяет направление развития рынка жилья?
— Экономика и покупатель. Девелопер может сколько угодно говорить о концепциях, но в итоге всё проверяется рынком. Если продукт не отвечает ожиданиям людей и не укладывается в экономику проекта, он просто не состоится.
