Принятое в прошлом феврале решение московских властей об отмене правила о предельной высотности застройки — это крупный градостроительный эксперимент. Его успех будет зависеть не от самих небоскрёбов, а от того, насколько слаженно и синхронно будет вестись планирование: высотность идти рука об руку с опережающим развитием метро, дорог, социальных объектов и качественных общественных пространств.
В противном случае город рискует получить не современные "умные кварталы", а новые проблемы в бетоне и стекле.
Без ограничений
До февраля прошлого года действовавшее в столице принятое летом 2012 года постановление правительства Москвы закрепляло визуально–ландшафтные характеристики городских районов и схему высотных ограничений по всем округам, но предусматривало высоту не более 75 м, то есть в пределах 20–23 этажей. Однако довольно скоро эти ограничения приобрели номинальный характер, так как судьбы проектов решались, как правило, в ручном режиме на заседаниях Градостроительно–земельной комиссии исходя из особенностей конкретного района.
Для упорядочения данной ситуации в феврале этого года мэр Сергей Собянин подписал постановление правительства Москвы № 199–ПП, согласно которому в столице перестают действовать высотные ограничения. При этом в постановлении оговорено, что сохраняется ограничение предельной высоты зданий, строений и сооружений для территорий достопримечательных мест и зон охраны объектов культурного наследия.
"Москва — столица России, в том числе экономическая. Она развивается как современный мегаполис, где высокая концентрация жилья, офисов и инфраструктуры при ограниченных свободных участках. Поэтому выбор вертикального развития логичен и понятен. А высотные проекты традиционно воспринимались в Москве как престижные ещё со времён сталинских высоток, не говоря уже о “Москва–Сити”", — говорит директор по связям с органами государственной власти кластера "Северо–Запад" группы "Самолет" Яна Грозовская.
Больше небоскрёбов
Согласно классификации международного информационного бюро в сфере строительства Emporis, к небоскрёбам относят здания выше 100 м. Как правило, это корпуса с 30 и более этажами. Для расчётов в исследовании был выбран интервал 3 года, так как это средняя продолжительность строительства одного корпуса. Риски существенного изменения показателей по вводу зданий в данном хронологическом интервале минимальны.
Так, по подсчётам аналитиков "Метриум", в ближайшие 3 года (2025–2027) ежегодно в "старой" Москве будет вводиться в среднем 73 жилых небоскрёба. В свою очередь, в 2022–2024 годах показатель составлял порядка 58 высоток в год.
Самый высокий проект, который планируется ввести в столице в ближайшие 3 года, — 85–этажный небоскрёб "Дом Дау" (340 м) от ГК "Сумма элементов". Данный жилой комплекс к тому же станет самым высоким в стране проектом с квартирами.
Отмена ограничений привела к увеличению высотности строящихся объектов. Например, в районе Котловка средний показатель высотности достиг 43 этажей, на проспекте Вернадского — 37,3 этажа, а в Войковском районе — 35 этажей. Это позволяет разместить больше жилья на ограниченной территории, но одновременно создаёт нагрузку на инфраструктуру.
"В Москве высотная застройка — это инструмент экономического развития и увеличения плотности населения. Конечно, оба этих подхода имеют свои плюсы и минусы. "Рост в высоту позволяет эффективно использовать территорию и создавать современные деловые центры, он более целесообразен из–за высокой стоимости земли, однако это приводит к сильной нагрузке на инфраструктуру и потере исторического облика. Низкая высотность, несомненно, сохраняет городскую эстетику, но ограничивает экономический рост локации региона в целом, к тому же цена проектов тоже растёт из–за сложностей согласования и требований к материалам", — уверен главный архитектор и директор "Уралсибпроекта" Константин Кокушкин.
В 2025 году ожидается максимальный ввод небоскрёбов от 30 этажей за всю историю рынка — 96 объектов. В 2026 году застройщики намерены сдать 45 высоток, в 2027 году — 81. Общий объём ввода корпусов от 30 этажей за рассматриваемый период (2025–2027) увеличится на 28,3% — до 222 зданий против 173 в 2022–2024 годах.
Спрос найдётся
Высотное строительство способствует увеличению предложения на рынке недвижимости, хотя в краткосрочной перспективе наблюдается сокращение объёма ввода нового жилья.
"В Москве более дорогая земля, поэтому решение идти в высоту по большому счёту безальтернативно. Вторая сторона — спрос. Если предложение будет урезано за счёт меньшей этажности, то в этом случае цены также пойдут вверх. При этом тотальное высотное строительство в Москве не ведётся, оно представлено в виде отдельных доминант или высотных кластеров", — считает коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
С точки зрения экономической целесообразности выгоднее строить высотное жильё даже при условии сложных грунтов и дополнительных затрат на инженерные сети.
По данным "Метриума", средняя цена 1 м2 небоскрёбов Москвы со вводом в 2025–2027 годах в размере сегментов сейчас выглядит следующим образом: в массовом — 326,1 тыс. рублей, в бизнес–классе — 427 тыс. рублей, в премиум–классе — 682,2 тыс. рублей. Элитных высоток сейчас на первичном рынке нет.
"Жильё на верхних этажах всегда более востребовано как из–за видовых характеристик, так и по причине большей удалённости от дорог и городского шума. Соответственно, дороже и квадратный метр, в среднем на 20–30% в массовом сегменте и на 50% и более в премиальных объектах", — говорит Яна Грозовская.
Кроме того, небоскрёбы традиционно ассоциируются у большинства клиентов с престижем и современными технологиями, что содействует высоким продажам. "В результате год от года количество высоток на московском рынке первичного жилья увеличивается. В 2025–2027 годах эта тенденция ощутимо укрепится", — говорит управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов.
