По данным Nikoliers, по итогам III квартала 2025 года доля свободных площадей на складском рынке достигла 3,4%, что стало максимумом за 5,5 года. Всего, как подсчитали аналитики компании, за 9 месяцев 2025 года объём вакантных площадей увеличился втрое — с 62 до 207 тыс. м2. Резкий рост связан с освобождением крупных блоков, прежде занятых компаниями "АКМ Лоджистикс" и "Логопарк Волхонка". Одновременно рынок пополнился 468 тыс. м2 новых площадей, из которых почти половина — 225 тыс. м2 — была введена именно в III квартале.
“
"Если прогнозы сбудутся, 2025 год войдёт в тройку лидеров по годовому вводу — 543 тыс. м2, а две трети новых объектов составят склады под собственные нужды компаний и проекты формата built–to–suit", — считают в Nikoliers.
Рост предложения совпал с падением деловой активности.
“
"Совокупный объём реализованного спроса за три квартала составил 209 тыс. м2, что в 1,5–2,5 раза ниже показателей прошлых лет. Замедление спроса особенно заметно со стороны онлайн–ретейла и логистических операторов, чьи инвестиционные планы скорректированы на фоне общей экономической неопределённости", — говорит заместитель директора департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Илья Янеев.
Как ни парадоксально, арендные ставки сохраняют устойчивость. Собственники вынуждены придерживаться минимальных ставок, при которых эксплуатация объектов остаётся экономически оправданной. Базовая ставка аренды в сегменте класса А в III квартале составила 10,57 тыс. рублей за 1 м2 в год, в классе В — 9,23 тыс. рублей, что соответствует символическому снижению на 0,2–0,4% по сравнению с концом 2024 года.
В компании Maris отмечают аналогичную тенденцию. По их данным, объём сделок за первые три квартала сократился на 40%, а доля торгово–дистрибуционного бизнеса в структуре спроса упала на 60% в годовом сопоставлении. Аналитики Maris указывают, что сохраняющийся дефицит качественных площадей не спасает рынок от коррекции: при снижении спроса и росте новых объектов логично ожидать увеличения вакансии и дальнейшего мягкого снижения ставок.
Руководитель департамента складской недвижимости IBC Real Estate Евгений Бумагин связывает рост вакансии не только с вводом новых комплексов, но и с изменением поведения девелоперов. По его словам, часть компаний в условиях замедления спроса сдвигает сроки ввода на 2026 год — около 150 тыс. м2 заявленных к сдаче площадей будут перенесены. Он прогнозирует, что к концу 2025 года уровень вакансии увеличится до 4%, что можно считать умеренным, но уже ощутимым показателем охлаждения рынка.
Евгений Бумагин также отмечает, что себестоимость строительства складов стабилизировалась в диапазоне 65–70 тыс. рублей за квадратный метр без НДС, а рост затрат во второй половине года фактически остановился.
Партнёр IPG.Estate Филипп Чайка уточняет, что всплеск вакансии в начале года был вызван ростом субаренды со стороны крупных игроков. Сейчас этот фактор исчез, однако давление на рынок сохраняется. Новые объекты сталкиваются с трудностями по привлечению арендаторов: высокая себестоимость строительства при снижающихся ставках делает спекулятивное строительство менее привлекательным. При этом эксперт считает, что вакансия на уровне 2–3% соответствует нормальному состоянию рынка и не свидетельствует о кризисе.
Но не все согласны с тем, что "золотая эра" складского девелопмента в Петербурге закончилась. Директор департамента NF Group в Петербурге Илья Князев фиксирует противоположную динамику.
“
"По нашим оценкам, уровень прямой вакантности на рынке качественной складской недвижимости Санкт–Петербурга и Ленинградской области по итогам III квартала 2025 года составил 1,7%. Мы фиксируем не рост, а, напротив, снижение показателя по сравнению с серединой года, когда вакантность была 2,3%. Это связано с тем, что с рынка полностью ушло предложение по субаренде, прежде всего за счёт решений Ozon, который отказался от сдачи площадей и использует их под собственные нужды", — говорит эксперт.
Кроме того, по мнению Ильи Князева, доля спекулятивных проектов в текущем объёме ввода остаётся минимальной, поэтому арендаторы, которым нужны помещения здесь и сейчас, активно выкупают или арендуют оставшиеся свободные площади на вторичном рынке.
“
"Новых спекулятивных объектов не много, они пока находятся в строительстве, поэтому текущая вакантность постепенно уменьшается", — уверен он.
Если прогноз участников о росте вакансии до 5% к концу года реализуется, рынок впервые за несколько лет перейдёт в фазу умеренного "рынка арендатора". Это может привести к пересмотру условий аренды и появлению гибких моделей сотрудничества — краткосрочных контрактов, кросс–договоров и совместных инвестиционных схем.
Эксперты не исключают, что в 2026 году арендодателям придётся адаптироваться к новому балансу сил и искать новые ниши, включая индустриальные парки под производство и специализированные хабы для электронной коммерции.
Таким образом, петербургский рынок складской недвижимости входит в фазу коррекции. Рост предложения при снижении активности арендаторов и неизменных ставках формирует условия для перестройки отрасли. Как отмечают консультанты, ближайшие месяцы покажут, станет это лишь временным отклонением или началом нового цикла, в котором устойчивость будет зависеть не от объёма ввода, а от способности участников рынка гибко адаптироваться к изменившимся экономическим реалиям.
