Спрос на загородном рынке смещается в сегмент земельных участков без подряда.
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", участки уже сегодня занимают более 60% всех загородных объектов, то есть свыше 9 тыс. лотов из примерно 14,2 тыс., выставленных на первичном рынке Петербурга и Ленобласти.
При этом в сделках их доля ещё выше, говорит заместитель директора "Петербургской недвижимости" Светлана Московченко. Она составляет 69% всего рынка, а в период 2021–2024 годов колебалась между 66 и 75%, что говорит о долгосрочном тренде, не зависящем от краткосрочных скачков спроса.
Ситуация на загородном рынке
Общие продажи загородной недвижимости за первое полугодие 2025 года просели на 39%, составив всего 2,3 тыс. сделок вместо почти 4 тыс. годом ранее. При этом коттеджи просели на 42%, таунхаусы — на 54%, а участки — лишь на 38%.
Как рассказывает председатель совета директоров ГК "1–я Академия недвижимости" Дмитрий Новосельцев, самый существенный спад наблюдается в организованной коттеджной застройке — падение продаж в 2–3 раза.
"Этот сегмент дороже, так как включает инженерную подготовку, качественные дороги, сети. Стоимость конечного домовладения здесь выше на 30–100%, поэтому и спад заметнее. Впрочем, не стоит говорить, что рынок рухнул, он просто остыл. Ушли спонтанные покупки, люди стали считать. Это естественный процесс после “жары” 2020–2023 годов".
По оценке аналитиков, объём свободного предложения растёт: в 2025 году он достиг 14,2 тыс. лотов, что на 3% выше результата 2024 года. Новое предложение также увеличилось — 3,9 тыс. лотов, то есть плюс 6% за год.
Светлана Московченко подчёркивает, что причина в рационализации спроса: покупатель стремится зафиксировать ограниченный ресурс — землю — и перенести строительство на более поздний срок.
В чём ценность земли
Если в пандемию и первые постпандемийные годы рос спрос на готовые дома и быстрые решения, то теперь дом перестал быть объектом немедленного потребления. Он снова стал процессом, причём растянутым и поэтапным.
"Люди стали выбирать поэтапный сценарий: сначала участок, затем проектирование и лишь потом строительство — в тот момент, когда это станет финансово оправданным", — объясняет генеральный директор Puzzle Realty Марина Шкурко.
Этот подход отражает желание минимизировать риск и избежать ситуации, когда дом нужно строить под дорогие кредиты, а материалы дорожают быстрее, чем растёт доход. Земля же в этом смысле становится идеальным "парковочным активом".
В девелоперском сообществе подобную динамику объясняют завершением циклов. Генеральный директор "Максимум лайф девелопмент" Игорь Карцев говорит: "Спрос на загородные участки и строительство, стартовавший в пандемию, закончился. Все, кто хотел, уже купили или построили. Остальных остановила высокая ставка".
По мнению Светланы Московченко, можно предположить, что участки без подряда в 2026–2027 годах окончательно займут лидирующую позицию и могут сформировать до 85–90% активного спроса, а в ряде локаций — фактически весь рынок.
Сегмент коттеджей сохранится в нише премиум–покупателя, таунхаусы будут восстанавливаться медленно.
Как говорят эксперты, рынок возвращается к модели, в которой земля становится базовым ресурсом, а строительство — гибкой опцией. Это роднит текущий цикл с посткризисными периодами 2009 и 2015 годов: сначала покупают участок, фиксируя актив, затем — строят, адаптируясь к экономической конъюнктуре.
При этом спрос на участки устойчив, но не безграничен: покупатели стали гораздо тщательнее относиться к выбору, а процесс принятия решения растянулся.
Девелоперы вынуждены адаптироваться — отрабатывать инфраструктуру и удерживать финансовые условия.
Прогнозы на будущее
На основе текущей динамики эксперты прогнозируют, что в ближайшие 2–3 года доля участков может приблизиться к 90% спроса, поскольку именно они соответствуют модели "отложенного строительства", популярной в условиях экономической неопределённости.
Впрочем, ещё один фактор, который бьёт по рынку готовых домов, это, как говорят участники рынка, "потребительский терроризм". После того как законодатель ограничил штрафы и неустойки для застройщиков многоквартирных домов, поток "чёрных юристов" переключился на сектор ИЖС, где подрядчики остаются без какой–либо правовой защиты.
Как говорит Игорь Карцев, применение закона "О защите прав потребителей" к договорам подряда фактически парализовало отрасль: любая недоделка трактуется как основание для отказа от приёмки, а штрафы могут составлять 3% стоимости дома за каждый день просрочки, что многократно превышает экономику большинства проектов.
На практике это породило целую серию исков, когда клиенты добиваются возврата 100% или даже 200% стоимости дома. При этом суды нередко блокируют расчётные счета компаний на суммы, превышающие бюджет проекта в несколько раз, что ставит под угрозу сдачу целых очередей и фактически уничтожает подрядчика ещё до решения дела по существу.
По словам председателя совета директоров "1–й Академии недвижимости" Дмитрия Новосельцева, введение эскроу–счетов и ужесточение контроля над ценообразованием лишь усилило риск кассовых разрывов, а отсутствие правовой симметрии по сравнению с 214–ФЗ делает сегмент "юридическим минным полем".
Руководитель компании "Факт. Коттеджные посёлки" Алексей Баринов подтверждает, что подрядные риски "легко перекрывают стоимость строительства" и вынуждают девелоперов отказываться от самостоятельного возведения домов и продавать участки с инфраструктурой.
