Доходность апартаментов формируется на стыке трёх факторов: договорных условий с управляющей компанией, экономической конъюнктуры и налогово–эксплуатационных издержек
Для Петербурга решающее значение имеют локация, туристический поток и качество управления. Успешными оказываются проекты с сильным оператором и продуманной концепцией, способные удерживать загрузку и сглаживать сезонные риски.
Для инвестора апартаменты остаются инструментом с относительно предсказуемой доходностью, но не без обязательств и рисков, требующих внимательной оценки ещё на этапе покупки.
От чего зависит доход апартаментов
Доходность апартаментов в Петербурге остаётся темой, вызывающей устойчивый интерес у частных инвесторов. Формально апартаменты — это нежилые помещения, но фактически они конкурируют с квартирами на рынке аренды и рассматриваются как инвестиционный инструмент. Доход собственника складывается из арендных поступлений за вычетом расходов на управление и налоги, при этом его уровень напрямую зависит от выбранной схемы эксплуатации.
Факторы, влияющие на доходность, хорошо известны. На первом месте — локация: объекты в центре и вблизи метро приносят больше, чем апартаменты на окраинах. Существенное влияние оказывает и формат бренда. Известные сетевые операторы обеспечивают большую загрузку и более высокий средний чек за счёт узнаваемости и устоявшихся каналов бронирования.
Небольшие локальные управляющие компании менее устойчивы, но иногда предлагают инвесторам более мягкие условия выхода или большую долю дохода. Для инвестора важно соотносить обещаемую доходность с реальными ограничениями договора.
Дополнительное значение имеет общее состояние экономики: чем лучше дела в стране, тем больше турпоток, а значит спрос на краткосрочное проживание увеличивается.
Надо не забывать и о том, что Петербург не Мальдивы и туристический поток, как и доходы, будет меняться в течение года. Динамика 2025 года наглядно демонстрирует сезонные колебания: рост туристического потока летом и падение загрузки в межсезонье.
Если перевести данные в годовые значения, то разница между "низким" и "высоким" месяцами составляет почти два с половиной раза. Таким образом, сезонность — ключевой фактор, который может радикально менять итоговую доходность даже при стабильной модели управления.
Как управлять
Главная развилка для инвестора — способ управления апартаментами. Существуют два варианта: индивидуальный и котловой. В индивидуальном случае собственник сам ищет арендаторов, контролирует заселение и выручку. Такой формат потенциально позволяет зарабатывать больше, но сопряжён с простоем, сезонными колебаниями и необходимостью вести хозяйственную деятельность: от уборки до маркетинга.
При котловой схеме апартамент передаётся управляющей компании (УК), которая объединяет все лоты в единый пул, самостоятельно занимается рекламой, бронированием и эксплуатацией. Доходность при этом ниже, зато предсказуемость выше: собственник получает стабильные выплаты, распределяемые пропорционально площади его апартаментов или условиям договора.
Условия сотрудничества с управляющими компаниями заметно различаются. Одни операторы предлагают короткие договоры без штрафов за досрочный выход, другие заключают долгосрочные соглашения на 10 и более лет, где отказаться от управления невозможно. В некоторых случаях предусмотрены значительные штрафы за расторжение — от нескольких сотен тысяч до миллионов рублей.
Иногда собственнику разрешают брать арендные каникулы на определённый срок, но доход в этот период не начисляется. В ряде проектов досрочный выход возможен только при уплате отступных, сопоставимых с несколькими месяцами арендного дохода. Таким образом, условия договора напрямую влияют на гибкость и итоговую доходность.
Ключевое различие между индивидуальным и котловым методом расчёта дохода стоит подчеркнуть. Индивидуальная схема позволяет собственнику зарабатывать на успешном расположении или планировке своего номера, получая 70–80% дохода от конкретного апартамента. Но если он простаивает, доход падает до нуля. Котловая схема усредняет риски: собственник получает свою долю от общего пула, но и потенциал роста в высокий сезон ограничен.
Эксперты оценивают, что средняя доходность сервисных апартаментов под управлением профессиональной УК составляет 6–12% годовых.
Это выше, чем доходность от сдачи обычной квартиры (около 5%), но значительно ниже обещаний застройщиков о 15–20%, которые на практике почти не реализуются.
Издержки инвестора
Из арендного дохода вычитаются расходы на услуги управляющей компании. Обычно это 20–30% от выручки, включая эксплуатацию здания, коммунальные платежи, уборку, рекламу и работу ресепшен. Тарифы на ЖКУ для апартаментов выше, чем для жилья: в среднем на 15–20%. Важно учитывать и операционные расходы: ремонт, замена мебели, пополнение инвентаря.
