Федеральная нотариальная палата (ФНП) предложила законодательно закрепить принцип бесповоротности записей в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Предполагается, что это прекратит эпидемию оспаривания сделок купли-продажи квартир, начавшуюся на рынке недвижимости в России на фоне т.н. "эффекта Долиной".
Если предложение утвердят, отменить внесённую в реестр запись о переходе права собственности будет невозможно.
Подробнее о том, как это может отразиться на рынке недвижимости, продавцах и покупателях жилья — в материале "ДП".
Как нотариусы предлагают бороться с "эффектом Долиной"
"Бетонирование" сделок в ЕГРН: плюсы и минусы
Чем заменить бесповоротные записи в ЕГРН
Как защититься от мошенников при покупке жилья
Роль нотариуса и властей в сделках с жильём
Как устранить первопричину "эффекта Долиной"
Как нотариусы предлагают бороться с "эффектом Долиной"
Сейчас в России идут сотни судебных разбирательств между продавцами жилья, якобы обманутыми мошенниками, и добросовестными покупателями, которые остались без квартиры и денег.
При этом суды зачастую встают на сторону заявляющих о влиянии аферистов, расторгая даже нотариально удостоверенные сделки.
В подобной ситуации оказалась семья из Петербурга, о которой ранее писал "ДП". Молодые люди купили квартиру у пенсионеров, но по-прежнему живут с ребёнком на съёмной: прошлые владельцы пытаются отменить сделку, ссылаясь на обманувших их мошенников.
Чтобы такого не происходило, ФНП предлагает законодательно закрепить бесповоротность записей в ЕГРН при нотариальном удостоверении сделки.
При этом нотариус по-прежнему будет нести имущественную ответственность. В случае его ошибки ущерб компенсируют за счёт его личного имущества, системы страхования или Компенсационного фонда палаты нотариусов, заверили в ФНП
Другая мера предосторожности, которая может появиться на рынке недвижимости — период "охлаждения" между принятием решения и заключением сделки. Дополнительное время позволит и продавцу, и покупателю тщательно обдумать действия. А если первый действительно находится под влиянием аферистов, принудительная пауза сильно усложнит им жизнь.
"Бетонирование" сделок в ЕГРН: плюсы и минусы
Изменения, предложенные ФНП, называются в теории права "принципом публичной достоверности" записей, внесённых в аналогичный реестр, объяснил "ДП" директор и учредитель юридической компании "А.Лигал" Юрий Александров.
“
"Смысл заключается в том, что внесённая запись впоследствии не может быть оспорена, даже при недействительности сделки, на основании которой право было зарегистрировано", — пояснил юрист.
Похожая система с рядом исключений действует в Германии, тогда как в России само по себе внесение записи в ЕГРН не препятствует оспариванию сделки и записи в этом реестре.
Исключение — случаи, когда недвижимость не может быть истребована от добросовестного [приобретателя]", продолжает собеседник "ДП".
“
"Учитывая российские реалии и сложившуюся судебную практику по этому вопросу, российский подход, когда оспаривать запись и истребовать недвижимость всё же можно, представляется более обоснованным. На мой взгляд, он должен быть сохранён, поскольку в большей степени направлен на защиту прав обычных людей", — уверен специалист.
По мнению собеседника "ДП", принцип публичной достоверности только увеличит число мошенничеств с недвижимостью. Ведь злоумышленники будут понимать, что после регистрации права собственности и перепродажи жилья жертва безвозвратно потеряет некогда принадлежавшие ей "квадраты".
С тем, что предлагаемое нотариусами решение не поможет избавиться от влияния "эффекта Долиной" на рынок недвижимости, согласен и кандидат юридических наук Константин Ибрагимов.
Дело в том, что вместо бесповоротности записи в России используется защита "добросовестного приобретателя". Но возникает он в понимании закона только в том случае, если недвижимость куплена у того, кто не был собственником, объясняет юрист.
При этом бесповоротность записи в ЕГРН означает, что человек, указанный в реестре в качестве собственника, будет считаться таковым для всех третьих лиц, независимо от оснований (в том числе — недействительных), по которым был зарегистрирован таким образом, объяснил юрист.
В свою очередь генеральный директор "АДВЕКС" Владимир Гаврильчук заявил, что "категорически поддерживает инициативу" ФНП, поскольку она поможет защитить добросовестных приобретателей.
Похожую оценку дал генеральный директор агентства недвижимости "АРИН" Андрей Тетыш, который назвал предложение ФНП "профессиональным и давно назревшим".
“
"Система регистрации прав на недвижимость должна работать так, чтобы для всех участников сделки возникали юридические последствия, которые практически невозможно отменить, за редчайшими исключениями. Иначе мы всё время живём "на пороховой бочке": сегодня тебе кажется, что квартира твоя, а завтра внезапно выясняется, что уже нет", — указывает эксперт.
Генеральный директор агентства недвижимости "БЕНУА" Дмитрий Щегельский тоже оценил предложение ФНП скорее положительно, но, согласился, что оно не учитывает всех нюансов.
