В России чистый приток в закрытые паевые фонды (ЗПИФ) во II квартале 2024 года вырос до 378,6 млрд рублей, пайщиками ЗПИФов стали почти 260 тыс. частных инвесторов, следует из данных ЦБ.
В фокусе внимания оказались фонды недвижимости.
Так, на глобальном рынке за последние годы доля альтернативных инвестиций (включая бумаги фондов недвижимости — REITs) в портфелях частных инвесторов выросла до 30–35%. В России доля недвижимости у розничных инвесторов составляет 10–15%, а у состоятельных — до 25–30%, следует из данных аналитиков "Альфа-Капитал".
Почему ЗПИФы привлекают частных инвесторов
За минувшее полугодие открытые и биржевые паевые инвестиционные фонды (ОПИФ, БПИФ) привлекли 123,85 млрд рублей, подсчитали в Investfunds. В лидерах по доходности в первом полугодии оказались ПИФы, вкладывающие средства в драгметаллы, а также в акции.
В ЦБ, между тем, отмечают, что значительный приток средств фиксируется в розничные ЗПИФы, в частности, фонды недвижимости.
“
"Растущий интерес розничных инвесторов к вложениям в складские комплексы связан с высокими темпами роста онлайн-ретейла и повышением ставок аренды, которое увеличивает доходность таких инвестиций и усиливает их привлекательность в условиях повышенной волатильности фондовых инструментов. При этом через приобретение паев ЗПИФ такие инвестиции стали доступны для широкого круга инвесторов с небольшими вложениями", — отмечают в ЦБ РФ.
На территории пустыря между Полюстровским проспектом и проспектом Маршала Блюхера Преображение серого пояса Петербурга.
Зачем пайщикам склады, промзоны и квартиры
Причин интереса частных инвесторов к ЗПИФам недвижимости несколько, и не в последнюю очередь это связано с тем, что этот инструмент дает возможность частным инвесторам даже с небольшим капиталом вкладываться в самые разные сегменты рынка. Так, в последнее время начали активно формироваться фонды, инвестирующие в складскую недвижимость.
“
"Инвестиционная стратегия фондов, работающих в сегменте складской недвижимости, как правило, основана на получении дохода от сдачи в долгосрочную аренду складских комплексов. Это один из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка, поскольку дефицит новых складских комплексов способствует бурному строительству.
Парвиз Искендеров
исполнительный директор УК "Альфа-Капитал" в Санкт-Петербурге
Опрошенные "ДП" участники рынка ожидают, что формат light industrial будет развиваться, в частности, на территории старых промзон, которые городские власти не разрешили переводить под жилую застройку.
Кроме того, популярными становятся девелоперские фонды для розничных инвесторов. Они создаются как ответ на ужесточение кредитно-денежной политики и фактически позволяют инвесторам принимать участие в капитале проектов крупнейших застройщиков через инструменты коллективных инвестиций.
Перспективным становится сегмент инвестиций в жилую недвижимость и в регионах, которые развиваются за счет туризма и промышленного сектора, что к Северной столице относится в первую очередь, считают участники рынка. За первую половину 2024 года ЗПИФы приобрели 657 объектов. Причем для некоторых ЗПИФов покупка новостроек является одним их основных направлений работы.
После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию стоимость квартир, как правило, возрастает, что позволяет фонду рассчитывать на финансовый результат от продажи или сдачи квартир в аренду.
Крупные игроки на рынке, например, УК "Альфа-Капитал", предлагают в качестве объектов инвестиций рассматривать также коммерческую недвижимость разных форматов, арендаторами которой выступают крупные компании, также в перспективе в компании рассматривают инвестиции в гостиничный бизнес и туристическую инфраструктуру.
Вид сверху на панораму Петербурга, преобразование "серого пояса"
Риски сделки и специфика управления
Для крупных собственников недвижимости использование ЗПИФа может быть более интересным, чем владение объектом напрямую, отмечают участники рынка. Так, фонд позволяет реинвестировать весь полученный доход в покупку новых объектов, а также использовать возможность отложенной уплаты налога на прибыль.
“
"С точки зрения инфраструктуры риски здесь минимальные, потому что за деятельностью УК следит регулятор, а ключевые действия, которые совершает компания, согласовываются со спецдепозитарием ", — отмечают в УК "Альфа Капитал".
Кроме того, ЗПИФы подходят для непрофессионалов, у которых просто нет времени или опыта, чтобы правильно оценить объект для покупки. Деньги пайщиков находятся под присмотром профессиональных управляющих, которые имеют возможность оценить перспективы и риски сделки.
