Проектов на объектах культурного наследия в Петербурге меньше не становится. Девелоперы вынуждены работать с памятниками, ведь пустых участков под застройку в центре города практически нет.
С какими основными проблемами при работе с объектами культурного наследия сталкиваются инвесторы, какие существуют механизмы их решений, обсуждали на днях участники круглого стола, организованного "Деловым Петербургом".
Памятник инвестору
"Глобального спада активности инвесторов по работе в историческом центре мы не наблюдаем. Если говорить отдельно об объектах культурного наследия, то ситуация такая же. Чуть больше активности мы видим по промышленным зданиям и территориям, поскольку они более удобны для приспособления для современного использования. Стоит отметить, что с серьёзными объектами культурного наследия работать быстро в целом невозможно, они требуют длительной стадии обсуждения, подготовки проекта, проектной документации и т. п.", — рассказал первый заместитель председателя комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГиОП) Алексей Михайлов.
"Я не замечаю каких–то разительных перемен в последнее время и повышенного интереса инвесторов к объектам культурного наследия. Работа с ними отчасти связана с тем, что поле деятельности в центре постепенно сужается, соответственно, девелоперам потихоньку приходится браться за всё более сложные и менее доходные проекты. Все начинают привыкать к тому, что надо работать с памятниками, к тому, что с ними можно работать и даже получать приемлемую норму прибыли", — отметил президент Санкт–Петербургского Союза архитекторов Владимир Григорьев. В то же время в Петербурге остаётся много объектов, включая знаковые, с которыми не происходит никаких изменений. Это "Красный треугольник", здание казарм лейб–гвардии Павловского полка на Марсовом поле и другие.
В целом работу в историческом центре, если говорить не только о памятниках, сдерживает отсутствие особых нормативов для этой части города и менталитет, считает Владимир Григорьев.
"У иностранцев считается, что жить в старом городе престижно, даже если там нет лифта, кривоколенные лестницы, плохая инсоляция, отсутствует кондиционирование и т. п. Поэтому в историческом центре недвижимость стоит дорого, дома там приводятся в порядок, — размышляет он. — У нас в 1990–е годы состоятельные люди скупали и расселяли квартиры на Таврической улице, на Потёмкинской. Но сейчас они предпочитают жить в новых элитных жилых комплексах с подземными парковками, охраной и другими атрибутами комфорта или в особняках в Курортном районе. Поэтому „портрет потребителя“ исторического центра сегодня — это скорее средний класс или чуть ниже. Учитывая это, встаёт вопрос экономической состоятельности проектов в центре города".
Заместитель директора СПб ГБУ "ГУИОН" Ирина Золотовская напомнила, что в прошлом году были приняты поправки, позволяющие приватизировать объекты культурного наследия арендаторами без проведения торгов.
"Согласна, что интерес инвесторов к историческому центру, к объектам культурного наследия, к сожалению, не возрастает. За пять предыдущих лет реализации программы “Рубль за метр” в хозяйственный оборот было вовлечено всего 12 объектов: два в 2019 году, три в 2020–м, четыре в 2022–м и два в 2023 году. Но мы полагаем, что изменения федерального законодательства в августе прошлого года создали дополнительную мотивацию для инвесторов. Ожидаем повышения интереса к программе благодаря тому, что теперь у арендатора после завершения работ на объекте есть выбор: переходить на льготную аренду либо стать собственником в соответствии с правилами, предложенными федеральными законодателями. За последние 4 месяца уже состоялись три аукциона, по последнему из которых цена на торгах за право аренды выросла более чем в 5 раз", — рассказала Ирина Золотовская.
Как работать с памятниками
"К сожалению, инвесторы и девелоперы редко задумываются, как сохранить объект культурного наследия. Но когда они начинают размышлять об этом, появляются идеи перемещения домов и реставрации зданий", — считает депутат Законодательного собрания Ленинградской области, секретарь попечительского совета Фонда содействия восстановлению объектов истории и культуры Анна Хмелёва. Фонд по своим объектам признаёт снижение темпов работ, связанное с общей экономической ситуацией.
