Новый Петербург vs Новая Москва

Опыт развитых западных стран показывает, как можно успешно развиваться, используя полицентрическую модель с несколькими финансовыми, культурными и образовательными центрами. При этом население охотно обустраивается в пригородах и регионах при наличии там развитой инфраструктуры и рабочих мест. В России в настоящее время мы наблюдаем моноцентрическую модель развития — фактически в стране присутствуют только два центра: Москва и Санкт–Петербург. С учётом того, что Россия одна из самых больших стран в мире, данный путь развития представляется не самым эффективным для населения и экономики. В мегаполисах происходит перенаселение, в поисках лучшей жизни люди устремляются в крупные города, где образуется маятниковая миграция, в то время как привлекательность регионов снижается — наблюдается недостаток рабочих мест, более низкие доходы населения, менее развитая инфраструктура и, как следствие, отток населения. Решение создать Новую Москву преследовало цель изменить ситуацию, когда большинство людей работают в центре, а живут в спальных районах либо на окраинах, и снизить уровень маятниковой миграции в столице. Однако на деле Новая Москва фактически стала новым пригородом с московской пропиской, который, однако, не решил проблему маятниковой миграции, не получилось создать ещё одну точку притяжения населения. Что касается Санкт–Петербурга, на сегодняшний день он развивается по примеру Москвы — рабочие места сосредоточены преимущественно в центре, там же расположены наиболее благополучные районы. При этом многие окраины, такие как Кудрово, Шушары, Мурино, являются малокомфортными для проживания. Сейчас мы видим, что в Санкт–Петербурге количество выдаваемых разрешений на строительство снижается, в то время как в Ленинград­ской области этот показатель растёт. Из этого можно сделать вывод, что правительство планирует развивать пригороды Петербурга. Эту инициативу активно поддерживают и девелоперы, так как спрос на жильё смещается в область, где бюджет покупки ниже, чем в Северной столице. Так, например, GloraX уже приобрёл земельный участок под строительство комплекса комфорт–класса в посёлке городского типа Новоселье Ленинградской области. На территории 9,5 га GloraX планирует возвести шесть жилых корпусов, три из которых будут П–образной формы с закрытыми дворами. Начало строительства и старт продаж квартир запланированы на конец 2023–го — начало 2024 года. При грамотном подходе к развитию территорий пригороды с их благоприятной экологической обстановкой могут стать весьма привлекательными для жизни семей с детьми. Однако важно помнить, что одновременно с жилищным строительством необходимо развивать транспортную и социальную инфраструктуру, создавать рабочие места, проектировать общественные пространства для прогулок и отдыха.

Есть прекрасное выражение: если город стоится, значит — живёт. Действительно, благодаря строительству город продолжает своё развитие: появляются новые жители, интересные локации, социальные объекты, увеличиваются трудовые ресурсы и многое другое. Зачастую застройщики сталкиваются с проблемой сниженного спроса на пригородные объекты. Это обусловлено недостаточно развитой транспортной инфраструктурой: с нехваткой станций метрополитена, легкорельсовых трамваев и других крайне важных транспортных средств. Что же касается терминов «Новая Москва» и «Новый Петербург»: как я уже упомянула ранее, Новый Петербург глобально отличается от Новой Москвы отсутствием хорошей транспортной логистики. Почти все станции петербургского метрополитена находятся в рамках кольцевой автомобильной дороги, а Новый Петербург уже давно вышел за её пределы. Также стоит отметить, что чёткого понятия «Новый Петербург» нет, поскольку Новая Москва сосредоточена в одной локации и жители этой территории по прописке москвичи, а Новый Петербург расположен в разных частях и жители данных территорий где–то имеют городскую прописку, а где–то — областную. Поэтому сформировать точное определение довольно сложно. Новая Москва — это современные сельскохозяйственные и производственные предприятия, крупные торговые центры, спальные районы и новые коттеджные посёлки, расположенные на присоединённой к Москве территории. Она находится к юго–западу от прежних границ города. Если в понятие «Новый Петербург» включены южное и северное направления города, то я бы отдала предпочтение югу: Петродворцовому и Пушкинскому районам, Царскосельским холмам. Здесь уже сформирована единая концепция, есть ограниченная высотность и более развита транспортная инфраструктура. Если мы говорим про новые районы, особенно в проектах комплексного освоения территорий, то, конечно, там необходима вся социальная инфраструктура: медицинские учреждения, детские сады, спортивные и общеобразовательные школы, отделения полиции и многое другое. Важны и парковочные места, рассчитанные исходя из плотности населения.

