Холдинг UBS выпустил ежегодный отчёт о "мыльных пузырях" на мировом рынке недвижимости. В зоне риска — всего два города. Ещё более десятка мегаполисов эксперты считают переоценёнными. Названы и места, в которых цены, по мнению авторов отчёта, справедливы.
Ещё год назад аналитики UBS в рамках отчёта UBS Global Real Estate Bubble Index, посвящённого рискам образования "мыльных пузырей" на рынках недвижимости крупнейших городов мира, относили к рисковым девять городов — Торонто, Франкфурт, Токио, Цюрих, Мюнхен, Гонконг, Ванкувер, Амстердам и Тель–Авив. С тех пор список сократился до Цюриха и Токио.
За последние 10 лет цены на недвижимость в Цюрихе выросли на 50% — благодаря растущему количеству людей с высокими доходами. При этом ставки аренды с 2013 года увеличились лишь на 12%. "Несмотря на то что покупка дома является финансово неосуществимой для значительной части местного населения, цены могут оставаться относительно высокими дальше", — резюмируется в отчёте.
Что касается Токио, то цены на недвижимость здесь росли почти непрерывно на протяжении более двух десятилетий. Это привлекло в том числе международных инвесторов. Неблагоприятной тенденцией считается снижение стоимости аренды, начавшееся ещё в пандемию.
В списке переоценённых с точки зрения стоимости недвижимости городов — Майами, Мюнхен, Франкфурт, Гонконг, Торонто, Женева, Лос–Анджелес, Лондон, Тель–Авив, Ванкувер, Амстердам, Стокгольм, Париж и Сидней.
Всё честно
Справедливые цены на недвижимость, по оценке UBS, сегодня установлены в Милане, Нью–Йорке, Сингапуре, Мадриде, Бостоне, Сан–Франциско, Дубае, Сан–Паоло и Варшаве. Индекс, которым пользуются аналитики в своих расчётах, за год вырос только для Милана. Одна из самых популярных локаций для россиян последних полутора лет — Дубай — находится на третьей позиции с конца (в прошлом году город был на предпоследнем месте).
"Недвижимость в Дубае по–прежнему растёт в цене и приносит высокую доходность инвесторам. Однако вместе с тем растёт и истерия по поводу образования “мыльного пузыря” на рынке ОАЭ, — комментирует Юлия Луженская, руководитель офисов BlueWhale Properties в России. — Дубай уже не первый год остаётся в зелёной зоне, означающей справедливые цены на недвижимость, при которых вероятность образования “пузыря” минимально низка. При этом продолжает набирать обороты доходность как от перепродажи, так и от сдачи в аренду недвижимости. К примеру, в Париже средний срок окупаемости жилья при сдаче в аренду составляет 31 год, в то время как в Дубае это 15 лет". По её мнению, опасения инвесторов были напрасны и рынок Дубая продолжит ставить рекорды доходности.
Самые востребованные направления в последние годы — Сингапур, Дубай и Майами, говорится в отчёте. "В этих горячих точках международного спроса динамика цен на аренду и продажу явно заметна. Цены выросли до 40%, арендная плата стала на 50% выше, чем 2 года назад", — пишут эксперты UBS.
В то же время ежегодный рост номинальных цен в 25 анализируемых городах зашёл в тупик после стремительного роста на 10% год назад, отмечают в компании. С поправкой на инфляцию цены на 5% ниже, чем в середине 2022 года. Прирост цен, случившийся в пандемию, уже нивелировался, сегодня они близки к уровням середины 2020 года.
Берите что дают
В подавляющем большинстве упомянутых в отчёте локаций россиянам или людям с российским гражданством купить недвижимость невозможно либо крайне сложно, говорят в NF Group. "В первом полугодии 2023 года основной спрос на зарубежную недвижимость со стороны состоятельных россиян по–прежнему приходится на Турцию, ОАЭ и Кипр. Также россияне активно рассматривают недвижимость в Европе, например в Испании, с меньшим интересом — во Франции и США. Турция продолжает занимать лидирующую позицию в рейтинге запросов покупателей, однако по сравнению с первым полугодием 2022 года спрос носит более умеренный характер", — отмечает Анна Ларина, директор департамента зарубежной недвижимости NF Group.
По её словам, сегодня среди причин покупки 67% потенциальных покупателей рассматривают приобретение жилья за рубежом с целью получения вида на жительство или второго гражданства, а 33% — для собственного проживания и инвестиций.
"Снижается спрос на те направления, куда сложно перевести денежные средства, где сложно осуществить покупку и где возникают риски дальнейшей конфискации недвижимости или блокировки счетов. Спрос на недвижимость в тех странах, где для россиян есть ограничения, продолжит снижаться, если внешние условия не изменятся", — добавляет Анна Ларина.
Российские инвесторы проявляют очень высокий интерес к инвестициям в зарубежную недвижимость, рассказывает Ирина Мошева, CEO и управляющий партнёр Intermark Global. "Это прежде всего связано с желанием диверсифицировать активы, избежать валютных и страновых рисков, — объясняет она. — Стрессовые покупки первой половины 2022 года сейчас уступили место осознанному выбору наиболее перспективных направлений".
По сравнению с прошлым годом интерес к покупке зарубежной недвижимости снизился по большинству направлений на 25–45%, возражает Филипп Березин, главный редактор Prian. "Понятно, что сравнивать конкретные месяцы (например, октябрь) не совсем корректно, поскольку в октябре 2022–го на фоне мобилизации спрос в моменте вырос в 8–10 раз. Существенно — в 1,5–2 раза — снизилось число тех, кто интересовался зарубежной недвижимостью с целью переезда. А вот покупателей–инвесторов за год если и стало меньше, то незначительно — на 8–10%. За последние 2 года резко упал спрос на европейские страны, в том числе те, которые считались классическими инвестиционными направлениями, — Великобританию и Германию. Причиной этого стали, впрочем, проблемы, связанные с процессом покупки, а не с долгосрочными перспективами европейской недвижимости. Вырос интерес к странам Ближнего Востока и Юго–Восточной Азии", — говорит Филипп Березин.
Взять и сдать
Наиболее стабильными представляются инвестиции в апартаменты и виллы в крупных городах для сдачи в долгосрочную аренду, считает Ирина Мошева. "Практически все зарубежные страны, не входящие в список недружественных, для этого хорошо подходят. Отдельно выделим Дубай, Пхукет как наиболее доходные направления. Также в качестве перспективных направлений для инвестиций в недвижимость отметим Оман на Ближнем Востоке и остров Бали в Юго–Восточной Азии", — говорит она.
По словам Филиппа Березина, для получения дохода от аренды можно смотреть на страны Юго–Восточной Азии, ещё не восстановившиеся после пандемии, — Таиланд и Индонезию. В первую очередь речь идёт об основных туристических регионах — это Пхукет, Паттайя, Бали. В Таиланде можно зарабатывать 4–7% годовых, на Бали даже больше, утверждает эксперт. В Индонезии рост в 30–50% можно получить за счёт удорожания по ходу строительства.
Впрочем, где больше доход, там и выше риск. На Бали он связан с появлением на рынке новых застройщиков, не всегда предлагающих надёжный продукт.
"На стабильный доход от аренды — 4–8% — можно рассчитывать в странах Ближнего Востока, которые активно начинают выходить на зарубежные рынки. Кроме уже знакомых ОАЭ это Оман, Бахрейн, Катар", — резюмирует Филипп Березин.
