Сегмент загородных инвестиционных проектов вошёл в стадию активного развития — причём здесь у Петербурга и Ленобласти ведущая роль в части формирования стандартов качественного предложения на рынке. Какие объекты размещения выбирают гости и инвесторы, ДП рассказал сооснователь и управляющий партнёр резиденций Villingston Денис Корсуков.
Как Вы можете оценить ситуацию на рынке загородной инвестиционной недвижимости Петербургской агломерации?
— 2025 год будет интересным. В прошлые годы инвесторы активно пополняли земельный банк и впоследствии запускали инвестиционные проекты. Однако освоение неиспользованных ранее земельных участков, перевод их в другое назначение или подготовка к продаже (распашка, вырубка деревьев, прокладывание дорог, коммуникаций и так далее) занимает длительное время. Соответственно, участки, где эти процессы начаты в 2023-2024 годах, — готовы к реализации. А инвестиционная ситуация с точки зрения покупательской способности немного изменилась, так как рынок кредитования становится меньше.
Рынок загородной недвижимости есть, с ним всё прекрасно, но он уже не растущий. И сейчас мы как раз увидим, кто действительно является профессионалом в каждом из сегментов: "эконом", "премиум", "элит" и так далее. Будет интересно.
Денис Корсуков, сооснователь и управляющий партнёр резиденций Villingston
По последнему исследованию Аналитического центра Домклик загородные дома в Ленобласти подорожали на 11% год к году, по данным на март 2025-го, — как это отразилось на бизнесе?
— Увеличение стоимости недвижимости произошло по объективным причинам — с конца лета прошлого года отмечался рост цен на большинство позиций. Недавно мы сравнивали стоимость товаров, которые приобретаем для обслуживания нашего действующего проекта Villingston Residence: год к году 92% из более чем 400 позиций подорожали. То есть та самая инфляция, с которой сейчас борется Центробанк, показала себя.
Любые изменения в экономике и спросе — это нормально. Вопрос в том, как бизнес адаптируется под эти изменения. Мы не должны себя тешить надеждами, что всегда будет растущий рынок. Он обязательно случится. Но бизнесмен должен уметь действовать в любых обстоятельствах и быть готовым двигаться в том числе и на падающем, и на стагнирующем рынке, уметь подстраиваться, находить нужную целевую аудиторию, грамотное позиционирование, а также создавать правильные продукты, то есть современные, с использованием более экономоёмкиих материалов. В таком случае бизнес сможет функционировать без потери качества.
Чего ждать инвесторам в части окупаемости объектов?
— Здесь ситуация не меняется: всегда есть эконом-сегмент с очень небольшим порогом входа, где девелопер часто обещает очень высокую доходность от 20% до 30%, и даже 40% годовых. Скажу честно, на практике такую доходность можно встретить крайне редко, с этой недвижимостью работают профессионалы, и чаще всего речь идёт про очень узкий рынок капитала — инвестору "с улицы" туда попасть почти невозможно.
Но есть прямая зависимость: чем выше обещанная доходность, тем больше нюансов, которые при первом знакомстве с объектом не показаны.
Например, очень дешёвый дом означает, что это также недорогие материалы, на качестве и свойствах которых сэкономили, как и на некоторых технологических этапах. Впоследствии — через год-два — это будет компенсировано очень высокой восстановительной стоимостью, то есть ремонтными работами. В большинстве случаев такие объекты довольно быстро теряют товарный вид. Соответственно, гости перестают приезжать, цены начинают падать, оценки и отзывы ухудшаются. Такой бизнес максимум через 7 лет приходит в полную негодность. И далее либо капитальная реконструкция, либо снос и новое строительство.
В данном случае будет большая доходность в первые несколько лет, но потом она резко начнёт падать. При этом инвестор хочет не просто получить свои деньги назад, а зарабатывать на этом длительное время после того, как капитал вернулся.
Например, в Villingston Residence мы дважды в год полностью приводим резиденцию к состоянию новой. Это касается уличных работ, ремонта внутри домов, состояния техники и оборудования и так далее. То есть сколько бы лет резиденция ни использовалась в качестве объекта размещения, она остаётся новой. Это позволяет обеспечить сама конструкция — максимально технологичная, чтобы как эксплуатационные, так и расходы на амортизацию были минимальными.
При такой бизнес-модели основной заработок не на строительстве резиденций, а на долгосрочном использовании и качественном управлении. В данном случае мы говорим про стабильную доходность.
В данном сегменте нет крупных сетевых игроков — как это отразилось на становлении рынка, формировании стандартов?
