Реновации в Петербурге в этом году 15 лет. В 2010 году правительство города подписало договоры о развитии 22 застроенных территорий с ООО "СПб Реновация". В 2021-м компания стала частью группы "Самолет", и программа реновации получила второе дыхание. Управляющий директор федеральных проектов компании Алексей Фёдоров рассказал "ДП" о результатах обновления городской среды, о том, почему сегодня программа выходит на новый уровень, о планах развития компании в регионе, а также о специфике хрущёвских кварталов.
С чем связана необходимость обновления ветхих кварталов в стране и какая работа ведётся в Петербурге?
— Сегодня в обществе и на всех уровнях власти есть понимание, что проблема ветхого жилья остро стоит по всей стране. В период с 1956 по 1985 год было построено около 300 млн м2 хрущёвок и брежневок, эксплуатационный срок которых давно истёк. Вектор на обновление городской среды задан на федеральном уровне и зафиксирован в нацпроектах. Но в регионах применяется разный механизм её реализации: КРТ, РЗТ, АЗ, региональная программа "Дальневосточный квартал" и т. д. Инструменты разные, цель одна, и фактически она совпадает с целью национальной программы — улучшение жилищных условий граждан и качественное обновление городов.
Реновация даёт долгосрочное решение проблемы на поколения вперёд, ведь срок службы современного кирпично–монолитного здания — 150 лет. Вместе с тем реновация — процесс длительный с учётом масштабов жилого фонда первых массовых серий. Только официально в России более 90 млн м2 аварийного и ветхого жилья, которое нужно заменять новым жилым фондом. Причём в регионах проблема стоит значительно острее, чем в Москве. За счёт запуска реновации ветхого фонда субъекты РФ получили бы огромный импульс для экономического развития.
В Петербурге обновление жилого фонда ведётся по программе "Развитие застроенных территорий". В неё входят 22 городских квартала, в которых мы обновляем дома, инженерную инфраструктуру, строим детские сады и школы, паркинги. Объём улучшений, то есть нового строительства, оценивается более чем в 8 млн м2. Уже возвели порядка 1,050 млн м2 жилья и социальной инфраструктуры, сейчас строим 230 тыс. м2 и в ближайшее время начнём строительство в новом квартале в Калининском районе — после того как завершим расселение коммунальных квартир в бывшем общежитии.
Алексей Фёдоров, управляющий директор федеральных проектов группы "Самолет"
Когда в Петербурге была принята программа реновации, речь шла о строительстве свыше 8 млн квадратных метров. Эту цифру вы уже упоминали — а реально ли добиться таких результатов?
— Петербург — один из немногих российских городов, где успешно реализуется программа реновации с привлечением частного капитала и с минимальным участием бюджета. Программа развития застроенных территорий масштабная, но все её показатели вполне достижимы. За 15 лет с начала реализации в городе накоплен значительный опыт в улучшении жилищных условий граждан и градостроительном развитии районов. Мы видим потенциал для масштабной реновации всех 22 кварталов при корректировке механизмов расселения ветхого жилья. Продолжаем постоянный диалог с городскими и федеральными органами власти и разрабатываем подходы к оптимизации и перенастройке программы.
С какими препятствиями вы столкнулись при реализации программы? Насколько жизнеспособна схема партнёрства государства и инвестора при реализации таких масштабных проектов?
— За годы работы наша компания совместно с городскими властями на практике оценила все тонкости процесса реновации, и мы видим потенциал для повышения её эффективности и сложности, замедляющих темп реализации. В общих чертах препятствия на пути реновации можно разбить на три блока — отсутствие или недостаточность стартового пятна для начала строительства, синдром последнего жильца и изменения в законодательстве, осложняющие реновацию.
В целом схема партнёрства государства и инвестора не просто жизнеспособна, а единственно возможная для регионов. Нужно только отрегулировать принципы реализации программы. Первое — устранить проблему с синдромом последнего жильца, например с помощью московского принципа, когда решение об улучшении жилищных условий принимает большинство, а не 100% жителей дома. Второе — решить вопрос с отсутствием стартовых пятен в ряде кварталов, например путём предоставления участков в границах муниципалитета. Третье — снять законодательные ограничения, например в законе №820-7, который ввёл зоны регулирования в части кварталов и сделал невозможным снос домов.
