Город-сад: застройщики Петербурга опасаются увеличения социальной нагрузки

Петербургские застройщики ожидают усиления "социальной нагрузки" со стороны Смольного, после того как на дефицит мест в детсадах обратил внимание глава государства.

Президент России Владимир Путин на этой неделе посетил Петербург, где, среди прочего, пообщался с рабочими Обуховского завода. Один из вопросов, заданных главе государства в присутствии телекамер и журналистов, касался социальных гарантий.
Есть ли возможность увеличить срок выплат по уходу за ребёнком до 3 лет, поинтересовалась одна из сотрудниц, пояснив, что своего ребёнка ей удалось отдать в детский сад только в 2,5 года. В ответ на уточняющий вопрос президента женщина сообщила, что живёт в ЖК "Ласточкино гнездо", расположенном в Невском районе. Владимир Путин дал понять, что этот вопрос касается местной власти во главе с губернатором Петербурга Александром Бегловым.
"Александр Дмитриевич докладывает, что в городе Петербурге 100%–ное удовлетворение всех желающих отдать своих детей в дошкольные учреждения", — удивился он.
"В некоторых районах есть ещё определённый дефицит, но в этом году мы полностью его решим", — сказал в ответ губернатор.
Впрочем, как выяснило издание "Фонтанка", ребёнку, о котором его мама рассказала президенту, уже исполнилось 11 лет. То есть описанная проблема встала перед женщиной 8 лет назад. В группе "Эталон", которая строила ЖК "Ласточкино гнездо", пояснили, что в 2016 году на территории комплекса за счёт компании была построена общеобразовательная школа на 825 мест, которую безвозмездно передали городу.

Истина где–то рядом

Официально в Петербурге действительно нет проблем с местами в садиках и школах. Об этом, например, говорится в отчёте "О ходе исполнения Плана мероприятий по реализации Стратегии социально–экономического развития Санкт–Петербурга на период до 2035 года", подготовленном по итогам 2021 года. Отношение обеспеченности населения местами в дошкольных образовательных организациях к потребности год назад оценивалось в 100,5%, а в школах — и вовсе в 107%.
Ситуацию прокомментировала телеканалу 78 вице-губернатор Петербурга Ирина Потехина.
"На самом деле дефицита мест нет, — подтвердила она. — Но есть дефицит мест в шаговой доступности. Потому что, даже если семье предоставляют место внутри своего микрорайона, каждая мама хочет выглянуть в окно — а детский сад во дворе или школа — и ровно туда и попасть. Пока в новостройках мы на эту идеальную ситуацию не вышли".
Но "в течение 2 лет и этот вопрос тоже будет решён", добавила Ирина Потехина.
В конце прошлого года Александр Беглов заявлял, что полностью закрыть дефицит школ и детских садов планируется к 2025 году. Что имелось в виду под дефицитом, он не пояснил.
В 2017 году вице–губернатор Игорь Албин презентовал "температурную карту", на которой наглядно демонстрировалась ситуация с социалкой в разных районах города. Она была размещена на Градостроительном портале Санкт–Петербурга и открыта для всех. Карта и сейчас есть на портале, правда, уже в архивах. Она показывает дефицит мест и в ДДУ, и в школах в 80% всех локаций города. Узнать, когда карта обновлялась в последний раз, не удалось.
Известно о жалобах жителей на дефицит социалки в Шушарах, на намывных территориях Васильевского острова и в других районах новостроек.
Как сообщили "ДП" в Смольном, в ближайшие 3 года в Петербурге будут введены 62 школы и 106 детских садов.

