Станцию метро "Кудрово" обещают построить к 2030 году. Её долгожданное появление вместе с транспортно–пересадочным узлом (ТПУ) решит много логистических проблем и повысит стоимость жилья в локации.
Власти Ленобласти на днях показали схему дорог вокруг будущего ТПУ в Кудрово. Проект подразумевает спрямление Центральной улицы с выходом на Мурманское шоссе, расширение проспекта Строителей, строительство дополнительных проездов и дорог.
Как сообщили в региональном комитете по дорожному хозяйству, на объекте уже выполнены работы по строительству путепровода через Мурманское шоссе, устройству временной тепловой сети, переустройству топливных ёмкостей АЗС. Кроме того, завершён демонтаж гаражей, на месте которых и появится сам ТПУ. Сейчас ремонтируется старый путепровод через шоссе, а также возводится подземный пешеходный переход.
На данный момент новая улично–дорожная сеть готова наполовину, а к концу года готовность достигнет 65–70%. По контракту объект должны достроить в 2027 году, но всё идёт к тому, что это произойдёт уже в 2026–м, уточнили "ДП" в дорожном комитете.
"Раньше была проблема пробок в Кудрово, в город было не въехать, из города — не выехать. Сегодня в основном эти вопросы решены, но то, что мы сейчас с вами увидели, это кардинально решает проблемы", — заявил губернатор Александр Дрозденко во время посещения объекта 12 августа.
Пробки под окнами
В Кудрово проживают около 100 тыс. человек, многие из которых работают на территории Петербурга. Основная транспортная связь соседних городов — трёхполосная Ленинградская улица, которая ведёт к станции метро "Улица Дыбенко". В часы пик проехать по ней бывает крайне сложно. Автобусы идут переполненными и в какой–то момент просто перестают забирать людей с остановок. Такси нередко отказываются приезжать на вызовы.
Аналогичная ситуация наблюдается и на въезде в город в районе ТЦ "МЕГА Дыбенко", где и строится ТПУ. Транспорт тут так же плотно стоит в часы пик.
Как отмечает транспортный инженер бюро OTS Lab Дмитрий Баранов, представленная схема дороги выглядит довольно замысловато. Эксперт предполагает, что это связано со сложившейся ситуацией — землепользованием и инженерными сетями.
"Основной узел вполне обычный по схеме движения (развязка типа “труба”). Круговое движение вокруг островка сложной формы, на мой взгляд, — это неудачное, устаревшее, неэффективное решение. Такой узел занимает очень много места, при этом короткие участки перестроения между въездами и выездами плохо работают в условиях интенсивного движения и приводят к частым ДТП. Здесь было бы лучше сделать современное кольцевое пересечение по спиральной схеме (“турбокольцевое”) — такое пересечение может пропускать очень интенсивные потоки, при этом безопасно и компактно. Но пока в нашем городе такое решение до сих пор не применяется почему–то, хотя в других регионах практика есть. Видимо, не хватает компетенций и смелости, чтобы применять современные решения", — добавил он.
Эксперт рабочей группы при правительстве РФ по законодательству в сфере безопасности дорожного движения Дмитрий Попов в числе положительных нюансов видит то, что из основного движения в город и из него исключаются мостовые сооружения, а Центральная улица примыкает к другим дорогам без развязок. В то же время возникают вопросы, где будет стоянка городского пассажирского транспорта и каким образом будет осуществляться его разворот.
"Надо понимать, что основной приток транспорта придётся сюда. То есть он будет переключён с того места, где жители сейчас через переезд заезжают к себе в Кудрово (Ленинградская ул. — Ред.). Интенсивность будет крайне высокая. Думаю, что до 2,5–3 тыс. машин в час можно будет наблюдать в пиковые часы загрузки. Запросто может быть, что мы будем наблюдать заторовые состояния. Мне кажется, что ширина съезда с эстакады на дорогу, которая идёт мимо метро, будет недостаточной для того, чтобы народ поехал по ней. Но надо смотреть, надеюсь, что всё просчитали", — полагает Попов.
Подземные ожидания
ТПУ "Кудрово" будет включать вестибюль одноимённой станции метро, автобусный вокзал, остановки общественного транспорта и перехватывающую парковку, сообщается на сайте Дирекции по развитию транспортной системы Петербурга и Ленобласти.
Как уточнили "ДП" в областном комитете по транспорту, маршруты, которые будет обслуживать автовокзал, пока не определены, говорить об этом преждевременно. Судя по всему, сюда будут прибывать пригородные рейсы из западных районов Ленобласти, которые связаны с Петербургом тем самым Мурманским шоссе.
"Логично как раз именно у станции метро “Кудрово” сделать большой транспортно–пересадочный узел, в том числе и для того, чтобы там отстаивались все пригородные автобусы, которые сейчас остаются у метро “Улица Дыбенко” и тем самым забивают её. Большинство областных маршрутов как раз оттуда переселится. Другой вопрос, есть ли смысл туда пускать внутригородские маршруты, до “Улицы Дыбенко” добираться будет всё ещё быстрее, как мне кажется. Может быть, есть фактор пробок, но, уверен, он не сильный, въездов построили много. Если же мы говорим о тех, кто едет из Кировска, посёлка им. Морозова, Шлиссельбурга, откуда ездят на автобусах, то в целом метро “Кудрово” как раз то место, которое облегчило бы работу и для транспортников Петербурга и Ленобласти", — подчеркнул транспортный аналитик Владислав Булгаков.
Вестибюль подземки, несомненно, станет ключевым элементом ТПУ. Ранее власти называли разные сроки строительства, каждый раз они были довольно расплывчатые, неконкретные и постоянно переносились. Проект осложняется тем, что касается сразу двух регионов.
