С 2024 года при продаже апартаментов дольщикам вновь взимается НДС. Это может привести к росту цен в феврале–марте. Впрочем, эксперты надеются, что девелоперы найдут выход.
Нулевой НДС на услуги застройщиков при передаче построенных по договорам долевого участия объектов действовал с 2010 года, но теперь налоговые льготы будут распространяться только на жилые помещения.
Разговоры об отмене нулевого НДС на апартаменты велись ещё в 2021 году — тогда с соответствующим предложением выступил Минфин. "В целом такое ужесточение объяснимо. Уже много лет для властей остаётся приоритетом борьба с появлением новых обманутых дольщиков — для этого в первую очередь был принят закон об использовании эскроу–счетов. Апартаменты под такую защиту не попадают, так как приобретаются гражданами для коммерческого использования", — считает эксперт рынка недвижимости Андрей Вересов.
Отмена налоговой льготы произошла на фоне усиливающихся ограничений на строительство апартаментов в целом. Например, в Петербурге городские власти активно нагружают такие проекты соцобязательствами. Конечно, в меньших объёмах, чем жильё, но всё равно это ощутимая нагрузка.
Как будут начислять НДС на апартаменты
Пока всплеска цен на апартаменты не произошло. Как говорят эксперты, новые цены могут появиться с конца февраля — начала марта. Сейчас диапазон стоимости квадратного метра апартаментов комфорт–класса с чистовой отделкой составляет 163–261 тыс. рублей за 1 м2, бизнес–класса — 253–364 тыс. рублей за 1 м2.
При этом некоторые участники рынка считают, что нагрузка от возвращения НДС будет несущественна. Согласно закону налог распространяется только на услуги застройщика и его не нужно применять ко всей стоимости апартаментов. "Простой расчёт для примера. Берём апартаменты за 5 млн рублей, процент услуги застройщика составляет не более 20% от цены юнита, то есть 1 млн рублей. Отнимая от этой цифры 20%, мы получаем всего 200 тыс. рублей, что в масштабах полной стоимости апартов не такие уж большие деньги. На спросе данная мера никак не отразится. Всё, что повышает себестоимость продукции, так или иначе ложится на плечи конечного потребителя", — рассказывает директор по продажам DVA Group Алексей Бушуев.
При этом сами "услуги застройщика" никак законодательно не регламентированы. "Что такое “услуги застройщика” — никто не знает. Это пошло из старой редакции закона 214–ФЗ, когда были ограничения на целевое использование средств по ДДУ и одним из видов таких расходов были услуги застройщика. На практике застройщик пишет в ДДУ — цена по ДДУ столько–то, в том числе услуги застройщика — столько–то. То есть к этому можно отнести затраты на администрирование процесса строительства", — уточняет руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ "Качкин и партнёры" Дмитрий Некрестьянов.
Что предпримут девелоперы для сохранения спроса
Основные риски для спроса на апартаменты создаёт не НДС, а отсутствие "дешёвой" ипотеки для этой категории недвижимости, убеждены эксперты. С учётом ожидаемого снижения спроса можно говорить о том, что застройщики апартов будут зажаты между необходимостью компенсировать свои дополнительные расходы и невозможностью полного переложения их в цену в связи с отсутствием платёжеспособного спроса. Тем более что предпосылки для расширения рынка апартаментов никуда не делись. Во–первых, сохраняется тренд урбанизации и притока населения в крупные города. Во–вторых, всё больше людей хотят пользоваться жильём, но при этом не покупать его. В–третьих, есть огромная потребность в сервисном обслуживании.
На фоне роста ставок девелоперы делают упор на рассрочку. "Нашим клиентам мы предлагаем шесть гибких вариантов с порогом входа всего 10%, условно от 500 тыс. рублей. Апартаменты — это продукт с высокой инвестиционной доходностью и окупаемостью всего до 7 лет. О квартирах сейчас такого не скажешь. Например, студия или однушка плюс мебель и техника в нынешних реалиях окупятся в период от 10 до 15 лет. С современной ипотекой это уже малоинтересно", —рассказали в DVA Group.
Переход на рассрочки подтверждает и руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management Яна Лепешина. "В сегменте апартаментов можно часто встретить беспроцентные рассрочки. При этом есть программы с беспроцентными рассрочками без промежуточных платежей с мыслью, что, когда ставка снизится, будет возможен переход на ипотеку", — рассказывает она.
Многие девелоперы будут делать ставку на уникальность предложения, полагает директор по развитию сети апарт–отелей YE’S Антон Агапов. "Учитывая, что апартаменты могут реализовываться в уникальных локациях, где большой дефицит участков под реализацию жилой застройки, а также высокую доходность апартаментов для инвесторов, которая обеспечивается высокой загрузкой, как, например, в прошлом году, интерес застройщиков к этому сегменту не угаснет", — уверен он.
На помощь компаниям могут прийти и законодатели. Сейчас в Госдуме рассматриваются законопроекты, усложняющие сдачу квартир в краткосрочную аренду, что даст преимущество апартаментам, которые могут получить гостиничную классификацию и приносить собственникам доход, в том числе за счёт краткосрочной аренды.
"Ужесточение законодательства всегда вносит некоторый деструктив в развитие отрасли. Но рынок апартаментов отличается тем, что быстро приспосабливается к меняющимся условиям", — делает вывод генеральный директор компании VALO Service Константин Сторожев.
Ситуация на рынке апартаментов
В прошлом году, по предварительным данным DVA Group, было продано около 2,8 тыс. апартаментов, что на треть больше, чем годом ранее. Пик продаж пришёлся на сентябрь, когда было продано 573 апартамента, что сопоставимо с продажами за весь II квартал (595 апартаментов). Рост инфляции, колебания курсов валют, ожидание повышения ключевой ставки ЦБ (изменение условий ипотечного кредитования) активизировали покупателей к приобретению апартаментов.
Кроме этого, интерес к апартаментам подстегнул рост туристического потока. "Количество бронирований апарт–отелей в Петербурге за 2023 год по сравнению с тем же периодом прошлого года выросло на 30%. Загрузка апарт–отелей в летнем сезоне 2023 года была на уровне 90%. В Петербург всё чаще стали приезжать семейные туристы, а также молодые люди до 35 лет, которым комфортнее останавливаться не в классических гостиницах, а в апарт–отелях. Инвесторы видят эти изменения и реагируют на них", — рассказывают в VALO Service.
"Уже сейчас сегмент апарт–отелей составляет сильную конкуренцию классическим отелям, что начинает беспокоить отельеров. В течение лета 2023 года апарт–отели стали привлекать больше гостей на краткосрочное пребывание, то есть тех людей, которые приезжают в Петербург с туристическими целями", — утверждает генеральный директор "Максимум лайф девелопмент" Игорь Карцев.
Как говорят эксперты, наибольшим спросом пользуются апартаменты в проектах, только что выведенных в продажу и находящихся на заключительном этапе строительства. "Наибольшей популярностью будут пользоваться сервисные апартаменты в удачных локациях рядом с метро под управлением профессиональной управляющей компании, имеющей положительный опыт на рынке, доходные программы и продуманную концепцию с развитой инфраструктурой, высоким качеством проживания и сервиса", — уверен генеральный директор Element Development Виталий Коробов.
