После пятилетних попыток проникновения застройщиков Москвы и Петербурга на рынки друг друга активность девелоперов поутихла
Те компании, которые уже вышли на столичные рынки, продолжают там работать, новых игроков, желающих занять место под "чужим" солнцем, не осталось.
Петербургские девелоперы в Москве
За последние 3 года к привычно окопавшимся на столичном рынке и ставшим уже больше федеральными, чем петербургскими, застройщикам — группе "Эталон" и "Группе ЛСР" — добавилась только Legenda. Она в 2022 году удачно вписалась в проект развития территории Северного речного порта на Ленинградском шоссе, а в этом году добавила ещё совместный с ФСК жилой комплекс Sydney City на первой береговой линии Москвы–реки, в районе Хорошево–Мневники.
Активно о своих планах по покорению столицы заявляет Element. В феврале этого года девелопер выкупил 37,7% долей в СЗ "Центр на Тессинском", который владеет земельным участком площадью 0,85 га по адресу: Тессинский переулок, вл. 5. Проект станет уже третьим в московском портфеле компании: сейчас Element строит ЖК в Басманном районе и осваивает участок в Новогиреево.
Больше из местных застройщиков в Москву никто не рвётся — московский пряник очень вкусный, но желающих его попробовать слишком много.
Московские девелоперы в Петербурге
В Петербурге ситуация у москвичей также стабильная. Есть группа "ПИК", которая приобрела и почти довела до получения разрешения на строительство проект редевелопмента территории бывшего завода "Красный нефтяник", где планирует построить жилой квартал общей площадью 180 тыс. м2.
Есть группа "Самолет", которая продолжает активно заниматься программой развития застроенных территорий (РЗТ), включающей 20 участков по всему городу. В этом году градостроительная комиссия согласовала реновацию двух кварталов в Калининском и Колпинском районах, где будет построено почти 150 тыс. м2 жилья. При этом в сентябре девелопер продал свой единственный проект в черте города, не относящийся к РЗТ, — строительство квартала бизнес–класса на Шкиперском протоке. Впрочем, в области "Самолет" активно наращивает объёмы: по данным ЕИСЖС, у компании в стройке 0,9 млн "квадратов" и безоговорочное первое место.
"А101" активно осваивает окраины Петербурга — Лаголово и Всеволожск.
А вот ФСК, которая приобрела весь портфель ушедшей скандинавской Bonava, постепенно его распродаёт. Последний лот проекта Magnifika на Охте продали "Легенде". Этот же девелопер, по слухам, купил и другие проекты. Остальные также выставлены на продажу.
А вот Level Group, которая намеревалась выйти на рынок, пока испытывает сложности с тем, чтобы приобрести что–то интересное в Петербурге.
Больше желающих попробовать балтийскую твердь на вкус нет.
Преимущества и риски
Как говорят участники рынка, каждое из направлений имеет свои преимущества и сложности. Главный плюс для петербургской компании в Москве — возможность резкого наращивания оборотов и усиления бренда. Основной минус — высочайшие барьеры входа: жёсткая конкуренция с местными лидерами и значительный рост операционных расходов, включая стоимость привлечения квалифицированных кадров.
Для московского девелопера ключевое преимущество работы в Петербурге — это возможность занять перспективные сегменты при меньших инвестициях. Основной риск заключается в необходимости тонко чувствовать локальную специфику. Петербургский рынок обладает собственной динамикой и потребительскими предпочтениями, и успех здесь невозможен без глубокой адаптации проектов, а не простого переноса московской модели.
“
"Москва для петербургских девелоперов интересна прежде всего масштабом рынка и высокой маржинальностью, особенно в проектах высокого сегмента. Здесь лучше прогнозируются сроки согласований и выхода на рынок, что делает процесс более управляемым. Для московских компаний Петербург — это возможность зайти в менее перегретый рынок с более доступным входом в проекты и меньшей конкуренцией в премиум–сегменте", — считает директор по инвестиционному развитию AAG Виталий Правдухин.
По его словам, сложности есть у обеих сторон: для петербургских игроков в Москве они связаны в первую очередь с подтверждением себестоимости и опыта строительства при получении проектного финансирования. Но в целом взаимопроникновение компаний усиливается — это естественный процесс для зрелого рынка.
Маржинальность девелоперских проектов в двух столицах отличается, что отражает разницу в их рыночной конъюнктуре. На московском рынке, где выше средний чек, но и существеннее конкуренция, чистая рентабельность проектов в массмаркете в среднем составляет 15–25%. В премиум–сегменте этот показатель может быть выше.
