Прокуратура Ленобласти через суд вернула Заневскому горпоселению 32,5 га земли. Вопрос о возврате почти 1 млрд рублей текущему собственнику участков остался открытым.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти удовлетворил заявление прокуратуры Ленинградской области, признав недействительной сделку по продаже Заневским городским поселением (Всеволожский район Ленинградской области) в 2023 году нескольких участков земли (32,5 га) петербургскому ООО "Стройинвест Охта", которым единолично владеет, по данным сервиса "Контур.Фокус", Александр Леонов.
Кроме того, суд применил последствия недействительности: текущий владелец земли ЗПИФ комбинированный "Терра Эстейт" под управлением ООО "УК “Свиньин и партнёры”" обязан в течение 30 дней передать земли муниципалам, а Заневское горпоселение, в свою очередь, — вернуть "Стройинвест Охта" 980,57 млн рублей, кадастровую стоимость недвижимости.
Простимулировали экономику
Спорная недвижимость — три крупных участка — располагается в деревне Заневка, рядом с развязкой КАД. Вид разрешённого использования — для рекреационной деятельности. На участках располагаются административное здание, кафетерий, крытый баскетбольный зал, раздевалки и инвентарные (общая площадь — почти 2 тыс. м2).
Эксперты среди плюсов этого актива отмечают близость к Петербургу и КАД, а также развивающуюся инфраструктуру, наличие образовательных и спортивных учреждений. Эти особенности делают землю привлекательной для жилищного строительства. Но при этом актив потребует ряда согласований.
Среди минусов — возможные проблемы с транспортной доступностью и, собственно, судебные споры, связанные с этими участками.
Изначально "Стройинвест Охта" в 2010 году арендовала землю у областного правительства для рекреационных целей. Впоследствии участки были предоставлены компании без торгов решением совета депутатов Заневского горпоселения в 2023 году. Возможность такой сделки дало постановление правительства РФ № 629 по реализации мер специального стимулирования экономики. Оно позволяет выкуп земель рекреационного назначения их пользователями при отсутствии нарушений земельного законодательства.
В суде Леноблпрокуратура говорила о нарушениях, допущенных при реализации этого постановления. В частности, "Стройинвест Охта" не представила обоснование необходимости предоставления ей участков именно такой площади. Рекреационная деятельность на этих наделах не ведётся. На момент продажи они находились в зоне, предусматривающей жилищное строительство.
Кроме того, прокуратура в суде утверждала, что текущий собственник земель, "УК “Свиньин и партнёры”", не является добросовестным приобретателем, поскольку ему должно быть известно о неправомерном выбытии спорной недвижимости из земель лесного фонда, в который участки изначально входили.
Внезапный поворот
В Заневское горпоселение направлен запрос. "УК “Свиньин и партнёры”" не ответили на запрос "ДП", но в суде компания заявила о несогласии с позицией надзорного ведомства. Она обратила внимание арбитража на то, что приобрела землю до начала всех судебных споров, никаких оснований для сомнений в легитимности договора между муниципалитетом и "Стройинвест Охта" не было и т. д.
“
"До двенадцатой страницы решения суд тщательно анализирует аргументы сторон и объясняет, почему в иске следует отказать, — говорит партнёр Ru.Courts Алексей Агеев. — Всё меняет один–единственный абзац, где суд неожиданно, вопреки логике судебного акта и закону, говорит, что при предоставлении в 2023 году земельных участков в собственность необходимо было учесть публичные интересы по комплексному и устойчивому развитию территории. По версии суда, эти интересы не могут быть обеспечены при осуществлении рекреационной деятельности на этих участках, поскольку по генплану и ПЗЗ они находятся в зоне жилой застройки".
В ст. 168 ГК РФ есть правило, по которому ничтожна сделка, нарушающая закон и посягающая на публичные интересы. "Предположим, отчуждение земельных участков на публичные интересы в данном случае посягает (хотя этот довод суда нуждается в серьёзном обосновании), — рассуждает Алексей Агеев. — Но какой закон нарушен и в чём состоит это нарушение — суд не сообщает". В данном случае эксперт не видит законных оснований признавать недействительным договор по отчуждению земельных участков.
Риторические вопросы
С учётом того, как сформулирована резолютивная часть решения, урегулированы основные вопросы между администрацией и ООО "Стройинвест Охта". Однако за кадром остался вопрос о последствиях такого решения для сделки между ООО "Стройинвест Охта" и ЗПИФ комбинированный "Терра Эстейт" под управлением ООО "УК “Свиньин и партнёры”, обращает внимание партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро "Качкин и партнёры" Дмитрий Некрестьянов.
“
"Здесь, вероятно, либо стороны во внесудебном порядке урегулируют вопросы, либо можно ожидать ещё один суд", — прогнозирует эксперт.
Возможны и менее очевидные проблемы, связанные с исполнением решения, говорит Алексей Агеев. Вопрос в том, что дальше намерена делать прокуратура. Предположим, участки вернутся в публичную собственность. Однако как минимум на одном из них находятся постройки, использовавшиеся для рекреационной деятельности (по исходному целевому назначению участков) и возведённые в период, когда "Стройинвест Охта" являлась собственником участков.
"Наличие этих построек также может нарушать публичные интересы в той их интерпретации, которую с подачи прокуратуры дал суд. Ждать ли в дальнейшем требования снести эти здания и на каком основании?" — задаётся вопросом Алексей Агеев.
Если обратиться к статистике споров именно по выкупу земли для рекреационных целей по постановлению № 629, то перспективы изменить решения в апелляции невысоки, полагает Дмитрий Некрестьянов. Хотя данный спор имеет существенное отличие: в других делах оспаривают отказ в выкупе, а здесь сделка уже состоялась и надлежащим образом была исполнена.
"Что будет в вышестоящих судах — вопрос скорее риторический ввиду личности истца. Тем не менее я считаю, что решение нужно отменить из–за очевидного нарушения закона", — полагает Алексей Агеев.