Стоит учитывать, что современный девелопмент становится всё более социально ответственным, эта ответственность распространяется и на сохранение истории и культуры Петербурга. "Каждый инвестиционный проект в сфере строительства меняет город, поэтому стратегически любой девелоперский проект должен реализовываться таким образом и в таком виде, чтобы город становился красивее, удобнее и комфортнее для людей — и при этом оставался бы тем Санкт–Петербургом, который мы все любим и ценим. Это возможно, если девелоперы будут строить новое, не разрушая старое, а сохраняя историю, дух и душу Санкт–Петербурга", — отметил Александр Шестаков, основатель СК City Solutions и глава холдинга "Первая мебельная", в структуру которого входит строительная компания.
"Развивать центр просто необходимо, но как это делать — вопрос дискуссионный. Необходимо собирать профессионалов и искать какие–то компромиссные, но правильные решения. Если мы просто будем всё замораживать и делать законсервированный музей в центре, это будет неживая история. Также надо понимать, что в центре города огромное количество проблем с состоянием зданий — у нас сложные грунты, у нас очень плохие фундаменты. Город разрушается, и если не начать вкладывать в него деньги, то через какое–то время нашего туристического центра не будет. Мне кажется, одна из причин невысокой инвестиционной активности в центре состоит в том, что сейчас обсуждение любых проектов сводится к скандалам, к судебным разборкам. Это приводит к тому, что инвестор, который готов вкладывать в центр деньги, из–за высоких рисков уходит в другие проекты. Это совершенно неправильная ситуация", — считает генеральный директор ООО "НИиПИ Спецреставрация" Игорь Пасечник.
"Сложно не согласиться в отношении рисков, потому что за долгие годы работы мы поняли, что инвесторы могут „переварить“ любые ограничения, главное, чтобы они были понятны и стабильны. А в отношении реализации проектов в историческом центре сегодня существует высокий риск непредсказуемости, — прокомментировал Алексей Михайлов. — Но я не соглашусь с тем, что в городе всё ухудшается. Город наработал определённый опыт в восстановлении памятников. Действительно, не хватает определённых правил работы в центре, касающихся специфики исторической застройки. Мы много лет пытались продвигать очень правильную идею о придании центру уникального статуса с возможностью установления определённых регламентов, в том числе градостроительного проектирования. Это позволит разрешить ряд проблем, связанных с приспособлением. Нам кажется, что эту идею надо продолжать продвигать, несмотря на то что федералы нас не всегда слышат".
Что можно изменить в нормативной базе
"Проекты работы со зданиями в центре упираются в пожарные нормы, нормы СанПиН, недостаточную инсоляцию. Сегодня нет легальных способов согласовать жилую квартиру в старом фонде. И это притом, что та же самая инсоляция особо никому не нужна. Я бы, например, с удовольствием жил вообще без солнца, но в Эрмитаже, в северном крыле", — сказал Владимир Григорьев. Чтобы работать в центре, необходимо искать компромисс и принимать решения, согласен он. "Но во многом это решения не городского, а федерального уровня", — отметил президент Союза архитекторов. Для развития центра Петербурга, по его словам, помимо изменения нормативов от федеральных властей требуется и финансирование.
"Исторический центр Петербурга — это, безусловно, достояние всей страны. Объём необходимых инвестиций в центр города просто невозможно посчитать, очевидно, что для бюджета Петербурга это неподъёмная сумма. При этом проблема усиливается — во–первых, мы не сокращаем количество зданий, требующих принятия реконструктивных и реставрационных мероприятий, а во–вторых, дома стареют. Петербургу, конечно, нужно помочь", — считает Владимир Григорьев.
На фото: Владислав Шипунов, Игорь Пасечник, Василий Тимофеев
Вице–президент Санкт–Петербургского Союза архитекторов, руководитель архитектурного бюро "Я. К.". Александр Кицула отметил, что позитивные перемены будут происходить очень медленно и будут связаны не столько с совершенствованием законодательной базы (которая является сегодня препятствием для привлечения инвесторов), но и с тем, что при сокращении возможностей для девелопмента в центре будут подрастать новые поколения инвесторов, "у которых будет несколько другой подход, которые научатся не извлекать прибыль из простых операций, а совершать более сложные действия".
