О специфике петербургских покупателей, будущих проектах и региональной экспансии "Деловому Петербургу" рассказал Искандер Юсупов, заместитель генерального директора компании "Унистрой". Девелопер из Татарстана выводит на рынок Северной столицы крупный проект комплексного освоения территории.
Под свой первый проект в Лисьем Носу компания купила участок четыре года назад, когда ситуация на рынке была принципиально другой. Как вы оцениваете решение выйти на рынок Петербурга сегодня, было ли оно верным?
— Это философский вопрос — с момента принятия решения о выходе на новый рынок до запуска проекта проходят годы, в нашем случае ситуация действительно сильно изменилась. На подготовку первого проекта в Петербурге у нас ушло три года, второго — четыре.
Искандер Юсупов, заместитель генерального директора компании "Унистрой"
Почему именно Петербург — и как вообще вы выбираете новые регионы для своей экспансии? В каких городах России сейчас работаете?
— В целом, решение о выходе в новый регион принимается на основании анализа общей экономической ситуации и рынка недвижимости. Мы выбрали Петербург, потому что это большой рынок, вторая столица с ценами реализации жилья выше средних. Хотя цены в Казани, в нашем родном регионе, сегодня практически догнали петербургские.
В своё время мы вышли в Тольятти, где приобрели интересный участок по интересным условиям. Это был первый опыт, затем в списке городов нашего присутствия появились Уфа, Петербург. Этим летом мы вышли в Екатеринбург и в Пермь. Екатеринбург — очень живой рынок с высокой конкуренцией, где реализуются уникальные проекты, а жилья строится в три раза больше, чем в Казани, хотя население различается незначительно. Там у нас пока что реализуется один проект, в ближайшее время стартует второй, а до конца года запустим третий. В Перми конкуренция значительно ниже, но рынок тоже живой, работают многие федеральные компании. Там строится один жилой комплекс, ещё два планируем начать в следующем году.
Мы видим снижение спроса, колебание цен, активную работу застройщиков, новые продукты. Как, на ваш взгляд, рынок изменится в краткосрочной перспективе, например, в течение года? И что мы увидим через 5, 10 лет?
— Сейчас в целом обстоятельства такие, что никто не может наверняка что-то прогнозировать. Но очевидно, что ситуация на рынке будет продиктована тем, что будет с ипотекой с господдержкой. В случае отмены или резкого изменения условий, это значительно скажется на продажах.
Как вы оцениваете текущую ситуацию на рынке региона с точки зрения конкуренции между застройщиками и проектами, потребительских предпочтений?
— Петербург — город высокой конкуренции. Есть сформировавшиеся крупные компании, типа ЛСР, SetlGroup. Мы видим, что в комфорт-классе застройщики работают над продуктом, над его улучшением. В стандарт-классе — в меньшей степени. Как и на всех рынках основной спрос представлен в массовом сегменте. С точки зрения покупателей, думаю основное отличие в том, что клиенты приходят в офис очень подготовленными. Они досконально изучают проектную декларацию, особый интерес проявляют к строительным материалам и технологиям, и это здорово.
Есть мнение, что крупные местные компании, избалованные высоким спросом и относительной стабильностью, по качеству иногда уступают региональным застройщикам, привыкшим работать в сложных условиях, с высокой конкуренцией и низкой маржинальностью.
— Действительно, на столичных рынках была такая ситуация, особенно на московском, где, по сути, покупали всё, что есть. Это расслабляет. Но мы больше ориентируемся на компании, у которых есть чему поучиться, которые в чём-то нас превосходят. В Петербурге есть застройщики, которые создают хороший продукт, стараются вкладывать в душу.
Что ваша компания может привнести на рынок Северной столицы?
— Наша сильная черта — благоустройство. Я много где был, посещал многие объекты, в том числе за границей, и объективно у нас очень хорошее благоустройство. По данному направлению у "Унистрой" есть определённые стандарты, по которым мы будем работать и в Петербурге.
Если говорить о продуктовых "фишках", то надо отметить, что за последние годы все девелоперы сильно подтянулись по продукту, удивить чем-то рынок уже сложно. В своём новом проекте в Петербурге мы планируем, как и везде, делать электронные замки, это давно развито в Азии — в Китае, Японии, других странах. Они открываются по отпечатку пальцев.
В своих проектах мы внедряем элементы "умного дома", но речь о функциональных элементах и тех, что обеспечивают безопасность, без баловства вроде "Алиса, открой шторы" или "Алиса, закрой шторы". Например, мы устанавливаем датчики протечек, которые в случае аварии автоматически перекрывают воду. Плюс делаем удалённое управление всеми системами.
Стандартный набор, для нашей компании он базовый: колясочные, отделка white box, бесшумные импортные лифты, хорошие малые архитектурные формы. Кстати, в Петербурге у одной крупной известной компании, я видел такую детскую площадку, что мне стало жалко детей, которые будут на ней гулять. Мне кажется, у меня в детстве в 80-х годах площадки были лучше. В наших проектах будет не так, у нас дети будут радоваться.