В Петербурге уровень маржинальности несколько ниже и обычно находится в диапазоне 10–20% для проектов комфорт–класса. Это связано с меньшей ценой реализации при сопоставимых затратах на строительство. Таким образом, Москва предлагает большую абсолютную прибыль с проекта, а Петербург может предоставлять преимущества в виде более управляемых инвестиций и потенциально более стабильной работы.
Тяжёлый выход
Ключевые сложности носят системный характер.
"Прежде всего это административные барьеры: вхождение требует выстраивания отношений с местными властями, получения разрешений и учёта особенностей градостроительной политики. В Москве данный фактор особенно значим. Дополнительные вызовы связаны с организацией логистики и управлением удалёнными проектами, что требует создания эффективной системы контроля и формирования локальной команды, заслуживающей доверия", — рассказывает директор департамента земельных проектов NF GROUP Максим Чернядьев.
Не менее важны культурные различия: покупатель в Москве чаще ориентирован на прагматичность и инвестиционную составляющую, тогда как петербургский клиент более внимателен к архитектуре, планировочным решениям и экологической составляющей проекта. Усиливает конкуренцию присутствие сильных локальных игроков, хорошо знающих специфику своего рынка.
"Взаимное присутствие девелоперов двух столиц можно рассматривать как естественный этап укрупнения бизнеса и диверсификации рисков. Москва предоставляет масштаб и финансовые возможности, Петербург — потенциал роста. При этом ключ к успеху заключается не в простом копировании бизнес–моделей, а в глубоком понимании локальной специфики и готовности инвестировать не только в проекты, но и в сам город и его аудиторию", — считает Максим Чернядьев.
“
Традиционно московский рынок жилья остаётся наиболее привлекательным для девелоперов со всей страны. Здесь выше маржинальность проектов и значительно более ёмкий спрос — в том числе за счёт притока покупателей из регионов. Именно поэтому петербургские девелоперы стремятся выйти в столицу: проекты в Москве обеспечивают более высокую доходность. При этом интерес к Петербургу со стороны московских девелоперов тоже есть. Город — вторая столица, здесь стабильно высокий спрос на жильё. Однако рынок недвижимости Петербурга объективно более ограничен. Высокие градостроительные требования, ограничения по высотности, а главное — дефицит земельных участков под комплексное развитие существенно сдерживают объёмы нового жилищного строительства.
Дмитрий Кашинский
президент GloraX
“
Выход на рынок Петербурга и Ленобласти стал для нашей группы первым опытом реализации проектов за пределами домашнего рынка — Москвы. И выбор направления для развития был достаточно очевидным. Петербургская агломерация вторая по величине в России и вторая по платёжеспособности. Это важнейший для России экономический, промышленный, логистический и научный центр, в который в том числе стремятся многие региональные покупатели, что очень важно в текущих условиях. Важно и то, что рынки обеих агломераций развиваются по похожим сценариям: за счёт появления проектов самого востребованного формата — комплексного освоения территории. Основное отличие заключается в том, что административные границы Москвы для этого были изменены, а Петербургская агломерация развивается в составе двух субъектов Федерации. Впрочем, агломерационные процессы здесь идут не менее активно, чем в столичном регионе. Маржинальность девелоперских проектов в Москве, безусловно, значительно выше. При этом в Петербургской агломерации и, в частности, на рынке Ленобласти конкуренция очень высока. А это означает, что рынок здесь является очень экспертным — любое неправильное решение сразу бьёт по экономике проекта. Здесь, как нигде, важно максимально всё просчитать и выстроить грамотную стратегию по всем направлениям, от архитектуры до маркетинга и продаж. Так что работать на нашем рынке сложнее, но и интереснее.
Мария Орлова
коммерческий директор ГК "А101" в Петербурге
“
Для петербургских девелоперов Москва представляет собой ключевой рынок роста. Их привлекают масштаб и ликвидность, которые в несколько раз превышают показатели Петербурга как по числу сделок, так и по их стоимости. Это даёт возможность работать с более платёжеспособным спросом, увеличить средний чек и укрепить бренд на федеральном уровне. Успешная реализация проекта в Москве служит для всего рынка знаком качества и операционной эффективности компании.
Московские девелоперы видят в Петербурге потенциал для освоения новых ниш и повышения рентабельности бизнеса. Их привлекают относительно менее насыщенная конкурентная среда и более доступная стоимость входа в проекты, особенно в сравнении с перенасыщенным московским рынком. Кроме того, выход в другой регион позволяет диверсифицировать портфель и снизить зависимость от конъюнктуры одного города.
Даниил Кузнецов
директор по развитию коммерческого блока Element