Да, законодательные изменения "свяжут руки" продавцам-мошенникам, которые используют статьи 177 и 178 ГК РФ о признании следок недействительными в корыстных целях.
Но в то же время предложенные меры по "бетонированию" сделок в ЕГРН не учитывают права реальных жертв телефонных мошенников. Выходит, запрет на оспоримость записи ударит по правам людей, которые тоже являются пострадавшими, подчёркивает Дмитрий Щегельский.
Чем заменить бесповоротные записи в ЕГРН
Как рассказали опрошенные "ДП" эксперты, нивелировать "эффект Долиной" можно и с помощью других механизмов.
При комплексном внедрении они сужают пространство для манипуляций и делают "серую" схему рискованнее для мошенников. Например:
- реестр заболеваний, с которыми нельзя самостоятельно распоряжаться жильём;
- расширение перечня сделок с обязательным прохождением через нотариуса, видеофиксацией, базовой проверкой дееспособности продавца;
- обязательный "период охлаждения", когда деньги поначалу под контролем банка и выдаются продавцу спустя время;
“
"Возможно, стоит разработать дополнительные механизмы страхования, чтобы снизить риски всех сторон", — добавил Владимир Гаврильчук.
Между тем Дмитрий Щегельский называет альтернативой бесповоротным записям ЕГРН сокращение срок исковой давности:
“
"Например, до полугода. Причём исчислять его нужно не с момента, когда человек понял, что его обманули, а с момента подписания договора купли-продажи".
Хотя инициатива ФНП о закреплении принципа бесповоротности записей в ЕГРН выглядит логичной попыткой вернуть рынку недвижимость предсказуемость и предоставить добросовестным покупателям долгожданную правовую "якорную точку", единственный реальный инструмент защиты жертвы тяжёлого мошенничества или насилия сегодня — это как раз возможность признать сделку недействительной и вернуть квартиру, обращает внимание руководитель центра продаж городской недвижимости Genesis Brokers Павел Оверченко.
“
"На мой взгляд, идеальная конструкция защиты добросовестного покупателя должна строиться не только вокруг ЕГРН. Бесповоротность записи может быть мощным элементом этой системы, но только при условии, что до регистрации сделки рынок "зажат" другими предохранителями: обязательным нотариальным удостоверением всех сделок с участием пожилых собственников, видеофиксацией, понятной процедурой оценки дееспособности, банковскими расчётами через эскроу или аккредитив и, главное, профессиональным due diligence со стороны агентства или юриста", — перечислил специалист.
Именно тщательная предварительная проверка продавца, его окружения, истории объекта и всех документов, а не один-единственный штамп в реестре, даёт покупателю максимальные шансы никогда не узнать, что такое "эффект Долиной" из собственного опыта, резюмирует эксперт.
Как защититься от мошенников при покупке жилья
Для того, чтобы обезопасить себя при покупке жилья, прежде всего важно избавиться от предубеждения, что попасть под влияние аферистов (как и, к слову, сделать вид, что это произошло), может только пенсионер.
"Жертвой мошенников часто становятся и молодые люди, и люди с учёной степенью, или занимающие высокую должность по работе. Поэтому главные правила: не торопиться со сделкой, избегать банковских ячеек, устных договорённостей о разнице цены в договоре и по факту", — посоветовала юрист, специалист по работе с проблемными активами, судебным спорам и банкротству Елена Королева.
Ещё один способ защитить себя при покупке жилья — использовать аккредитив вместо банковской ячейки. Это позволит подробно расписать условия, после которых продавец получит деньги.
Не лишним будет получить справку по формы № 9 об отсутствии зарегистрированных лиц, прибегнуть к титульному страхованию, а также потребовать от родственников продавца письменное заявление о том, что они не видят, чтобы их близкий находился под влиянием третьих лиц.
“
"Такое заявление можно удостоверить у нотариуса. Ну, и, конечно: справка из ПНД, заключение врача-психиатра, что на момент совершения сделки нет признаков нахождения под влиянием заблуждения или обмана или угрозы.
Важно: не полагайтесь на агента продавца и самого продавца. В ваших интересах найти юриста, который проверит сделку, оценит риски. Или риэлтора, у кого есть такая квалификация", — перечислила меры предосторожности юрист.
Также не стоит бездумно следовать рекомендациям из интернета. Один из таких "вредных советов" на просторах Сети, — заявить на продавца недвижимости в полицию по признаку мошенничества и проводить сделку только после того, как будет получен отказ.
“
"Это бред: если покупатель так сделает, продавец вправе подать заявление о возбуждении уголовного дела на покупателя за заведомо ложный донос", — предостерегает юрист.
Впрочем, даже указанные меры предосторожности не дадут стопроцентной гарантии защиты. Однако наличие таких документов явно не помешает на случай судебной тяжбы.
