Петербургский рынок апартаментов в прошлом году упал вдвое и вернулся на 7 лет назад. Апартаменты вновь покупают больше для себя, чем для инвестиций.
Как подсчитали аналитики консалтинговой компании NF Group в Санкт–Петербурге, в прошлом году суммарно было реализовано около 2,1 тыс. юнитов, что в 2,2 раза меньше, чем в 2021 году. Это худший показатель за последние 7 лет (в целом рынку сервисных апартаментов в Петербурге около 11 лет). В деньгах падение тоже существенно — выручка девелоперов за год сократилась с 37 млрд до 17,1 млрд рублей.
Наибольшим спросом пользовались студии — их доля превысила 70% от общего числа сделок.
"В начале года рынок апартов шатнуло, но к лету 2022–го он планомерно восстанавливался, в сентябре ожидалось восстановление до 85–90% объёма от 2021 года. Но осенью случилась частичная мобилизация. Фактически население столкнулось с риском оказаться в армии. Это молодой, креативный, платёжеспособный кластер, в который входят одновременно и инвесторы, которые покупали апарты, и долгосрочные арендаторы, которые в них жили", — говорит генеральный директор УК "Начало.Сервис" Кирилл Рузанов.
Как говорят эксперты, инвесторы остались, но их количество сократилось: если в начале прошлого года количество инвестиционных сделок на рынке недвижимости составляло порядка 12–14%, то сейчас это около 5–6%.
"Большая часть инвесторов, которые остались в России, предпочли “сидеть на деньгах”, а не вкладывать их в недвижимость, которая в данном случае стала “якорем”, — ведь с деньгами можно быстро уехать", — говорит Кирилл Рузанов.
Директор по развитию сети апарт–отелей YE’S Антон Агапов призывает не драматизировать ситуацию. "2021 год стал рекордным для рынка апартаментов за всё время их существования, поэтому сравнение с ним выглядит не совсем корректным. В прошлом году спрос на сегмент сервисных апартаментов действительно сократился, что произошло на фоне общего снижения спроса на рынке недвижимости (в Петербурге на 36% по сравнению с 2021 годом). В сегменте жилой недвижимости такая тенденция заметна меньше, однако стимулировался спрос льготной и семейной ипотекой, которые для коммерческой недвижимости недоступны", — говорит он.
Лучше для себя
Исторически сложилось так, что в Петербурге рынок апартаментов был сервисным, то есть объекты строились как гостиницы. Номера продавались инвесторам, которые в дальнейшем их сдавали. При этом сами апарт–отели нередко проходили классификацию и получали гостиничные звёзды. Многими из таких гостиниц управляют специальные компании, с которыми владельцы юнитов заключили договор и выплачивают либо фиксированную сумму, либо процент от дохода. Последние несколько лет на долю сервисных апартаментов приходилось более 80% всего рынка.
Именно на этот сегмент пришлось основное падение, составившее 60% в числе юнитов.
Несервисные апартаменты ("псевдожильё") чаще приобретаются для себя, поэтому они ощутили кризис в меньшей степени.
На фоне роста себестоимости строительства и падения туристического потока доходность сервисных апартаментов достаточно резко снизилась: с 7–10% годовых до 3–5%.
По данным Ольги Шарыгиной, управляющего директора центра развития недвижимости Becar Asset Management Group, максимальная средняя доходность апартаментов за календарный год (с ноября 2021 года по октябрь 2022–го) составила всего 4,84%.
"Это в 1,5 раза ниже условно комфортной доходности 8%, которая чаще всего ожидается собственниками или заявляется девелоперами", — говорит она.
"В итоге спрос переключился на несервисные и рекреационные апартаменты, где покупатели, как правило, распоряжаются юнитами самостоятельно", — говорит Игорь Карцев, генеральный директор "Максимум лайф девелопмент".
