Оправданный оптимизм девелоперов и методы игры на нестабильном рынке

В прошлом году много говорилось о снижении маржинальности девелоперского бизнеса. По Петербургу данные экспертов специфичны: сделки приостанавливаются, новые крупные проекты пока не выводятся, все в ожидании большей определённости. Это так на ваш взгляд?

— Для рынка макроэкономическая и политическая ситуация в 2022 году спровоцировала очередной шок. Но строительная отрасль к ним привыкла: много кризисов пережито. Поэтому определённый запас прочности был.

С точки зрения реакции игроков — она кардинально у всех отличается. Есть категория, которую можно назвать "паникёрами": они считают, что рынок будет продолжать падать дальше. И реакция соответствующая: многие приостанавливают приобретение проектов, не выводят даже те, что уже куплены. Это категория, наиболее экстремально реагирующая на кризис. Есть те, кто придерживается "стабильного подхода": купленные площадки выводят в продажу — но земельный банк не пополняют. Мы в этой ситуации относимся к третьей категории — "оптимистов". Прекрасно понимаем, что и этот кризис тоже когда-то закончится, поэтому выводим в продажу купленные площадки, приобретаем и пополняем земельный банк. И более того — планируем в 2025 году выходить на IPO.

То есть, как неисправимые оптимисты, вы верите, что всё стабилизируется, дно нащупаем, оттолкнёмся и пойдём вверх?

— Это не только оптимизм, но и расчёт. В компании утверждена стратегия на 2023–2027 годы — мы смотрим вперёд на 5 лет, выстраиваем стабильный эффективный и успешный бизнес. А в основе — серьёзные расчёты, маркетинговый анализ, анализ предыдущих кризисов на рынке недвижимости, как в нашей стране, так и в мире. Рынок не может падать бесконечно — это закон рынка. Вопрос — где он нащупает дно. По нашим прогнозам, это 2023 год.

Благодаря такой стратегии у компании достаточно хорошие показатели продаж жилья? По итогам 2022-го Glorax удвоил этот показатель в сравнении с 2021 годом…

— Это связано с двумя факторами. Первый — мы вывели на рынок три новых проекта: Glorax Василеостровский, апарт-отель 25/7 и Glorax Балтийская. Второй — мы серьёзно работаем над эффективностью собственной системы продаж.

Во время пандемии государство серьёзно поддержало отрасль с помощью низких ставок по ипотеке. А меры во время кризиса 2022 года были столь же эффективны или недостаточно действенны?

— Таких низких ставок больше нет, но сейчас есть различные льготные программы ипотеки, которые действительно оказывают очень большую поддержку отрасли. По сути, государство поддерживает весь объём спроса: на сегодняшний момент до 90% сделок — ипотечные. Помимо этого, есть профильные послабления. Например, снятие штрафов за возможную просрочку сдачи объектов в эксплуатацию, что происходило не из-за плохой работы девелоперов и строительных компаний, а вследствие перебоев с поставками используемых материалов. Это всё, я считаю, дало нужный эффект в 2022 году. Хотелось бы и других действенных решений. Например, такая мера, как поэтапное раскрытие эскроу, о котором отрасль давно говорит, могла бы дать очень серьёзное послабление и поддержку девелоперам.

Как вы оцениваете крестовый поход Центробанка против ставок в 0,01-0,1% и других программ, стимулирующих спрос? Насколько сильно он сказывается на бизнесе?

— Я думаю, что это ведомственная разобщённость. Понятно, что Центробанк преследует свои цели и задачи, правительство в части поддержки строительной отрасли тоже придерживается своих ориентиров. Мне кажется, здесь каким-то образом нужно уравновесить эти два вектора. Потому что строительная отрасль это локомотив экономики. За ней идёт производство строительных материалов и многое другое, в том числе в последнее время и IT-сфера.

Поддержка стройки — это достаточно серьёзный стратегический выбор государства. И у меня такое ощущение, что он уже сделан.

На мероприятиях "ДП" на тему импортозамещения в стройке заметно разделение застройщиков на две большие категории: одни совсем не верят, что найдут аналоги, у других всё хорошо. Вы к какой относитесь?

— Повторю: мы оптимисты. Во всём. Что касается деления застройщиков на категории — это может быть отчасти связано с теми сегментами, в которых они работают. Если говорить про массовую застройку, то здесь объём импортных материалов не так велик — может быть, до 10%. Потому что, начиная с 2014 года, процесс импортозамещения всё-таки с разной скоростью, но проходит. И определённая адаптация отрасли — именно в массовом сегменте — можно сказать, почти состоялась. Есть ещё трудности, но они практически все уже пережиты. Если говорить про премиальную застройку — там сложнее. Это отделочные и фасадные материалы другого качества. И процессы перестраивать сложнее — при этом маленькая ёмкость рынка, поэтому нет такого быстрого отклика. В премиальных проектах объём импортных материалов может доходить до 30%.

Пока за этот год никаких громких заявлений о прекращении работы, схлопывании от девелоперов не звучало. На ваш взгляд, это не конец? Будут уходы ряда игроков с рынка?

— Мне кажется, будут. И процесс будет происходить не "в лоб", без объявлений об уходе, скорее всего через M&A-сделки. Вероятно, продолжится процесс, который начался значительно раньше, — ускорится консолидация отрасли. Первая десятка игроков будет укрупняться, поглощая или входя в некие партнёрские отношения с более мелкими игроками.

Вам это тоже интересно?