Он также считает, что в Петербурге необходимо разобраться с не совсем справедливым подходом к разным зонам и к разным типам зданий. "Сейчас по объектам культурного наследия работы ведутся по понятной, хотя и небыстрой и требующей дополнительных затрат процедуре. В целом подход к ним достаточно гибкий. При этом по историческим зданиям в зонах охраны режимы очень жёсткие, неоправданно. В своё время у нас возникла идея, что чётко прописанные законодательные ограничения решат все проблемы. Но это не так. Юристы не решат архитектурные, градостроительные проблемы за архитекторов, реставраторов и градостроителей. Эти проблемы должны решаться профессионально и не загоняться в сложные рамки. В целом я выступаю за здоровый волюнтаризм, использование знаний и опыта специалистов. Но здесь возникает проблема доверия общественности к таким специалистам. Доверия сейчас нет или оно находится на крайне низком уровне. Один из способов его восстанавливать — создавать хорошие примеры в этой области", — отметил Александр Кицула.
"Статус “объект культурного наследия” сегодня гарантирует массу головной боли инвестору, в подавляющем большинстве настолько сильной, что, дабы её избежать, проще вообще отказаться от проекта с использованием такого здания. Однако зачастую такой статус “вешается” автоматически — видим старинное или просто дореволюционное здание и называем его памятником. Да, есть действительно выдающиеся примеры работ архитекторов прошлого, произведения искусства, их стоит охранять, восстанавливать их облик и запрещать его менять. Но множество дореволюционных зданий представляют собой объекты типовой застройки тех лет, они не являются особо ценными, так почему же нельзя разрешить инвестору разобрать их “по кирпичику” и восстановить в том же виде, но с помощью современных материалов?" — рассуждает Александр Шестаков.
Такой подход поможет решить сразу несколько проблем. "Во–первых, это будет способствовать росту интереса инвесторов к работе в историческом центре со старыми зданиями. Во–вторых, новый дом — это новые коммуникации, современное благоустройство, которое украсит город. В–третьих, это ответ на острейший вопрос нынешнего Петербурга: где парковаться в центре? Любое здание в XXI веке оборудуется подземными паркингами, соответственно, мы уберём “лишние” автомобили с улиц, освободим проезжую часть, частично избавимся от пробок", — перечислил девелопер.
"Поправки в 820–й закон, которые сейчас широко обсуждаются, — это как раз переход к качественной оценке исторической среды. Сейчас действительно охраняется всё, и охраняется жёстко. Через качественную оценку мы, безусловно, можем перейти к более детальной охране исторических зданий, построенных качественно, и уйти от охраны менее качественных объектов. В дальнейшем эта методика, безусловно, будет совершенствоваться, охватывать другие территории", — отметил Алексей Михайлов.
"Отдельно хочу остановиться на работе с населением и на том, как население воспринимает тему охраны объектов культурного наследия. Например, нас очень волнует вопрос содержания общедомового имущества многоквартирных домов–памятников. Стоимость их содержания устанавливается комитетом по тарифам, и устанавливается без каких–либо сложных индивидуальных расчётов. Никакого ранжирования в вопросах содержания и эксплуатации жилых домов нет. Но ведь очевидно, что содержать исторические здания и объекты культурного наследия сложнее и дороже, чем хрущёвки. У собственников, в свою очередь, тоже упорно не хочет развиваться понимание того, что жить в объекте культурного наследия — это другая ответственность и другие траты. В сознании массового жителя он точно ни за что не должен платить и ни за что отвечать. И эта позиция, кстати, не мешает ему нежно любить город, гордиться им и вставать на его защиту", — отметила заместитель председателя Совета СПбГО ВООПИиК Елена Резникова.
Владимир Григорьев напомнил, что в Европе собственники несут ответственность за состояние объектов, а российское законодательство не столь строгое. "За границей у собственника могут отобрать дом за ненадлежащее состояние. Мы тоже должны прежде всего защищать государственные интересы и интересы неограниченного круга лиц. Это касается как памятников, так и работ по реновации, других проектов. Не можете содержать объект — тогда он должен переходить в собственность государства, которое, в свою очередь, также должно активнее заниматься этими вопросами. Возьмём в качестве примера Конюшенное ведомство. Неужели город в течение 20 лет не мог его самостоятельно отреставрировать под какую–либо общественную функцию? Это просто смешно", — говорит Владимир Григорьев.