Налоги зависят от формы владения. Для физических лиц применяется НДФЛ в размере 13% (30% для нерезидентов). Для ИП возможна упрощённая система: 6% с доходов или 15% с разницы "доходы минус расходы".
Для юридических лиц действуют правила налогообложения прибыли. Кроме того, собственники апартаментов платят налог на имущество по ставке 0,5–2% от кадастровой стоимости, что выше, чем для жилых квартир. При этом налоговый вычет, действующий для жилья, на апартаменты не распространяется.
Перспективы сегмента
Впрочем, доход от владения апартаментами в Петербурге — это не только аренда, но и капитализация объекта. Для инвесторов, ориентированных на долгосрочную перспективу, это важный фактор, который способен существенно повысить общую доходность проекта.
Прогноз на 2026 год во многом будет зависеть от макроэкономики. При текущем тренде на снижение ключевой ставки до уровня 14–15% ипотека для инвесторов станет доступнее, что способно поддержать спрос на апартаменты.
Рост турпотока в Петербург, который в 2025 году может превысить 10 млн человек, окажет положительное влияние на загрузку. Эксперты ожидают, что при стабильной экономике доходность в 2026 году сохранится в диапазоне 6–10% годовых при котловой схеме и до 12% при индивидуальной. Однако конкуренция на рынке усилится и успех будут показывать только проекты с сильной концепцией и профессиональным управлением.
“
Доходность апартаментов — это результат сложного сочетания множества факторов, которые необходимо учитывать каждому инвестору. Она зависит от времени строительства проекта, от локации объекта, стоимости и стадии покупки, от того, использовалась ли ипотека, а также от того, насколько грамотно организованы управление и эксплуатация объекта.
Важно понимать: каждая инвестиция индивидуальна и доходность не может быть универсальной для всех. При этом на рынок сегодня активно влияют внешние обстоятельства — рост туристического потока, спрос на жильё с сервисом, интерес со стороны корпоративных клиентов. Все эти факторы в совокупности поддерживают стабильный уровень загрузки и, как следствие, рост арендных ставок. Одну их ключевых ролей в формировании финансового результата играет управляющая компания. Мы в PSK Invest работаем с прогнозами по загрузке, которые включают уже законтрактованный, то есть гарантированный спрос со стороны корпоративных клиентов. При этом прогнозы всегда составляются по консервативному сценарию, чтобы минимизировать риски для инвесторов. Благодаря этому модель доходности остаётся устойчивой и прозрачной. Если говорить о сети апарт–отелей Avenir, которой мы управляем, то здесь мы видим стабильные показатели. В июне–августе 2025 года средняя загрузка апарт–отелей сети Avenir соответствовала уровню лета 2024 года. При этом объём номерного фонда в управлении УК PSK Invest увеличился с 700 до 776 номеров. Таким образом, относительный рост загрузки составил 7%. Средний тариф на размещение вырос на 10,5 –15% относительно 2024 года. Выплаты собственникам апартаментов с начала 2025 года в зависимости от апарт–отеля и категории номера варьировались от 35 тыс. до 110 тыс. рублей в месяц чистыми — за вычетом комиссии УК. Главным вызовом в работе апарт–отелей в этом году стал инфляционный фактор. Стоимость услуг в сервисной составляющей увеличилась на 12–40%. При этом фактическую доходность для собственников удалось сохранить на уровне прошлого года. В годовой динамике она по–прежнему составляет 9,5–10,5% в среднем. В Санкт–Петербурге окупаемость апартаментов в среднем составляет 8–10 лет с учётом операционных расходов и индексации тарифов. Это хороший показатель, особенно если учитывать потенциал рынка. Рост арендных ставок и увеличение туристического потока создают долгосрочную основу для повышения доходности. Сегодня, когда формат апартаментов становится всё более востребованным как у туристов, так и у корпоративных клиентов, для нас важно формировать предложение, которое будет соответствовать этому тренду. Мы уверены, что сочетание высокого уровня сервиса, качественного управления и грамотных программ доходности делает инвестиции в проекты PSK Invest и сеть Avenir надёжным и выгодным решением. Наша цель — создавать долгосрочную ценность для собственников и поддерживать привлекательность апартаментов как инвестиционного инструмента.
Елена Ехлакова
коммерческий директор УК PSK Invest (ГК "ПСК")