Роль нотариуса и властей в сделках с жильём
Проблема "эффекта Долиной" — сложный вопрос, который нужно разбирать по частям, считает Андрей Тетыш. Ключевой момент: имеет ли покупатель отношение к мошенничеству:
“
"Если да — это история про сговор и осознанный риск. Особенно, когда квартира покупается с аномальной скидкой. Но если покупатель не имел к этому никакого отношения, то институт добросовестного приобретателя должен работать. Мне искренне жаль пенсионерку, которую обманули, но это не повод увеличивать число несчастных за счёт человека, который взял 20-летнюю ипотеку. Почему мы наводим "справедливость" за его счёт?"
Не менее важный аспект — ответственность нотариусов, которые по закону отвечают всем своим имуществом за удостоверенную сделку.
“
"Прецеденты компенсаций уже есть. Непонятно, почему этот путь почти не используется, а вся тяжесть последствий перекладывается на покупателя, — указывает Андрей Тетыш. — Вместо того, чтобы последовательно развивать нотариальную форму и профессиональное сопровождение, рынок несколько лет слушал из каждого утюга, что "купить или продать квартиру можно в пару кликов, в простой письменной форме".
Сейчас мы пожинаем плоды этой иллюзии. Во всём мире к таким сделкам допускают либо нотариусов, либо высококвалифицированных юристов, участие риелторов тоже не случайно. Обычный гражданин нуждается в защите: одна ошибка — и человеку просто негде жить. Поэтому я всегда говорил и продолжаю говорить: при покупке квартиры не стоит экономить на нотариальной сделке".
Сейчас мы пожинаем плоды этой иллюзии. Во всём мире к таким сделкам допускают либо нотариусов, либо высококвалифицированных юристов, участие риелторов тоже не случайно. Обычный гражданин нуждается в защите: одна ошибка — и человеку просто негде жить. Поэтому я всегда говорил и продолжаю говорить: при покупке квартиры не стоит экономить на нотариальной сделке".
Также гендиректор "АРИН" упомянул о роли государства и финансового сектора. По мнению эксперта, потери добросовестных покупателей должны компенсироваться из госбюджета, поскольку в этом случае мгновенно появятся стимулы выстроить систему так, чтобы подобных кейсов становилось как можно меньше.
“
"То же самое касается банков: выдавая ипотеку, банк проверяет квартиру и продавца, это не формальность. Логично, чтобы часть ответственности в таких ситуациях лежала и на кредиторе. Не нужно устраивать охоту на ведьм, но ради "здорового тонуса системы" банки тоже должны нести свою долю риска. Задача не в том, чтобы кому-то понравиться или раздать ярлыки "виноват-не виноват", а в том, чтобы вычистить систему и подобных операций и драматичных историй, как в кейсе Долиной, было как можно меньше".
Как устранить первопричину "эффекта Долиной"
В текущих условиях инициатива ФНП о закреплении бесповоротности записей в ЕГРН выглядит как очередная "заплатка" на системную проблему, сетует генеральный директор ПИА "Недвижимость" Максим Ельцов.
Хотя формально такие сделки будет сложнее оспорить, предложение ФНП не меняет сути проблемы, а корневые причины "эффекта Долиной" остаются нетронутыми, отмечает эксперт.
“
"Суть проблемы не в мошенниках как таковых, а в том, что рынок получил сигнал: можно вернуть квартиру, прикинувшись жертвой психологического давления. Это и открыло "ящик Пандоры". И пока государство, суды, банки и профессиональные участники не возьмут на себя ответственность и не закроют эту брешь системно и последовательно, любые внешние механизмы — хоть нотариальные, хоть страховые — будут только создавать иллюзию безопасности".
Опасаясь остаться на улице и без сбережений, часть участников рынка действительно побежит к нотариусам, опасаясь продолжения "пенсионерского экстремизма", но, по факту судебная практика уйдёт в ту же колею, уверен Максим Ельцов:
“
"Оспаривания будут происходить, только теперь вместо покупателя будут искать ошибки нотариуса: недостаточную осмотрительность, недосмотр, неподготовленные документы. То есть схема меняется, результат остаётся".
Главный риск — появление новой видимости защиты, которая со временем точно так же будет разрушаться в судах. Среди возможных негативных последствий эксперт также упомянул усложнение процедур, рост непредсказуемости и создание "очередной надстройки, которая прикрывает проблему, но не решает её".
Единственный реалистичный путь решения проблемы — разобраться с судебной практикой и поддержать добросовестных покупателей на уровне базовых принципов правоприменения, а также повышение информированности населения, понятные алгоритмы проверки и прозрачные правила, резюмирует глава ПИА "Недвижимость".
Владимир Гаврильчук также считает, что решить проблему с оспариванием сделок по продаже недвижимости можно только за счёт принятия решений в пользу добросовестных покупателей.
“
"Проблема дела Долиной является прямым порождением некорректной судебной практики, которая в действительности не соответствует действующему регулированию. Она должна быть решена самым естественным путём — путём корректировки судебной практики Верховным Судом", — заключил, в свою очередь, Константин Ибрагимов.
