Число претензий бизнеса по делам с городским имуществом выросло в 4 раза

Количество арбитражных споров с участием комитета имущественных отношений Петербурга (КИО) за период 2015–2025 годов показало почти двукратный рост. Так, за 6 месяцев 2015 года в информационной базе "Электронное правосудие" зафиксировано 377 дел, а за первое полугодие текущего — 736.

При этом если сравнивать число дел КИО в качестве ответчика и истца, то можно отметить возросшую за последние 10 лет активность бизнеса. Например, число дел, инициированных комитетом, увеличилось с 316 в январе–июне 2015–го до 597 в аналогичном периоде нынешнего, показав рост в 1,8 раза. А вот число судебных претензий, предъявленных КИО, демонстрирует рост в 3,5 раза: с 36 дел в первом полугодии 2015 года до 126 споров за январь–июнь 2025–го.

"Деловой Петербург" вместе с экспертами разбирался в причинах таких показателей.

Почему бизнес чаще судится с КИО

Влияние на рост споров с участием КИО оказывает претензионная работа комитета. По мнению экспертов, чиновники проводят более строгую и системную политику, активно выявляя и пресекая самовольное использование городского имущества. Это приводит к увеличению числа встречных исков со стороны арендаторов и покупателей.

При этом большая часть требований к КИО — собственно, как и 10 лет назад, — это дела об оспаривании бездействия, споры о признании отказов незаконными (например, при отказе в заключении договора аренды без торгов) и споры об урегулировании разногласий при заключении договоров, полагают эксперты.

Другая причина — постоянно меняющееся законодательство в сфере недвижимости. По оценкам юристов, принятие новых нормативно–правовых актов, юридическая техника которых зачастую неидеальна, влечёт возникновение новых споров. Например, в этом году Петербург решил сократить количество мест для размещения нестационарных торговых объектов (НТО). КИО начал направлять уведомления о расторжении договоров на размещение этих объектов, а бизнес — оспаривать в суде такие уведомления и защищать договоры.

Количество споров подстёгивает и определённый дефицит качественной недвижимости. Если раньше предприниматели могли получить в аренду у города торговые объекты, расположенные на первом этаже и имеющие отдельный вход с улицы, то сейчас, по оценкам экспертов, большинство объектов, предлагаемых городом, — это подвальные помещения, зачастую не в самом лучшем состоянии. Соответственно, такая ситуация побуждает коммерсантов держаться за уже полученные объекты. А в случае возникновения разногласий с КИО — предъявлять в суд требования о признании уведомлений о расторжении договоров недействительными.

Играют роль и экономические причины — например, дорогие деньги. И если раньше бизнес мог себе позволить лояльность к каким–то незначительным для него убыткам, то сегодня предприниматели борются за сохранение или возврат этих сумм с чиновниками в судах.

Значительное увеличение кадастровой стоимости недвижимости также ведёт к оспариванию экономически невыгодных условий аренды и выкупа, что закономерно способствует росту числа судебных разбирательств с участием комитета.

Перевес на стороне чиновников

Из судебной практики споров КИО с коммерсантами можно выделить, например, дело ООО "Геральда", занимающегося покупкой и продажей недвижимости. Компания воспользовалась своим правом преимущественного выкупа регионального памятника "Портик Перинной линии" на Думской улице, но получила отказ КИО, который оспорила в суде. Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти летом 2017 года отказался поддержать "Геральду", но в сентябре 13–й Арбитражный апелляционный суд признал отказ чиновников незаконным.

Однако судебная история продолжилась: компания сочла предложенную КИО цену за недвижимость — 138 млн рублей — завышенной и вновь обратилась в арбитраж. В декабре 2018 года суд урегулировал разногласия, установив стоимость продажи в размере 92,9 млн рублей. В апреле 2019 года апелляция оставила в силе это решение, но спор продолжился в Арбитражном суде Северо–Западного округа. К этому моменту Верховный суд РФ сформировал позицию о том, что особенности приватизации памятников являются специальными нормами по отношению к преимущественному праву арендатора на выкуп недвижимости. Кассация направила дело в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти на новое рассмотрение: необходимо исследовать вопрос, является ли здание объектом культурного наследия (ОКН). В январе 2020 года первая инстанция отказала в удовлетворении требований "Геральды": памятник должен продаваться на торгах.

Другим интересным примером может стать кейс арендатора Полюстровского (Кондратьевского) рынка ООО "Полюстровский рынок потребительской кооперации", оспаривавшего в арбитраже стоимость выкупаемого имущества. Здание (4691 м2) и участок (3936 м2) на Полюстровском пр., 45, были оценены чиновниками в 319 млн рублей. Оценка, заказанная арендатором, дала другую стоимость комплекса — 171 млн рублей. Судебная экспертиза оценила Полюстровский рынок в 182,3 млн рублей. Именно эту стоимость объекта утвердил в декабре 2023 года Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти. Решение, пройдя через апелляцию, в сентябре прошлого года было оставлено в силе кассационной инстанцией.

По мнению экспертов, этот кейс стал ориентиром для аналогичных споров, он иллюстрирует развитие практики в сторону более объективной оценки интересов сторон.

На сегодняшний день перевес в разрешении споров сохраняется за КИО: по официальной судебной статистике, 60–70% решений принимаются в пользу комитета.

Вместе с тем отмечается рост числа дел, в которых суды учитывают независимые экспертные заключения, особенно по вопросам оценки стоимости объектов.

И если эта тенденция будет поддержана Верховным судом РФ, можно ожидать дальнейшего сближения позиций бизнеса и КИО.