Если разговор зашёл о детях, то коснулись ли ваших проектов новые правила, по которым застройщики в Петербурге сами возводят социальную инфраструктуру для своих проектов — садики, школы и т.п.?
— Не без этого. В нашем проекте в Лисьем Носу будут четыре детских сада, поликлиника, две школы, Дом молодёжи, МФЦ, отдел полиции, Дом культуры и культурно-оздоровительный комплекс. Плюс проектом предусмотрено создание парковой зоны.
Расскажите подробнее про этот проект.
— Он реализуется в известной в Петербурге локации — посёлок Лисий Нос недалеко от Сестрорецка. Насколько мы знаем, петербуржцы любят этот район, это курортная зона. Проект будет малоэтажным, до четырёх этажей, что важно с точки зрения эмоционального благополучия — высокая плотность давит на психику. В нашем случае речь идёт о невысокой плотности и невысокой этажности — жить и находиться там будет комфортно.
Выбранная нами категория — комфорт-класс, это то, что у нас получается лучше всего, и то, за что нас ценят покупатели, в том числе семейные — их у нас очень много. Этот проект также рассчитан на молодые семьи, но не только на них. У нас есть похожий проект в Татарстане, его часто выбирают пожилые люди, которые обращают внимание на близость к городу одновременно с близостью к природе. В Лисьем Носу, я думаю, такая категория покупателей тоже может появиться.
Также мы знаем, что рядом работает достаточно большое количество сотрудников Газпрома. Конечно, компания снимает для них жильё, строит собственное, но, возможно, кого-то заинтересует и наш проект.
Сейчас, как кажется, не самое удачное время для выхода крупных проектов. Действительно ли это так? Или вы видите какие-то хорошие предпосылки по продажам, по спросу, по вниманию со стороны покупателей? Или в любом случае Петербург как второй город страны нельзя мерить общими мерками, и тут спрос уже во многом формируется на постоянной основе региональными покупателями?
— Сейчас вполне удачное время для старта новых проектов, потому что рынок никогда не был активнее, чем за последние 2 месяца. Другой вопрос — что сейчас в принципе вся жизнь волатильна и непредсказуема. Если опираться только на это, то в принципе никогда ничего нового не запустишь. Задача девелопера — грамотно оперировать портфелем, т.е. строить меньше в периоды спада и активизироваться в периоды подъёма. Наш проект разбит на достаточно безопасные по площади очереди, что позволит нам регулировать спрос в периоды колебания рынка.
Какими очередями вы будете выводить на рынок и когда планируете завершить?
— Первая очередь будет 40 тыс. м2, т.е. достаточно маленький объём. Общая площадь — 370 тыс. м2. В целом, срок освоения у нас рассчитан на 12 лет, до 2035 года.
Есть ли определённая специфика петербургского рынка, наших покупателей?
— Мы знаем, что в Петербурге есть недоверие к незнакомым компаниям, что местным покупателям важно, чтобы в портфеле у застройщика был сданный именно в Петербурге проект, который можно посмотреть своими глазами. Будем с этим работать, благо сейчас есть много проверенных ресурсов, на которых можно отследить историю компании, реализацию проектов, их качество. Да, в Петербурге нам пока нечего показать, но уже в конце года мы сдадим свой первый объект — клубный дом Upoint. И нам будет, что продемонстрировать рынку и покупателям: качество продукта, сдачу в срок, высокий уровень благоустройства среды, клиентского сервиса.
Кто будет управлять вашими объектами в Петербурге?
— У нас есть собственная сервисная компания. В прошлом году на двух федеральных конкурсах, один из которых Urban Awards, она получила звание лучшей в России. С этим же подходом мы будем работать в Петербурге. Свою сервисную компанию здесь мы создали в июне, и дом, который сдастся в этом году, будет находиться под её управлением.
Вы планировали приобрести активы уходящей с петербургского рынка компании Bonava, но сделка не сложилась. Вы продолжаете искать участки на новые проекты?
— Во все регионы мы заходим основательно, планируем оставаться там надолго и всерьёз. Сейчас в Петербурге мы смотрим новые проекты, поиски не прекращаем. Как только будет что-то интересное — зайдём в сделку. Одновременно мы рассматриваем такие города как Самара, Нижний Новгород, Новосибирск, Тюмень.
А Москву?
— Тоже смотрим. Но в Москве очень высокий ценник и не очень прозрачные юридические и финансовые аспекты сделок, а для нас это очень важно. В среднем, мы приобретаем один участок из ста отсмотренных, у нас очень осторожный и взвешенный подход. Лучше мы откажемся от сделки, но зайдём наверняка. Правда, надо отметить, что угадать удаётся не всегда. Например, мы не рассчитывали, что подготовка проекта в Петербурге займёт четыре года. Но сейчас разрешение на строительство получено, всё уже позади.
