Президент России Владимир Путин поручил увеличить к 2030 году обеспеченность граждан жильём до 33 квадратных метров на человека, а к 2036-му — довести показатель до 38 "квадратов". "Деловой Петербург" узнал у экспертов и участников рынка, достижима ли цель и что для этого нужно.
Программа, предложенная президентским указом, не содержит "революционных" положений. Похожие цифры обозначены и в стратегии Минстроя о развитии строительной отрасли до 2030 года, утверждённой в 2022 году. Согласно документу, к 2030 году обеспеченность населения жильём составит 33,3 м2 на человека с прогнозируемым ростом до 36,7 м2 к 2035-му.
Главный способ достижения заявленной цели — это увеличение объёма строительства. В прошлом году застройщики побили рекорд 1987 года, сдав более 110 млн м2 жилья. В апреле Марат Хуснуллин, на тот момент профильный вице-премьер, усомнился в способности отрасли удержать набранный темп.
"Нам не нужны рывки, нам нужны стабильные темпы. В этом году нам тяжело будет 110 млн м2 удержать", — сказал чиновник. Впрочем, он заверил, что в 2025-м в России будет введено более 100 млн м2 жилья.
Аналитики Дом.РФ оценили необходимые объёмы строительства в 134 млн м2 в год. "Жилфонд должен вырасти с текущих 4,1 млрд м2 до 4,8 млрд. Для этого ежегодно нужно вводить ~93 млн м2 жилья (уровень 2021). А для замещения устаревающего фонда ещё ~41 млн м2 жилья", — говорится в материалах организации.
“
"Мы около 20 лет говорим о том, что надо достичь показателя в 1 м2 на человека в год. Но пока максимум мы достигли 110 млн м2 в год. Если вспомнить, что у нас примерно 146 млн человек населения, то получается, что до сих пор мы выполняем только 75% от планируемого", — рассказал "Деловому Петербургу" доцент кафедры экономики, руководитель магистерской программы "Финансовые инструменты в экономике" Президентской академии в Петербурге Артём Голубев.
По его оценкам, чтобы достичь нужного показателя, объёмы строительства должны составить более 150 млн м2 в год.
"Шестилетка" глазами застройщиков
Обозначенные в президентском указе планы вполне реальны, полагают опрошенные "Деловым Петербургом" участники рынка. В последние пять лет в Петербурге и области вводилось чуть менее 1 м2 новостроек на человека в год. Обеспеченность жильём на одного человека в Петербурге составляет 27,8 "квадрата". Таким образом за оставшиеся 6 лет надо построить дополнительно по 5,2 "квадрата".
"Сейчас в стадии строительства в Петербурге около 7 млн "квадратов", ещё около 3–4 млн согласованы Градостроительной комиссией и могут стартовать в ближайшее время, если экономическая обстановка не изменится в худшую сторону. Кроме того, в Ленинградской области большие перспективы по строительству проектов индивидуального жилищного строительства (их возводится около 1,5–2 млн м2 в год). С учётом ипотечных программ интерес к такому жилью будет только расти", — говорит генеральный директор "Максимум лайф девелопмент" Игорь Карцев.
Скорее всего, федеральные власти делают большую ставку на проекты комплексного развития территории (КРТ), которые позволяют решать сразу две проблемы — ликвидацию аварийного жилья и строительство нового, полагают собеседники "Делового Петербурга". По данным Минстроя РФ, возможность применения механизмов КРТ рассматривается в 84 регионах страны в отношении свыше 1 тыс. территорий, а потенциал строительства оценивается в 181 млн м2 недвижимости, включая 131 млн м2 жилья.
"Но в Петербурге какой-то страх КРТ. Видимо, неудачная попытка продавить два года назад закон для редевелопмента хрущёвских кварталов отвратила Смольный от таких экспериментов, по крайней мере, до выборов. Что будет дальше, пока не ясно", — говорит один из директоров строительной компании.
По оценкам "Делового Петербурга", градостроительный потенциал реновации хрущёвских кварталов составляет более 40–50 млн "квадратов" жилья. И реализовать его можно будет в течение как раз 5–7 ближайших лет.
Впрочем, как считают застройщики, без дополнительных программ, стимулирующих спрос (а именно такой является программа субсидирования ипотечных ставок, которая заканчивается в июле этого года), реализовать планы президента будет сложно.