Платное образование

Социальная инфраструктура появляется в Петербурге в основном либо за счёт бюджета города, либо за счёт застройщиков, которые заключают с городом соответствующие соглашения. В каких–то случаях город потом выкупает построенные ими объекты, а в каких–то принимает в дар. Как рассказали в комитете по строительству Петербурга, в 2022 году на территории города введён в эксплуатацию 51 социальный объект. Из них 20 объектов реализовано в рамках адресной инвестиционной программы Петербурга, остальные — за счёт внебюджетных средств.
Так, например, в 2021–2022 годах холдинг Setl Group сдал 11 детских садов и две школы в Петербурге. На стадии строительства сейчас находятся ещё 10 ДДУ и три школы. "В 2023 году холдинг планирует завершить строительство семи детских садов. Новые социальные объекты появятся в разных районах Петербурга и Ленинградской области: Выборгском, Красносельском, Московском, Невском и Всеволожском на 1450 малышей", — рассказали в компании.
У "Группы ЛСР" на конец 2022 года находились в работе 12 социальных объектов, из которых в эксплуатацию введена школа. Сроки сдачи остальных учреждений запланированы на 2023–2024 годы.
Группа "ПИК" в 2022 году в Петербурге завершила строительство трёх социальных объектов: двух детских садов и школы. До 2025 года в проектах ПИК в Санкт–Петербурге и Ленинградской области появится ещё пять школ на 4725 мест и пять детских садов на 1830 мест.
По данным "ДП", на сегодняшний день в Петербурге действуют 104 разрешения на строительство социальных объектов, полученные с 2020 года. По информации издания, из них порядка 70 — по объектам, реализуемым в рамках девелоперских проектов застройщиков. Остальное — преимущественно объекты ГКУ "Фонд капитального строительства и реконструкции", а также несколько строек, документы по которым выданы непосредственно на учреждение–пользователя, и несколько инвестиционных коммерческих проектов, не связанных с жильём. Госстройнадзор, выдающий разрешения на строительство, на запрос "ДП" оперативно не ответил.
Основным распорядителем социальной нагрузки между застройщиками является Градостроительная комиссия. "Благодаря этой схеме застройщик знает, какую социальную нагрузку несёт каждый квадратный метр жилья", — заявлял в ноябре вице–губернатор Николай Линченко.
Несмотря на декларируемую равномерность распределения социальной нагрузки между застройщиками, на самом деле это не совсем так. "Можно посмотреть, сколько строят два основных застройщика, и сравнить их обязательства. Поэтому, к сожалению, равных правил не получается", — говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.

Новые ресурсы

После разговора президента с губернатором застройщики опасаются, что у них могут появиться новые обязательства, которые, в свою очередь, будут переложены на покупателей жилья.
Стоимость соцобязательств зависит от класса и локации объекта. В среднем она составляет около 14–18 тыс. рублей за 1 м2 улучшений. Если застройщиков нагрузят дополнительными садами и школами, то доплаты могут вырасти до 23–26 тыс. рублей за каждый метр. На фоне и без того растущей себестоимости и снижения маржинальности жилья это может привести к проблемам у бизнеса, опасаются участники рынка. В аппарате Николая Линченко, возглавляющего Градостроительную комиссию, комментарий не предоставили.
В Петербурге застройщики уже давно занимаются строительством детских садов, школ, поликлиник, дорог и другой инфраструктуры. Этот социальный оброк закладывается в себестоимость проекта и учитывается при составлении бизнес–планов по конкретным проектам. Менять эти правила и увеличивать нагрузку в текущей ситуации, как мне кажется, никто не рискнёт. Ситуация на строительном рынке сейчас достаточно неустойчивая. Мы видим, что объёмы продаж квартир за 2022 год значительно снизились, при этом ставки по кредитам не падают, предпосылок для роста спроса, снижения себестоимости нет. Оптимальным сценарием на 2023 год будет сохранение этого шаткого баланса. В этом заинтересованы не только застройщики, но и власть, ей придётся умерить свои "хотелки", даже с учётом того, что в новых кварталах по–прежнему есть дефицит садиков и школ. Также стоит учесть, что в этом и, скорее всего, следующем году можно ожидать значительного снижения объёмов строительства — в условиях ограниченного спроса компании стараются придерживать новые проекты. Если добровольно–принудительно им придётся тратить дополнительные средства на детские сады, то мы можем столкнуться с тем, что стройка в Петербурге фактически встанет. А это рабочие места, налоги и пр. Повторюсь, у городских властей по сути нет возможности выдвигать застройщикам новые требования.
Елена Бодрова
Исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов
Социалку вешают и будут дальше вешать на застройщиков. Сейчас расхлёбываем ситуацию прошлых лет, когда жильё активно строили, но при этом строить детские сады, школы и поликлиники забывали. Именно с этих времён у нас в городе возник большой дефицит, который сейчас стараются решить в том числе за счёт застройщиков и покупателей жилья. Выдержат ли застройщики повышение соцнагрузки, сказать сложно. Однозначно могу сказать, что будет тяжело. Платёжеспособный спрос на фоне разнообразных геополитических и экономических сложностей снижается. А значит, снижаются и продажи. При этом резервов мало. Ставки по кредитам растут. Здесь главное, чтобы не выплеснули ребёнка вместе с водой. Если застройщики не будут выдерживать повышающейся нагрузки, то не будут строить. Невозможно продавать жильё дешевле, чем его строишь. Поэтому компании будут вынуждены уходить с рынка. Нужно соблюсти баланс интересов и города, и бизнеса, и горожан.
Дмитрий Павлов
Депутат Законодательного Собрания Петербурга, основатель компании "Колвэй"