— Рынок загородной недвижимости более сложный с точки зрения управления. Во-первых, этап создания проекта занимает больше времени. Во-вторых, особая специфика в части долгосрочного обслуживания. В этом сегменте важно лидировать именно в управлении издержками загородного комплекса, потому что территории больше, площади тоже — а доходность условно говоря соизмеримая.
Самое интересное для рынка Петербурга с точки зрения развития начнётся в ближайшие пять лет: он сформируется, продукт станет понятен, выработается единый механизм, появятся как раз крупные сетевые игроки — то есть команды экспертов в области управления не только доходностью, но и качеством сервиса. Опять же придерживаться стандартов высокого уровня затратно, поэтому именно лучшие предприниматели будут играть вдолгую.
Если в этом отношении сравнивать рынки Петербурга и Москвы: где более стремительное развитие и с чем это связано?
— Петербург является городом, создающим предпринимателей в сфере гостеприимства, — здесь людей с экспертностью в этом вопросе больше, чем в Москве, особенно в среднем и эконом-сегментах. В Москве — специализация на классах "премиум", "люкс", "суперпремиум" и т. д.
Если говорить о том, как в общем развивается рынок: в Петербургской агломерации конкуренция выше, чем в Москве. Проектов здесь тоже больше. Но там рост может быть быстрее, потому что покупательская способность выше.
Однако начинать с Москвы предпринимателям в сфере загородной доходной недвижимости — с точки зрения долгосрочной перспективы — чуть менее правильно. Большое преимущество Ленинградской области именно в разнообразии продуктов и растущей конкуренции. В Московской области сейчас можно создать любой по качеству продукт — и он всё равно будет работать, приносить некую доходность. Просто объём рынка выше, больше потенциальная целевая аудитория. Соответственно, качество отдыха в Москве может быть ниже, но цены всё равно будут выше, чем в Петербурге.
Другой вопрос: когда туда придёт бизнес, имеющий опыт работы в высококонкурентной среде, ему будет легче укрепить свои позиции на этом большом рынке, сильно проще с точки зрения реализации и доходности инвестиционных проектов.
И здесь вы уже имеете в виду свой опыт работы на петербургском рынке и новый амбициозный проект в Московской области, который уже анонсировали. Эксперты говорят, что в МО одна из основных сложностей — поиск подходящих участков для этого сегмента. Столкнулись с такой проблемой?
— В Московской области, как и в других регионах, на самом деле найти подходящий участок под конкретные цели и задачи, достаточно уединённых, неудалённых, с рекреационной составляющей и прочее, всегда является сложностью. Я уже рассмотрел более 150 предложений. Но в Московской области сейчас рынок продавца — за счёт этого не очень много времени приходится тратить на проверку участков с точки зрения юридических тонкостей, которые вызывают долгосрочные риски. Но там одна из самых распространённых проблем — отсутствие хороших качественных подъездных путей. Однако нам удалось найти устроивший нас вариант буквально в 30 км от МКАД.
Создавая новый проект, мы очень чётко понимаем целевую аудиторию, с которой будем работать: мы её расширяем, то есть новый проект будет ещё более доходным с инвестиционной точки зрения. Гостевой интерес есть — это однозначно будет один из трендовых объектов на рынке загородной недвижимости Московской области. Очень большое количество решений сейчас принято именно для того, чтобы сделать проект максимально привлекательным — и для арендаторов, и для инвесторов.
Учитывая масштабирование бизнеса, потребуется ли больше цифровых решений, которые будут помогать в развитии проектов?
— Задача компании будет управлять несколькими объектами, в том числе удалённо, без потери качества, контролируя уровень сервиса, доходности и расходов. За последние полгода мы изучили всё, что существует на сегодняшний день на рынке программного обеспечения. Нужного готового продукта, отвечающего нашим бизнес-процессам и требованиям просто не существует. Большинство вариантов ещё очень сырые — в реальных условиях они не дают нужный результат. А рынок требует качественного адаптивного решения уже сейчас. Поэтому мы заказали индивидуальную разработку: под нашу УК с нуля создается система управления.
Конечно, в сегодняшнем мире без оперативного получения информации из каждой зоны, с каждой глубины бизнес-процесса, не понимая эффективность каждого конкретного действия и исполнителя — лидировать на рынке будет действительно сложно. Цифровизация — это управление качеством и расходами, максимальная детализация. Это конкурентное преимущество. Без цифровых решений бизнес будет страдать недополучением доходности или упустит из поля зрения моменты, важные для гостя.