Дом на колёсах
В качестве интересных примеров по работе с памятниками последних лет Игорь Пасечник назвал заявленный недавно проект реставрации Дома радио на Итальянской улице, проект приспособления здания Николаевского кавалерийского училища под школу, завершившееся преобразование территории Левашовского хлебозавода, реализованный проект приспособления здания завода Renault. Алексей Михайлов выделил проекты на территории бывших заводов "Красное знамя", "Красный гвоздильщик", приспособление под отель дома Вавельберга на Невском проспекте. Отдельно он отметил перенос корпуса Императорского воспитательного дома 1913 года постройки у набережной Чёрной речки. "Учитывая наработанный застройщиками опыт в этой области, нам очень нравится, что сейчас есть интерес к таким проектам", — говорит Алексей Михайлов.
По его словам, после переноса здания эту технологию стали широко обсуждать и другие девелоперы и подрядчики. "Безусловно, мы не дадим массово перемещать памятники, но знаем несколько объектов, на которых эта практика может быть применена. По ним уже ведётся предметная профессиональная дискуссия. Надеюсь, что в ближайшие год или два мы увидим новые примеры", — сообщил Алексей Михайлов.
"Перенос исторического здания на красную линию Выборгской набережной к даче Головина был осознанным решением. Теперь наш девелоперский проект „уходит“ в глубину участка, дальше от насыщенного транспортного потока, что абсолютно верно. Само же историческое здание перенесено на построенный паркинг, то есть проблема фундамента решена", — рассказал Александр Шестаков.
Напомним, что City Solutions передвинула здание Императорского воспитательного дома весом 3,2 тыс. тонн почти на 50 м ближе к Неве. Проект переноса был согласован с КГИОП, подготовка к нему заняла около года, а само перемещение длилось 18 часов. Затраты оцениваются в 100 млн рублей. Перенос происходил в несколько этапов. На первом внешний фасад здания был укреплён металлической арматурой. Затем под строением, в подвале, были смонтированы две железобетонные плиты толщиной 300 мм. Верхняя плита, связанная с внешней обвязкой дома специальными балками — рёбрами жёсткости, во время переезда служила опорой для здания и принимала на себя его вес.
"К этой же плите по периметру были прикреплены около 50 небольших домкратов несущей способностью не более 150 тонн. Нижняя плита, установленная на грунт, выполнила функцию трамплина — на неё опирались домкраты, с помощью которых приподнимали верхнюю плиту с домом. После этого конструкцию установили на роликовую систему, по которой дом буквально перекатился с одного места на другое. Он ехал со скоростью до 4 см в минуту", — рассказал Александр Шестаков. На фоне дефицита качественных земельных участков девелоперам всё чаще придётся искать и применять новые технологии для того, чтобы гармонично соединить историческую среду и современное наполнение премиальных комплексов, считает он.
Руководитель дирекции специальных проектов холдинга Setl Group Владислав Шипунов отметил, что перенос охраняемых зданий — не панацея от всех проблем. "От того, что мы, допустим, передвинем немного особняк Веге, реставрация по нему не станет экономически более целесообразной. Расчётная стоимость затрат на реставрацию и приспособление для современного использования превышает стоимость нового строительства. Такие проекты финансово нецелесообразны, но мы вынуждены ими заниматься. С одной стороны, охрана объектов культурного наследия — справедливое требование комитета, с другой — это ответственность перед нашими покупателями. Мы не просто строим квартиры, но и создаём и формируем среду, в составе которой не хочется оставлять аварийный объект культурного наследия", — говорит он.
Преобразование целых кварталов (например, в Песках или в районе Измайловских рот) генеральный директор City Solutions Василий Тимофеев считает возможным путём организации в них пешеходных улиц. В Петербурге есть два успешно реализованных примера — Малая Конюшенная улица и Малая Садовая. Купить там квартиры очень сложно — они продаются по заоблачным ценам и редко выставляются, говорит он.
"На пешеходной улице сразу же можно увеличить озеленение, улучшить среду проживания. Всё это приведёт к росту привлекательности жилья в этих локациях, что заинтересует инвесторов, готовых вкладываться в расселение, реконструкцию, к росту инвестиций. Мы получим изменение городской среды без особых затрат для бюджета", — считает Василий Тимофеев.
"Если придумать какой–то новый подход к качеству улучшения среды, то это может сработать. Это то, к чему мы должны стремиться. Если есть инвесторы с финансовыми возможностями, которые готовы по понятным законам, понятным правилам вкладываться в исторический центр, то нужно создать им условия для работы", — резюмировал Игорь Пасечник.