Пригороды — это способ организации жизни и инфраструктуры с отсут­ствием ограничений уже сформировавшегося города. Иными словами, дешевле построить пригород, чем перестроить отдельно взятый район. В строительстве с чистого (или около того) листа можно задать реализацию современных сценариев. От типов занятости до проведения досуга. Учесть потребности людей, которые тоже меняются. Ну и в конечном счёте создать ту среду, на которую есть спрос, — с меньшей этажностью, с большим объёмом зелени, пространствами и центрами общественной жизни, школами, детсадами, оптимальными коммерческими площадями, паркингами и так далее. Новый Петербург уже начинал формироваться в прошлом веке. В советское время в административные границы включались Пушкин, Павловск, Петергоф, Красное Село и так далее. Которые являются сейчас городами в городе. В ряде случаев статус отдельных населённых пунктов упразднялся, как, например, Парголово, Шувалово и так далее. То есть процесс развития города, когда в его состав входит и получает развитие самостоятельная территориальная единица, сам по себе далеко не новый. У Петербурга есть возможность учесть ошибки Новой Москвы. А ошибок там немало, начиная от параметров построенного жилья. Скорее всего, если Новому Петербургу суждено быть, то его примерные контуры можно отследить сейчас по новым районам, появляющимся на южных территориях. Прежде всего это меньшая плотность застройки. То есть Новый Петербург по идее должен стремиться к европейскому типу организации жизни в агломерациях. Но ключевой фактор успеха будет заключаться в транспортной системе. Например, к аэропорту до сих пор на рельсах не подъехать и, судя по проекту генплана, не получится это сделать ещё долгое время.

Активному жилищному строительству в Новой Москве способствует стремительное развитие транспортной инфраструктуры (например, строительство станций метрополитена), что обеспечивает жителям комфортную среду для проживания, позволяя быстро и без пробок добраться в любую точку города. В Санкт–Петербурге пригородные территории застраиваются достаточно активно, но преимущественно в пределах 5–10 км от кольцевой автодороги. Более удалённые территории покупателям значительно менее интересны в связи со сложной транспортной доступностью. За границами КАД в современном Петербурге открыли всего одну станцию метро («Шушары»), при этом расположенную вне зоны жилой застройки. Активному развитию Нового Петербурга будет способствовать развитие сети скоростного общественного транспорта: либо метрополитена, либо железнодорожной инфраструктуры, например строительство современных ж.–д. станций с перехватывающими парковками и запуск скоростных электричек с удобным интервалом движения поездов. Комплексное освоение территорий с хорошо развитой транспортной инфраструктурой позволит создать Новый Петербург.

Появление новых пригородов — это естественный ход развития мегаполиса. Любой мегаполис и тем более агломерация — это подвижная структура, на этапе создания градостроительной единицы никто не может предсказать его границ через сотню лет. Поэтому новые пригороды всегда создаются как альтернативные городскому центру жилые формации в отдалении от центра города, постепенно врастая в городскую ткань. Отдалённые спутники крупнейших городов — от Пекина до Лондона — со временем стали частью мегаполиса, городскими районами. Основная сложность при строитель­стве пригородов состоит в том, что это проекты Greenfield, девелоперы таких проектов должны быть готовы «поднимать целину» — создавать инженерный каркас нового района, тщательно продумывать транспортные потоки, моделировать по­требности будущих жителей. Уровень городской среды в некоторых таких районах, не спальниках, конечно, а тех, которые строятся по принципам КРТ в условном Новом Петербурге, может быть даже выше — благодаря не ограниченному исторической застройкой территориальному ресурсу. Здесь есть возможность строить инфраструктуру, социальные, рекреационные, коммерческие объекты принципиально иного уровня. В основе этой градостроительной идеологии, на мой взгляд, лежит достаточно простой постулат — мы строим новые, экономически обособленные подцентры развития, сохраняя при этом привязку к «большому городу». Привязку, включающую все выгоды городского управления, опору на городской бюджет и, что немаловажно для конечных жителей, город­скую прописку. В Петербурге есть огромный объём земли, развивая который можно было бы реализовать концепцию Нового Петербурга без того, чтобы выходить за пределы его административных границ в Ленобласть. Например, южные приграничные районы города — Пушкинский, Красносельский, Петродворцовый — только в последнее время получили высокую оценку экспертов с точки зрения земельных ресурсов и промышленного потенциала. Эти локации обладают отличным потенциалом для развития комплексной застройки. Здесь есть крупные производ­ственные мощности, а значит — и точки приложения труда. Есть сложившаяся инфраструктура и природный потенциал для создания современных рекреационных пространств. Мощным стимулятором развития этих районов станет реализация крупных научно–образовательных центров. Так, уже началось строительство инновационного центра «ИТМО Хайпарк» в городе–спутнике Южном, в перспективе на юге планируются и другие образовательные объекты. Такие проекты дают старт для масштабного развития во всех направлениях — в части транспортного сообщения, жилого и коммерческого строительства, в развитии социальных сфер, связи с соседними районами. Если и можно называть какие–то городские территории Новым Петербургом, то юг — в первую очередь.

