ФНС намерена вывести рынок аренды жилья из серой зоны. "Тайных" арендодателей будут искать на досках объявлений, а арендаторам предоставят налоговые вычеты.
Если инициатива окажется успешной, это может принести бюджету Петербурга более 4 млрд рублей в год.
Как рассказал на днях глава ФНС Даниил Егоров, налоговая служба намерена воздействовать на серый сегмент рынка сразу по двум направлениям.
Первое — усиление контроля за информацией, размещаемой на цифровых платформах аренды жилья, таких как ЦИАН и "Яндекс.Недвижимость".
Эти сервисы, выступая "досками объявлений", аккумулируют значительный объём данных о бизнес-активности арендодателей: частоте публикаций, динамике ставок и структуре спроса.
Несмотря на то что сами платежи часто проходят мимо платформ, собранная информация позволяет выявлять характерные паттерны поведения, определять системных арендодателей и отслеживать признаки предпринимательской деятельности.
Впрочем, на рынке считают, что данные платформ не дают стопроцентной доказательной базы.
“
"Да, арендодателю могут отправить "письмо счастья", пригласить на беседу в налоговую, слегка напугать. Но размещение объявления на агрегаторе не является юридическим доказательством факта сдачи квартиры. А значит, можно рассчитывать только на “сознательность” налогоплательщика. Можно, конечно, выйти по адресу и поговорить с арендатором, но такой сбор налогов станет поистине “золотым”. При этом не факт, что сами арендаторы не будут всё отрицать, утверждая, что владелец квартиры просто пустил их пожить", — рассказывает один из петербургских риелторов.
Именно поэтому, подчёркивает Егоров, необходимо менять мотивацию арендаторов. Глава ФНС предлагает предоставлять им налоговый вычет. Тогда для арендодателя отказ от официального оформления будет означать потерю клиента.
Двор-колодец в Петербурге.
Рынок аренды жилья Петербурга
В Петербурге масштабы нелегальной аренды остаются огромными. По оценкам участников рынка, в городе ежегодно сдаются от 140 тыс. до 190 тыс. квартир, но лишь часть из 70 тыс. зарегистрированных самозанятых указывает сдачу жилья как вид деятельности.
Таким образом, от 70 тыс. до 120 тыс. квартир работают в сером секторе.
По данным "Яндекс.Недвижимости", средняя ставка аренды квартиры в Петербурге составляет около 50 тыс. рублей в месяц.
Соответственно, годовой оборот серого сегмента достигает 42 млрд рублей при оценке в 70 тыс. нелегальных квартир и 72 млрд — при оценке в 120 тыс. Потери бюджета в этом случае составляют 1,7-2,9 млрд рублей ежегодно при налоге 4% и 2,5-4,3 млрд рублей при ставке 6%.
Речь идёт о ставках для самозанятых, физлица и ИП должны платить ещё больше.
Серый рынок аренды сформировался задолго до цифровизации отрасли и стал частью городской практики. Для арендодателей такая схема удобна: можно повышать цену по своему усмотрению, менять жильца без уведомления, избегать бюрократических процедур и скрывать фактические доходы.
Многие арендаторы также выбирают серую модель из-за более низких ставок, а также нежелания предоставлять документы работодателю или банкам. Но эта кажущаяся гибкость неизбежно приводит к отсутствию правовой защиты для обеих сторон и формирует почву для конфликтов — от внезапного выселения до споров о повреждении имущества.
Как говорит генеральный директор "ПИА Недвижимость" Максим Ельцов, платформы по факту остаются досками объявлений — они не будут углубляться в сопровождение сделок, потому что средний чек недостаточен, а участники рынка прекрасно договариваются напрямую.
“
"Самозанятость, которую однажды активно пропагандировали, тоже не стала решением: те арендодатели, кто попробовал обеление, быстро столкнулись с дополнительными бюрократическими действиями, и при отсутствии реальных выгод большинство вернулось в тень", — считает эксперт.
Новостройки и готовое жилье в Петербурге.
Больше предложения
Тем временем рынок аренды Петербурга становится всё более конкурентным. По данным "Яндекс.Аренды", почти 40% арендодателей в III квартале 2025 года снижали стоимость квартиры во время поиска жильца. Среднее снижение составило 9,1%, а в сегменте дорогих квартир стоимостью 100-120 тыс. рублей падение доходило до 11,1%.
Лишь 6,6% собственников повышали цену, причём среднее увеличение составляло 12,5%. Большинство — около 55% — оставили ставку неизменной, что подтверждает высокую насыщенность рынка.
Предложение долгосрочной аренды продолжает расти: в сентябре оно увеличилось на 13% по сравнению с прошлым годом. При этом рост наблюдается во всех сегментах: число студий выросло на 19%, однокомнатных и двухкомнатных квартир — на 12%, а трёхкомнатных — на 1%.
Спрос также остаётся устойчивым: интерес к двухкомнатным квартирам поднялся на 2%, а к студиям — на 1%.
По данным Центра аналитики BN.ru, распределение предложения по районам остаётся крайне неравномерным. Лидирует Приморский район с долей 15,7% от всего объёма аренды — здесь сконцентрированы новые жилые комплексы, ориентированные на молодые семьи и приезжих специалистов. Центральный район обеспечивает 13,1% предложения, Московский — 10%, Василеостровский — 8,5%.
Самая низкая доля наблюдается во Фрунзенском районе — 3,8%, и в Кировском — всего 2,1%, что формирует заметный территориальный дисбаланс.
Главная причина существования серого рынка аренды проста: нет доверия к стабильности налоговой нагрузки.
“
"Если человек сегодня "засветится" на минимальных ставках, он справедливо опасается, что через короткое время эти ставки вырастут. Поэтому даже те собственники, которые не против платить символический налог, предпочитают "лучше не начинать". Ключевой вопрос — как создать стимул. В сегменте купли-продажи он появился благодаря налоговому учёту, судебной практике и необходимости официально подтверждать стоимость объекта. Отсюда и массовое обеление. В аренде же чек меньше, риски ниже, а выгоды формализации — минимальны, поэтому заставить людей добровольно выходить из тени сегодня крайне сложно", — рассказывает Максим Ельцов.
По его мнению, налоговый вычет для арендаторов может обелить какую-то часть рынка, но не радикально: арендодатели будут просто отказываться работать с теми, кто заявляет о вычете, чтобы не попадать в поле зрения налоговых органов. Это создаст лишь точечные, а не массовые изменения.
“
"В описанном нет ничего нового — обсуждение вывода аренды квартир из серой зоны путём увеличения механизмов отслеживания ведётся много лет. Я помню, "Дом.РФ" даже вводил личные кабинеты для этих целей 2-3 года назад. Часть обелилась через самозанятые и ИП, но немногие. Налоговые льготы, я считаю, позволили бы привлечь ещё больше людей к уплате налогов. Хорошая инициатива", — полагает исполнительный директор классифайда по недвижимости Restate.ru Андрей Добрый.
