Formula City намерена привлечь инвесторов в свой проект в Песках с помощью ЗПИФ "Евгеньевский", управлять которым будет УК "Красный мост". В Петербурге это первый опыт формирования фонда под жилой проект.
Всего в фонд предполагается выкупить 35 квартир общей площадью 4 тыс. м² на общую сумму 3 млрд рублей. "Среднегодовая ожидаемая целевая доходность фонда — 26,4%. За пятилетний период реализации проекта она достигнет 132,1% благодаря рыночной конъюнктуре и уникальным преимуществам De Luxe квартала “Евгеньевский”", — сообщается на сайте ЗПИФ.
Часть доходности будет обеспечена за счёт специальной цены. "Розничные продажи квартир в “Евгеньевском” стартуют с 1,1 млн рублей за 1 м². Управляющая компания комбинированного ЗПИФ “Евгеньевский” инвестирует средства пайщиков в строительство квартала из расчёта 750 тыс. руб. / м²", — говорится в описании продукта.
Правда, все числа сопровождены звёздочкой — дисклеймером и мелким шрифтом в конце страницы о том, что стоимость инвестиционных паёв может увеличиваться или уменьшаться. Результаты инвестирования в прошлом не определяют доходов в будущем.
При этом проект пока ещё не получил разрешения на строительство и работы не начались. "Выход на площадку, как и получение разрешения на строительство, запланирован на этот год. Уже сейчас ведутся подготовительные работы: убираем мусор на участке и в здании объекта культурного наследия “Мытный двор”. Параллельно идут предтендерные процедуры по выбору поставщиков и подрядчиков для первых этапов работ", — рассказал "ДП" основатель Formula City Юрий Грудин. По его словам, общий объём инвестиций в проект составит около 10 млрд рублей.
Formula City купила у "Охта Групп" проект редевелопмента Мытного двора в ноябре 2023 года за 2 млрд рублей. В сделку вошёл земельный участок площадью 1,7 га на Евгеньевской улице, 2, и участок 0,8 га с памятником регионального значения. Планируется построить 30 тыс. м².
К строительству собирались приступить во второй половине 2024 года, но согласования затянулись. Полностью завершить проект намерены в 2028 году.
Для Петербурга это будет первый опыт, когда под часть строящегося жилого комплекса создают отдельный фонд, причём ещё до начала строительства. До этого ЗПИФы приобретали недвижимость, уже когда дом возводился.
Так, по данным "ДП", на старте продаж ЖК ID Petrogradskaya ("Евроинвест Девелопмент") фонды приобрели 159 из 429 квартир.
Эксперты говорят, что локация Песков, несмотря на свою историчность и близость к Смольному и Невскому проспекту, серьёзно не дотягивает до звания "делюкс".
"Для этого класса скорее требуются более сильные точки визуального притяжения. Например, прямой вид на Смольный или открыточные виды на Неву, на главные соборы города. Думаю, что в Песках на сегодня актуально размещать продукт класса элит с некрупной квартирографией (70–75 м²)", — уверен вице–президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин.
Кроме того, окружение исторических домов с коммуналками вряд ли позволит создать такую приватную зону проживания, какая свойственна, например, Каменному или Крестовскому острову. "Между тем для покупателей сегмента “элита” и “люкс” приватность — один из наиболее важных факторов", — утверждает Михаил Гущин.
Директор по продажам AAG Игорь Бадиков описывает ключевые параметры делюкс–недвижимости для Петербурга. "Во–первых, это локация: центр города, Крестовский остров или направления Приморского шоссе, такие как Репино и Зеленогорск. Во–вторых, камерность — не более 50–100 квартир. Средняя площадь лотов должна составлять 120–140 м², с отсутствием маленьких квартир", — говорит эксперт.
Директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers в Санкт–Петербурге Антон Орлов отмечает, что в Москве квадратный метр делюкс–недвижимости продаётся по 2,8–3 млн рублей. В Петербурге же средняя стоимость элитного "квадрата" на первичном рынке составляет около 850 тыс. рублей.