В 2022–м Петербург и Ленобласть утвердили планировку и межевание территории для прокладки нового участка оранжевой ветки. Проектную документацию предполагается разработать до конца 2026 года, сообщали в конце прошлого года в городском комитете по строительству.
"Генеральным планом предусмотрено продолжение Лахтинско–Правобережной линии метрополитена от станции “Улица Дыбенко” до станции “Кудрово” со сроком реализации до 2030 года", — уточнили в ведомстве актуальные сроки в ответ на запрос "ДП".
Цены вверх
"Метро люди ждут уже 10 лет, многие уже забили, думают — это ещё лет пять ждать", — говорит одна из жительниц Кудрово.
Судя по всему, не особенно верит в близкую перспективу открытия станции и бизнес — цены на квартиры (включая аренду) мало отличаются в локациях около будущего вестибюля и вдали от него.
С другой стороны, строительство метро традиционно стимулирует рост цен на недвижимость и Кудрово не стало исключением. Улучшение транспортной доступности увеличит привлекательность района для тех, кто работает в Петербурге, но хочет жить в более доступной по цене и при этом современной локации.
Как говорят участники рынка, слухи о строительстве метро уже оказали значительное влияние на рынок жилья в этом районе. В большинстве проектов и застройщики, и покупатели уже сделали "поправку на будущее". "Любой слух сразу “зашивается” в цену. Слух старый, метро, если и будет, то будет нескоро, но этот фактор в цене уже учтён, и нынешние работы пока никак не отразятся на стоимость жилья", — говорит исполнительный директор классифайда по недвижимости Restate.ru Андрей Добрый. По его мнению, какое–то движение цен возможно только после ввода самой станции.
Сегодня Кудрово практически исчерпало свободные территории для масштабного строительства. Основная часть проектов завершена, а оставшиеся участки примыкают к КАД либо находятся в границах других поселений. Тем не менее несколько проектов ещё в стадии реализации.
Средние цены за "квадрат" в Кудрово уже превышают 200–230 тыс. рублей, что делает его одним из самых дорогих пригородов Ленобласти и не самым последним по цене в Петербурге.
"Учитывая степень освоения локации, только ввод в эксплуатацию станции метро в Кудрово скажется на стоимости квартир на вторичном рынке. Рост цен может произойти в ЖК, построенных в пределах 15–минутной пешей доступности от станции метрополитена", — говорит директор консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (входит в Setl Group) Ольга Трошева. Появление метро может ускорить развитие и стрит–ретейла — магазинов, кафе и сервисов, которые ориентированы на пешеходный трафик к ТПУ.
“
Кудрово последние годы считается (и по факту является) самой дорогой из областных локаций. Текущая цена — около 210 тыс. рублей за "квадрат". Год назад жильё здесь стоило 194 тыс. за 1 м2, динамика за год +7,6%. Кудрово строители начали осваивать примерно 10 лет назад, главная особенность — территория областная, но находится внутри КАД и относительно недалеко от метро (2 км от станции "Улица Дыбенко"). В 2018 году деревне Кудрово был присвоен статус города. Обычно метро добавляет 10–15% к стоимости жилья. Но это в среднем, надо учитывать нюансы. В 2010 году в Кудрово официально насчитывалось 137 жителей; в 2017–м, по мере заселения первых домов, — 13,5 тыс. В 2025 году — 68,5 тыс. С ростом населения растёт и трафик. Традиционный для новых кварталов дефицит коммерческих помещений и сервисов перекрывается наличием ТРК "МЕГА": комплекс открылся в 2006 году и также послужил одним из драйверов жилой застройки. Сейчас в Кудрово почти не осталось новостроек, продаются квартиры в недавно сданных домах. Создание ТПУ и улучшение транспортных связей, безусловно, повысит ликвидность жилья в Кудрово. Но не решит всех транспортных проблем этой локации. Уж слишком быстро росла плотность населения. А вот появление метро уравняет район с другими современными "спальниками" Петербурга. Запуск станции метрополитена действительно повысит стоимость жилья, однако при одном существенном но: если состоится именно реальный запуск. Уж слишком часто пересматриваются планы. Есть ещё интересный кейс со станцией "Шушары", которая никак не повлияла на рынок жилья, потому что её по неизвестным соображениям построили на удалении от жилых кварталов. ТПУ в Кудрово, как и ТПУ в Сертолово, может существенно повлиять на активность строителей в прилегающих районах. Скорее даже не в самом Кудрово (там почти нет свободных площадок), а поблизости. Ввод ТПУ расширит границы влияния этого города.
Максим Ельцов
генеральный директор агентства "ПИА Недвижимость"
“
Кудрово для властей Ленинградской области — визитная карточка. Совсем недавно Минстрой России признал его самым комфортным малым городом страны. Молодой город набрал 259 из 360 возможных баллов. Власти вкладывают и продолжают вкладывать средства в развитие инфраструктуры района. Метро и транспортно–пересадочный узел (ТПУ) — важная, но далеко не единственная часть проекта, который сейчас реализуется в Кудрово. Среди ключевых объектов — масштабная реконструкция парка Оккервиль, строительство детского сада на 220 мест на Итальянской улице, а также недавно введённое в эксплуатацию здание будущего крупного медицинского центра. Всё это, несомненно, влияет на стоимость недвижимости: с каждым годом цена квадратного метра на вторичном рынке только растёт и будет расти дальше. Огромное преимущество Кудрово в том, что практически все площадки под застройку уже освоены и объём нового жилья больше не увеличится. Таким образом, можно уверенно утверждать: "старое" Кудрово будет дорожать вслед за развитием инфраструктуры, тогда как новые районы не получат ценовой "премии" за счёт этих факторов.
Мария Иванова
бизнес–партнёр сервиса TrendАgent
