Петербургским предприятиям не хватает зданий и помещений для запуска новых производств.
Общая площадь вакантных производственных помещений на территории Петербурга на середину 2024 года составляет около 43 тыс. м2, сообщили "ДП" в компании Maris. Проще всего найти площадку в Колпинском и Калининском районах, где свободно по 8 и 6% соответственно.
На третьем месте — Московский и Кировский районы (по 5%). Отдельные предложения есть в Центральном, Выборгском, Невском и Адмиралтейском районах. В остальных районах города и прилегающих районах Ленинградской области вакансия либо околонулевая, либо не превышает нескольких процентов от совокупного спекулятивного предложения.
Наиболее популярные локации для "промки" — Шушары, Ижорские заводы, Янино — Всеволожск, Парнас — Бугры и Таллинское и Волхонское шоссе.
Общий объём спекулятивного предложения производственной недвижимости Петербурга, по оценкам Maris, составляет около 1,33 млн м2, основная часть предложения приходится на универсальные объекты производственного назначения. К классу А относится 238 тыс. м2, к классу В — 480 тыс. м2, к классу С — 616 тыс. м2.
Сколько стоит аренда и строительство
Разброс по арендным ставкам достаточно большой, от 400 до 1200 рублей за 1 м2 в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи. Ставка зависит от качества помещений, транспортной доступности объекта, наличия дополнительной инфраструктуры и сервиса на территории комплекса, поясняют в Maris. Примечательно, что запрашиваемые ставки на производственные помещения на территориях бывших заводов и фабрик в целом сопоставимы со ставками в современных производственных комплексах и индустриальных парках. Вместе с тем выгодное месторасположение в черте города бывших крупных производств не всегда способно компенсировать низкое качество помещений, поэтому сейчас наблюдается постепенное снижение спроса на объекты "советского" наследия и увеличение объёмов спекулятивного производственного девелопмента.
При этом новое строительство в текущих условиях повышенного спроса ведётся в недостаточном для рынка объёме. Массовому строительству спекулятивных объектов также препятствует продолжающийся рост себестоимости строительства, включая стоимость строительных материалов. "Резких скачков в этом году не было, но себестоимость строительства растёт по разным категориям продукции. Тренд на увеличение стоимости сохраняется, и не видно предпосылок к его изменению", — говорит президент инжиниринговой корпорации "Ирбис" Геннадий Киркин.
"Петербург — город, где присутствует квалифицированный персонал и существует близость всей необходимой инфраструктуры, поэтому подготовленные площадки будут востребованы (прежде всего индустриальные парки). Область — аналогично", — добавляет он.
Разброс по ценам продаж — в ещё больших диапазонах. В черте города или зоне КАД — от 40 тыс. до 110 тыс. рублей за 1 м2 с учётом НДС, в области (на расстоянии до 20 км от города) — от 35 тыс. рублей за "квадрат". Как поясняют в Maris, стоимость во многом зависит от технических характеристик помещений, наличия и состояния инженерных сетей, выделенных мощностей, местоположения.
Ликвидного предложения на рынке не так много, наиболее привлекательные объекты быстро уходят с продажи. Отдельные предложения можно найти на "банкротных" торгах, где для погашения долгов перед кредиторами принудительно продают активы предприятий, признанных несостоятельными. Однако это специфический товар, информация о котором редко находится в широком доступе.
"Спрос крупных российских производственных компаний направлен на помещения в индустриальных парках и промышленных зонах. Интерес потенциальных арендаторов в большинстве случаев ориентирован на производственные помещения до 3 тыс. м2. При этом качественное предложение на рынке ограничено. Основной объём сделок происходит на территориях бывших фабрик и заводов, — рассказывают в Maris. — Ввиду ограниченного предложения на рынке недвижимости и специфики производства больше половины компаний не рассматривают определённую локацию при поиске подходящего объекта, а принимают во внимание другие критерии (транспортная доступность, инженерная инфраструктура, электрические мощности, класс опасности производства).
Малый бизнес уделяет внимание транспортной доступности, отдавая предпочтение комплексам, расположенным около станций метро. Небольшие компании–контрагенты предпочитают арендовать помещения в непосредственной близости от своего заказчика — производственной компании — и ориентируются в первую очередь на логистику и коммерческие условия".
В отсутствие готовых объектов, которые производственные компании могли бы купить или арендовать, ими часто рассматриваются участки под строительство. Оптимальный вариант в таких случаях — земли в составе индустриальных парков. Правда, здесь выбор тоже невелик. Наиболее популярные (и, соответственно, дорогие) предложения земельных участков под промышленную застройку расположены в существующих промышленных зонах вблизи КАД и крупных автомагистралей. Запрашиваемые цены — от 1 тыс. до 4,3 тыс. рублей за 1 м2 в зависимости от местоположения и инженерного обеспечения.
“
"Участков производственного назначения в городе достаточно, большинство из них даже имеет минимальные инженерные мощности, что подходит для создания относительно небольших производств. Строительство таких объектов сейчас ведётся достаточно активно, но для более крупных предприятий необходимы объекты большей площади с большими мощностями. А это значит, что в стоимость проекта требуется заложить затраты на инфраструктурное обеспечение — инженерные сети и дороги. Обеспечивать ими объекты сложно, дорого и непрогнозируемо по времени", — говорит исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов Елена Бодрова.
При существующей сегодня по сути заградительной стоимости кредитов для бизнеса развивать или тем более создавать производства с нуля небольшим предприятиям крайне сложно, добавляет она. Промышленная ипотека из–за её специфических условий и небольших лимитов фактически недоступна, редкие кейсы компаний, которым удалось её оформить, — скорее исключения из общего правила.
Что предлагает город
Закрыть, по крайней мере частично, потребности крупных предприятий в ближайшее время получится с помощью ввода новых площадок в составе особой экономической зоны "Санкт–Петербург", которая, как анонсировано, прирастёт за счёт объектов "Шушары", "Парнас" и "Дыбенко". Однако пока что речь идёт только о проектах, а в составе уже работающих площадок ОЭЗ свободных участков на всех желающих не хватает.
"Власти Петербурга и Ленобласти сейчас поступательно занимаются решением задач промышленных предприятий и действительно оказывают поддержку проектам в сегменте индустриальной недвижимости, но для основной массы компаний эта поддержка либо недоступна, либо недостаточна, — отмечает Елена Бодрова. — В результате многие предприятия, имеющие благодаря растущему спросу желание расшириться, увеличить мощности, после оценки всех затрат, к сожалению, вынуждены отказываться от развития и от новых заказов".