"Спрос при ставке 6–7% годовых и 15–17% различается кратно", — уверен директор департамента недвижимости группы ЦДС Сергей Терентьев.
При этом девелоперы надеются, что полностью от льготной ипотеки отказываться не будут. Безусловно, продление семейной ипотеки скажется на рынке положительно, но не стоит забывать, что и она имеет ограничения.
Ожидать падения цен на первичном рынке не стоит, уверены эксперты. "История с ценой после июля будет примерно такая же, как сейчас. Правда, сейчас государство пытается скорректировать цены на жильё в сторону понижения. Насколько это удастся — посмотрим. Недвижимость — довольно специфическая группа товаров, это не бензин и не продукты питания", — говорит начальник отдела продаж СК "Дальпитерстрой" Ольга Тихомирова.
Станет ли жильё в России доступным
В правительстве неоднократно называли граждан главным инвестором в сфере строительства. Рост реальных располагаемых доходов населения должен стать одним из важнейших условий выполнения программы. При этом за последние 10 лет в России всего пару лет фиксировался рост этого показателя.
"Требуется, чтобы доходы росли весьма существенно несколько лет подряд. ЦБ двигается в относительно правильном направлении, пытаясь высокой ставкой "задавить" кредитование. Потому что из-за роста кредитной нагрузки у людей не растут реальные располагаемые доходы", — отмечает Артём Голубев.
Он согласен, что цены на недвижимость едва ли могут существенно уйти вниз. Вероятнее всего, произойдёт их стабилизация на ближайшие 3-4 года, полагает экономист. При росте предложения и росте реальных располагаемых доходов доступность жилья может вернуться на уровень 2020 года.
"Если доходы будут расти на 10% в год, то за три года они вырастут на 30% и, соответственно, недвижимость станет доступнее на 30%. За это время ставка ЦБ уйдёт ниже 10%, а реальная рыночная ипотечная ставка дойдёт до 10% или даже ниже. Не потребуется субсидий от государства", — резюмирует Артём Голубев.
Какие дома будут строить через 6 лет
Поставленные задачи требуют обновления подходов к строительству и внедрения новых технологий.
"Строительство традиционными вариантами застройки, типа многоэтажных домов кирпично-монолитного вида, не даст, скорее всего, существенного прироста. Нужны не особо распространённые у нас технологии — это и малоэтажное строительство, и быстровозводимое жильё. Китайцы поставили несколько лет назад рекорд возведения за 42 дня. Почему бы не воспользоваться их опытом", — говорит Артём Голубев.
По его мнению, применение новых методов не обязательно будет означать возвращения к продуваемым хрущёвкам с кухней в 4 "квадрата". За полвека технологии существенно шагнули вперёд, отмечает эксперт.
Развитие индивидуального строительства (ИЖС) наряду с рынком арендного жилья и цифровизацией в 10-летней перспективе способны увеличить обеспеченность россиян жильём на 43% — с 28 м2 на человека до 40 м2, прогнозировал заместитель генерального директора Дом.РФ Алексей Ниденс в октябре 2023 года.
Кто будет строить в условиях дефицита кадров
Дефицит кадров в строительной отрасли, по данным Дом.РФ, за прошлый год вырос на треть, или примерно на 100 тыс. человек. В этом году ситуацию осложнили ужесточения правил для трудовых мигрантов. Как писал "Деловой Петербург", в апреле на рынке труда Петербурга недосчитались 60% соискателей из Таджикистана. Отток мигрантов из Узбекистана составил 40%. Сфера строительства оказалась среди наиболее пострадавших.
Перед правительством стоит задача поднять производительность труда в этой сфере на 22% относительно уровня 2021 года.
"Можно допустить те же китайские компании на рынок. Может, они и кадры свои привезут. В любом случае это будет не столько ручной труд, сколько производство конструкций с помощью имеющегося оборудования", — полагает Артём Голубев.
Ещё одна проблема заключается в том, что крупная доля рынка сейчас приходится на 5–7 ведущих компаний, отмечает собеседник "ДП". По его мнению, нужно увеличивать конкуренцию.
"Надо создавать такие условия, чтобы они (застройщики — прим. "ДП") брали объёмом, а не ценой. Условно говоря, при росте цены — строить барьеры, а при росте объёмов строительства, наоборот, давать какие-то льготы. И надо ослаблять регуляторные моменты для того, чтобы допускать на рынок новые компании, например, те, что вчера были подрядчиками", — подчёркивает эксперт.