— Да, мы рассматриваем такую возможность. Для нас с точки зрения выхода на IPO важно, чем нам могут быть интересны компании для возможного поглощения. Первое — это качественный земельный банк, когда мы можем достаточно быстро нарастить свой, покупая компанию, а не отдельные площадки. Второе — это диверсификация по регионам. То есть когда мы в рамках нашей стратегии и так планируем выходить в регион и в этой ситуации приобретаем или входим в партнёрство с каким-то локальным игроком, тем самым приобретаем местную экспертизу и ускоряем процесс. И третье, что нам интересно — дополнительные компетенции. В данном случае не девелоперские, потому что они есть внутри компании, а "коллег по возможному цеху". То есть когда это вроде бы слияние и поглощение, но по сути — некая вертикальная интеграция, покупка дополнительной экспертизы. Мы смотрим в этом направлении. Это может быть партнёрство с IT-компанией, с крупными банками. Но здесь мы уже говорим не об M&A-сделках, а скорее про вход в какую-то экосистему. Мне кажется, сейчас сама ситуация стала более подвижной — происходит неокапитализация этого процесса.

Насколько Петербург для вас интересный город — с точки зрения бизнеса?

— Очень. Но мы прекрасно понимаем, что с планом выхода на IPO и позиционирования себя как серьёзного федерального игрока, мы не можем замыкаться на Петербурге. И мы уже достаточно давно вышли за его пределы. У нас есть проекты в Москве. Мы приобрели ряд площадок в Нижнем Новгороде, где, на мой взгляд, мы реализуем один из интереснейших проектов — и знаковых для города — Glorax Черниговская. Объект расположен в историческом центре: поэтому получится уникальное для Нижнего Новгорода сочетание традиционной архитектуры, среднеэтажной и высотной застройки. Мы планируем значительно более активно развиваться в Ленинградской области. А также рассматриваем другие регионы.

У вас есть премиальные объекты, но в целом в стратегии вы ориентируетесь на комфорт-класс — не боитесь, что денег у покупателя станет меньше и этот сегмент будет менее востребован на горизонте ближайших 5–6 лет?

— Что выбор может качнуть в сторону "эконома"? В последнее время прошли два достаточно серьёзных процесса. Во-первых, сильно размылись границы между различными классами жилья. То есть на сегодняшний момент классические атрибуты "бизнеса" во многом перекочевали в "комфорт". В то же время, что такое именно "эконом" — сформулировать сложно, потому что отчасти проекты "комфорта" уже где-то на границе или за границей своего сегмента находятся.

Во-вторых, рынок активно развивается. За последние годы покупатель стал значительно более разборчив. То есть стандарты рынка серьёзно подросли. И в этой ситуации доля классического "эконома" в понимании 2014–2015 годов — весомо сократилась. Клиент уже зачастую готов приобрести меньшую квартиру, но с более высокими потребительскими качествами. Потому что проекты класса "комфорт" это не только функциональная квартира, но и общественные пространства, благоустройство территории, социальная инфраструктура, соседи, локация. То есть люди сейчас больше стараются купить всё-таки образ жизни, а не квадратные метры.

Планируете пополнять земельный банк?

— Достаточно активно и даже агрессивно во всех регионах присутствия. О темпах скажу так: сейчас на этапе проектирования строительства в компании находится порядка 850 тыс. м2 — уже в 2025 году мы планируем выйти на показатель в 1,5 млн м2.

Glorax является одним из лидеров рынка в процессе цифровизации стройки: это дорогое удовольствие?

— Да, безусловно, это дорого. Но это на сегодняшний момент некий must have. И мы прекрасно понимаем, что эти инвестиции окупятся, но другое дело, что горизонт этой окупаемости — не прямо сейчас и даже не через год. Это инвестиции на будущее, которые в долгосрочной перспективе дадут возможность выходить на лидирующие позиции.

Вы вышли на рынок капиталов — зачем вам это?

— Во-первых, мы диверсифицируем источники финансирования. Во-вторых, бонды менее волатильны в текущей ситуации, потому что предлагают их держателям уверенный купонный доход — а мы предлагаем достаточно высокий и привлекательный.

Ещё одна цель — накопление некоего опыта для того, чтобы в 2025 году при выходе на IPO мы были уже не новичком, а компанией, которая имеет определённый публичный бэкграунд.

У вас же очень быстро раскупили облигации, размещённые в марте 2023-го, — более 80% от общего объёма ценных бумаг менее, чем за 10 дней?

— Да, это было удачное размещение. Здесь несколько факторов: достаточно высокого купона; доверия к компании — потому что у нас чёткий взгляд в будущее и мы оптимисты, что, наверное, тоже привлекает потенциальных держателей бондов; и третье — профессиональная команда, которая имеет достаточно глубокую экспертизу работы с публичными рынками.

Вырученные деньги пойдут на увеличения портфеля проектов?

— Это финансирование, которое привлекается под приобретение земельных площадок. По сути, под ту стратегию, которую мы выбрали и в рамках которой мы выходим на IPO в 2025 году.

Что в вашем понимании "публичная компания"?

— Прозрачность, которой мы на сегодняшний момент придерживаемся: уже больше трёх лет ведём отчётность по МСФО. Планируем публиковать результаты нашей деятельности. Предполагаем открыто говорить о своих планах и стратегии развития — это достаточно важно.

И что ещё вы должны сделать, чтобы удачно выйти на IPO?

— Важна внутренняя эффективность и успешность. Потому что инвесторам в 2025 году мы можем в хорошем смысле продавать рост компании на достаточно нестабильном рынке.