Падение петербургского рынка новостроек ускорилось

В Петербурге продажи новых квартир падают второй месяц подряд, свидетельствуют данные DataFlat. В ноябре в городе было заключено 3123 договора долевого участия (ДДУ), что на 194 меньше, чем месяцем ранее. Общая площадь проданного жилья упала за месяц со 134,8 до 126,8 тыс. м2. А месячная выручка девелоперов снизилась с 30,5 до 28,4 млрд рублей. Второй месяц подряд снижается и средняя стоимость "квадрата": если в сентябре она составляла 231,2 тыс. рублей, в октябре — 228,5 тыс. рублей, то сейчас — 223,7 тыс. рублей.

В Ленобласти показатели гораздо лучше. Количество проданных квартир выросло с 1447 до 1604. Площадь реализованного жилья увеличилась с 60,5 до 64,9 тыс. м2, выручка застройщиков — с 8,9 до 9,5 млрд рублей. При этом цена также постепенно снижается — в среднем стоимость областного жилья уменьшилась на 2 тыс. рублей, до 146,6 тыс. м2. Впрочем, если сравнивать показатели продаж ноября с аналогичным месяцем прошлого года, то по–прежнему виден значительный спад. Единственный показатель, который вырос по сравнению с ноябрём 2021 года, — цена: в городе она стала больше на 22%, в области — на 20%.

Пассивный покупатель

Как говорят застройщики, ноябрь прошёл без активного спроса. "В основном это связано с тем, что клиенты не вернулись к вопросу покупки после мобилизации. Также многие ждали или ждут вторую волну и не готовы сейчас тратить свои сбережения. Мы уже обработали часть отложенного спроса, и действительно, до середины ноября обращений практически не было. Зато в декабрь мы зашли довольно неплохо и планируем даже выполнить планы", — говорит Яна Вирченко, директор по продажам ГК "Полис".

"Снижение продаж в основном обусловлено экономической и политической ситуацией, а именно мобилизацией. В результате многие потенциальные покупатели решили не трогать свои накопления и придержать идею с приобретением недвижимости. Это вынудило многих девелоперов анонсировать различные программы скидок и акций", — рассказывает Максим Исьянов, генеральный директор АО "ЛенОблАИЖК".

Однако падение было не у всех. "Если говорить о нас, то ноябрь текущего года мы закрыли с хорошими показателями. В последний осенний месяц общий объём реализации недвижимости в компании составил около 1,1 млрд рублей", — рассказывает Сергей Степанов, директор по продажам объединения "Строительный трест". Рост продаж ощутили и в группе "Аквилон". "У нас, наоборот, по сравнению с октябрём продажи выросли на 62%. Цены мы также не снижаем, так как на текущий момент не видим для этого реальных предпосылок", — рассказала Наталия Коротаевская, директор по маркетингу и аналитике группы "Аквилон".

Как говорят участники рынка, скорее всего, некоторое оживление спроса связано с его особенностями. "Сейчас покупателям прежде всего интересны проекты, которые находятся либо в завершающей стадии строительства, либо на самом старте. В первом случае приобретается жильё, чтобы как можно скорее заселиться. Во втором — интересна низкая цена на старте", — поясняет Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС".

"На старте проекта цена “квадрата” всегда более выгодная, по мере роста строительной готовности она увеличивается. Уверен, что никто из застройщиков демпинговать не будет", — согласен Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест".

Богатые в ожидании

Остаются сложными продажи и на премиальном рынке. Как говорят участники рынка, начиная с весны они стабильно снижаются. Это закономерный итог как внешних факторов — оттока платёжеспособной аудитории из страны, переориентация инвестиций в тёплые, но не закрытые страны, — так и внутренних, например отказа от льготной ипотеки.

"К сожалению, ноябрь стал логичным продолжением второй половины сентября и октября, когда многие приняли решение отложить покупку недвижимости под давлением внешних факторов. В покупательской среде сегодня по–прежнему наблюдается неопределённость, вызванная низким горизонтом планирования. Особенно это заметно в высоком ценовом сегменте, выбор недвижимости в котором может занимать до полугода, а сделки длиться не один месяц", — говорит Оксана Кравцова, генеральный директор ГК "Еврострой".

Девелоперы борются со снижением спроса за счёт персонального отношения к покупателям. "Мы предлагаем индивидуальный подход к ценообразованию в зависимости от лота, от количества квартир в одном договоре, а также к условиям оплаты. Мы не сокращаем расходы на строительство и не отказываемся от преимуществ и фишек проекта, глобально не снижаем цены, но формируем индивидуальное предложение, используя рассрочки, трейд–ин и выгодный бонус в виде скидки на несколько квартир", — рассказывает директор по маркетингу ГК "Альфа Фаберже" Елена Ширшова.

Добавить скидки

Традиционно на рынке недвижимости конец года считается самым активным периодом продаж. Застройщики проводят стимулирующие акции, чтобы обратить внимание потенциальных покупателей именно на свой объект и увеличить спрос. "Но больших скидок, как и в прошлые годы, ожидать не стоит. Себестоимость строительства возросла, сильно опускаться в цене у застройщиков нет возможности. Сейчас основной упор все делают на доступные условиях приобретения — такие как субсидированные ставки, ипотека траншами и другие", — считает Александр Терентьев, руководитель отдела продаж Digital Village Vertical.

С ним согласен Павел Логачёв, директор по продажам GloraX.

"В декабре мы ожидаем оживления спроса. Во–первых, конец года традиционно считается высоким сезоном на рынке недвижимости и характеризуется увеличением покупательской активности. Во–вторых, на фоне ожиданий отказа от субсидированной ипотеки могут активизироваться покупатели, которые планировали приобретение квартиры на более поздний период", — говорит эксперт.

Впрочем, во многом результаты декабрьских продаж будут зависеть от того, завершится ли программа государственного субсидирования ипотеки. По мнению участников рынка, окончание господдержки может привести к сокращению спроса в пределах 40%. Тем не менее девелоперы не ожидают резкого изменения ситуации. Застройщики будут компенсировать снижение активности покупателей собственными инструментами — акциями, скидками, спецпредложениями и программами рассрочек.

В конце прошлой недели представитель ЦБ в очередной раз заявил что строительной отрасли пора "слезть с иглы" субсидированной ипотеки. Вместе с тем Минстрой выступает за продление программы на 2023 год.