В настоящее время строительство жилья в пригородах Петербурга ведётся преимущественно в формате комплексного освоения территории. С учётом слаборазвитой транспортной доступности, которой характеризуется большая часть новых локаций за пределами КАД, в подобных проектах девелоперы всё чаще стремятся к воплощению концепции «город в городе». Грамотное воплощение подхода, то есть обеспечение жителей всей необходимой инфраструктурой как для работы, так и для отдыха, позволяет минимизировать «зависимость» от города, что положительно сказывается на востребованности подобных жилых комплексов. Среди новых форматов внутренней инфраструктуры, в последние пару лет получившей распространение в жилых комплексах петербургских пригородов, можно выделить коворкинги и соседские центры.

Новая Москва — это своего рода ответ на вызов, который стоял перед столицей в начале 2010–х. Несмотря на активную застройку, жилья в Москве всё равно не хватало, девелопмент тяготел к центру, а транспортный каркас не справлялся с этой нагрузкой. Столица могла расти вверх или же расширяться в соседний регион, превращаясь из моноцентричного в полицентричный город. Именно второй вариант был положен в основу генерального плана развития «агломерации Новой Москвы» и полностью оправдал себя. Основной целью генплана была децентрализация города, перераспределение государственных и деловых функций, создание, в дополнение к жилому фонду, новых рабочих мест и производственных центров за пределами города. При этом особое внимание было уделено транспортно ориентированному развитию новых территорий, за которое отвечала городская администрация, и одновременно качеству городской среды и внутренней инфраструктуре создающихся жилых районов — это зона ответственности работающих в Новой Москве девелоперов. По большому счёту Новая Москва — это два округа столицы, образованные 10 лет назад по принципу «запланированных городов». При планировании этих территорий была чёткая стратегия улучшения городской и природной среды и диверсифицированного землепользования. ТиНАО — это огромный территориальный ресурс, не стеснённый и не обременённый существующей городской застройкой, в отличие, например, от проектов реновации. Он дал возможность создания городской рекреационной, социальной и транспортной и инженерной инфраструктуры в том виде, в котором её хотели бы видеть власти, архитекторы и, конечно же, жители этих районов. В жилых проектах Новой Москвы изначально была заложена возможность реализовать концепцию 15–минутного города, обеспечить доступность всех городских сервисов. И что немаловажно, достаточно бережно отнеслись к существующим зелёным зонам, максимально сохраняя зелень для комфорта горожан. При этом ряд проектов Новой Москвы снимает и проблему превращения жилых районов в классические спальники благодаря формату Mixed use development — насыщения районов сразу несколькими якорными функциями — бизнес–центрами, крупными спортивными и рекреационными объектами и т. д. Это позволяет не только избежать проблемы маятниковой миграции в «большую» Москву, но, наоборот, самому новому району стать мощной точкой притяжения, повышающей ликвидность как жилья, так и ком­мерции. Термин «Новый Петербург» пока можно считать некорректным хотя бы потому, что город административно не увеличился за счёт новых территорий, как это произошло в столице. Вместе с тем, как представляется, путь развития петербургской агломерации похож на процессы, происходившие и происходящие в Новой Москве. Агломерация будет всё активнее развиваться за счёт проектов в области, в первую очередь потому, что здесь появляются проекты по технико–экономическим параметрам, качеству девелоперского продукта и уровню внутреннего благоустройства не уступающие проектам рядом с КАД в границах города. При этом областные проекты предлагают покупателям гораздо более выгодную стоимость квадратного метра, что сейчас важно для покупателей. Важным является и тот фактор, что петербургская агломерация, в отличие от московской, равномерно развивается сразу в нескольких направлениях. Главным направлением развития является Всеволожский район, который традиционно лидирует по масштабам застройки. А если говорить о наиболее перспективных направлениях развития, то я бы выделила ряд пограничных районов области, име­ющих самый очевидный потенциал, но при этом сильно недооценённых, — это южная зона агломерации. На юге уже заявлен ряд крупных научно–образовательных и промышленных проектов, которые неминуемо будут обрастать качественным жильём для специалистов. Большую роль играет и зона столичного тяготения, и близость основных сообщений со столицей — Пулково, М–11.