Каковы результаты и перспективы программы реновации в Петербурге? Какая стратегия развития в регионе?
— За последние 5 лет мы нарастили темпы не только строительства, но и улучшения жилищных условий граждан, увеличили объём ввода жилья. Сейчас компания пересматривает стратегию развития для повышения результатов. Мы также пересматриваем нашу стратегию работы с подрядными организациями для повышения качества продукта и ускорения сроков передачи ключей дольщикам.
За время реализации программы реновации мы улучшили жилищные условия более 1300 семей, все они получили современное жильё или денежную компенсацию. Снесено 100 ветхих зданий, программа полностью реализована в двух кварталах (Колпино-10 и Малая Охта). На сегодняшний день в активной стадии программа реализуется ещё в пяти кварталах города. Благодаря реновации жители значительно улучшают свои жилищные условия, а территории получают мощное градостроительное развитие.
Особое внимание уделяется синхронизации строительства жилья и социальной инфраструктуры — в кварталах, где проводится реновация, уже построено четыре детских сада и две большие школы на 825 мест каждая, ведётся строительство ещё одной школы и трёх детских садов. Ещё четыре школы и два детских сада находятся в стадии проектирования.
Мы нацелены на ускорение темпов реновации. Все предпосылки для этого созданы: есть опытная команда, отработанные механизмы, понимание проблем и препятствий на пути реализации. Сегодня необходима постоянная совместная работа с городскими властями, усовершенствования в части законодательного регулирования, и тогда кварталы, включённые в программу, продолжат становиться комфортными для петербуржцев. Убеждён, что совместными усилиями с городом поставленные задачи будут решены.
В последние несколько лет заметно смещение интереса крупных девелоперов из Петербурга в сторону Ленинградской области. У вас сохранились планы по развитию в этом регионе?
— В Ленинградской области мы на сегодняшний день на первом месте по объёму текущего строительства. Для нас стратегически важно реализовывать в регионе проекты по принципу комплексного развития территорий.
В соответствии с соглашением, которое группа подписала с правительством региона на ПМЭФ-2023, мы планируем построить 2,26 млн м2 жилья до 2032 года. За 10 лет мы проинвестируем в строительство более 320 млрд рублей. Помимо реализации собственных проектов мы помогаем области с решением проблемы обманутых дольщиков: на это выделим более 1,5 млрд рублей. Особое внимание уделяем социальным объектам: построим 13 детских садов на 3385 мест и восемь школ на 8295 мест. Сейчас уже ведём строительство школ и детских садов в рамках наших проектов в Новосаратовке.
Также в планах строительство сопутствующей инженерной и дорожной инфраструктуры к объектам.
В Петербурге вы планировали запустить проект на Шкиперском протоке. Что повлияло на ваш отказ от этих планов?
— В сентябре мы закрыли сделку по продаже проекта группе компаний "ПСК". Сделка проведена в соответствии с нашей стратегией, направленной на эффективную реализацию потенциала крупнейшего земельного банка, превышающего 40 млн м2. "Самолет" провёл всю необходимую подготовительную работу для согласования и запуска проекта, включая получение разрешительной документации.
В непосредственной близости от будущего жилого квартала при нашем участии была построена и введена в эксплуатацию школа для 1375 учеников. Она входит в пятёрку социальных объектов Петербурга, построенных по концессии в рамках национального проекта "Образование" при софинансировании из федерального бюджета по госпрограмме "Развитие образования". Мы передали проект в надёжные руки и уверены, что в Галерной гавани в скором времени появится новая точка притяжения.
Группа активно расширяла в предыдущие годы региональную экспансию. Насколько это выгодно в нынешних условиях?
— Сегодня мы реализуем проекты в 18 регионах страны, от Калининграда и до Владивостока. Наша нынешняя стратегия предполагает фокус на реализации тех проектов, что уже вошли в активную фазу строительства и продаж. Это позволяет сосредоточить ресурсы на выполнении наших обязательств перед властями и гражданами по формированию комфортной городской среды в регионах присутствия.
Очевидно, что региональные рынки сегодня имеют высокий потенциал, поскольку запрос населения на современное качественное жильё всё ещё не удовлетворён, в том числе из-за нехватки предложения. К тому же широкая география присутствия позволяет компаниям диверсифицировать риски, более эффективно использовать ресурсы и в целом чувствовать себя более устойчиво.
